しかし、不動産に対して実際どれくらいの金額の税金を課せられるのかまで知っている方は、なかなかいないのではないでしょうか？
税金は、通知されて初めてその金額の大きさに驚くということが多々あります。不動産の場合、価値が大きいためその分課税額も高額になり、個人の税額負担も大きい傾向にあります。
しかし、不動産に課せられる税金には、重い負担を軽減させる軽減措置、いわば節税のポイントがあります。特に相続税などは、軽減措置をしっかり把握して相続の申告をすれば、税金を節税することが可能なのです。
今回は、不動産に課せられる税金の仕組みと、減税制度による節税について説明していきます。不動産を所有している方は必ず活用できる節税対策の知識なので、節税効果を知りたいという方はぜひチェックしてみて下さい。
目次
所有する土地や物件に課せられる税金とは
土地や、個人の住宅、賃貸アパートなどの不動産を所有している場合、皆さんが支払うことになる税金は、大きく分けて2つあります。
まず、土地や物件を所有するだけで納税義務が毎年発生する、「固定資産税」及び「都市計画税」。そして、土地や物件を含めた個人の財産を被相続人に相続させる際に発生する「相続税」です。
不動産に課せられるこれらの税金は、実際に自分が払う時が来なければ、税額がどれほど大きいのかなかなか実感できません。たとえば固定資産税では、賃貸物件に住んでいた人は払ったことがないため、自分で家を購入した時に初めて税負担の重さに驚くことが多いのです。
相続税も同様で、いざ自分が両親や親族の資産を相続するとなった時、人によっては想像もしていなかった金額の相続税を徴収されることがあります。
しかし、固定資産税や相続税には、所定の条件のもとで税負担が軽減される減税制度が設けられています。そのため、課税の仕組みや減税制度をしっかりと理解しておけば、負担が重くなりがちな不動産の税金を節税することが可能です。
では、固定資産税・相続税の課税の仕組みと減税制度は、一体どのようになっているのでしょうか？早速見ていきましょう。
固定資産税の税金対策
まずは、固定資産税、および都市計画税について説明していきます。
固定資産税とは、土地や物件といった不動産を持っている人すべてに毎年課税される税金です。
一方の都市計画税は、「都市計画法による市街化区域内に不動産を持っている人のみ」に課税されます。
しかし、一般的に住宅が建っているようなエリアはほとんどが都市計画税の課税対象になるため、不動産を所有している全員が都市計画税の対象と思っても問題ないでしょう。
固定資産税や都市計画税は、土地だけを持っている場合でも、その土地に対して課税をされます。しかし、土地に住宅が建っている場合には、軽減措置が適用されます。これが、固定資産税と都市計画税の節税ポイントです。
では、この軽減措置について、詳しく説明していきます。
固定資産税と都市計画税の課税の仕組み
固定資産税と都市計画税は、それぞれ下記のように課税額が決定されます。固定資産税
固定資産税評価額×1.4%都市計画税
固定資産税評価額×0.3%固定資産税と都市計画税を合計すると、固定資産税評価額×1.7%が課税金額となります。
計算式を見て分かる通り、不動産の税額を左右するのは「固定資産税評価額」。これは、各市町村区が個別に決めており、不動産の立地条件、面積などによって評価額が異なります。
おおよその目安としては、不動産の公示価格(※1)の70%ほどと言われますが、詳細な金額は毎年1月に税務署から送付される書面に記載されています。
固定資産税評価額の1.7%と言うと、想像しづらいかとは思いますが、実際はなかなか大きな金額になります。たとえば、家と土地を合わせた固定資産税評価額が2,000万円だった場合、年間の固定資産税は34万円にもなるのです。
こうなると、固定資産税・都市計画税だけで毎月2万円以上の税負担。家計にとって、決して小さいとは言えない出費になってしまいますよね。
そこで、住宅が建てられている土地にかかる税金については、特定の軽減措置が取られています。では、軽減措置があると固定資産税と都市計画税がどれほど抑えられるのか、試算してみましょう。
(※1 公示価格：国土交通省が毎年実施している土地価格調査によって定められる不動産の価格。)
固定資産税と都市計画税の軽減措置による節税効果
【試算条件】土地面積：150㎡
固定資産税評価額：2,000万円
軽減措置が適用されない場合は…
固定資産税 2,000万円×1.4%=28万円都市計画税 2,000万円×0.3%=6万円
合計34万円(年間)
一方、軽減措置が適用される場合は…
| 種類 | 面積 | 減額割合 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 小規模住宅用地に対する軽減措置 (1戸あたり200㎡以下の部分) |
固定資産税評価額を1/6に軽減 |
| 一般住宅用地に対する軽減措置 (1戸あたり200㎡を超える部分) |
固定資産税評価額を1/3に軽減 (面積が200㎡を超えない場合には、小規模住宅用地に対する軽減措置を適用) | |
| 都市計画税 | 小規模住宅用地に対する軽減措置 (1戸あたり200㎡以下の部分) |
固定資産税評価額を1/3に軽減 |
| 一般住宅用地に対する軽減措置 (1戸あたり200㎡を超える部分) |
固定資産税評価額を2/3に軽減 (面積が200㎡を超えない場合には、小規模住宅用地に対する軽減措置を適用) |
今回は、土地面積が150㎡なので、固定資産税も都市計画税も、「小規模住宅用地に対する軽減措置」が適用されます。
よって、軽減措置が適用されると…
固定資産税 2,000万円×1/6×1.4%＝4.7万円都市計画税 2,000万円×1/3×0.3%＝2万円 合計6.7万円(年間)
軽減措置を適用しなかった場合の34万円と比べると、発生する税金は非常に小さくなることがわかりますね。これなら、月々に換算しても6,000円ほどの負担で済みます。
一般的な一戸建て住居の場合、土地面積が200㎡(60坪)を超えることはあまりありません。そのため、主に「小規模住宅用地に対する軽減措置」が適用される方が多いでしょう。
もし自分の家がとても大きく、土地面積が250㎡あるような場合には、200㎡は小規模住宅用地、残りの50㎡は一般住宅用地という扱いになります。
なお、これらの軽減措置の規定は、1戸あたりに適用されるため、アパートや賃貸併用住宅など複数の戸数を持つ不動産物件に関しては、200㎡×住戸数が小規模住宅用宅地に該当します。
また、上記で説明した軽減措置は、住宅が建てられている土地にのみ適用されます。
そのため、資材置き場や駐車場といった住宅が建てられていない不動産には軽減措置が適用されず、固定資産税額を節税できるどころか、非常に高額な課税金額になってしまいます。
その点、建ててから1度も使っていない家でも、建ってさえいれば住宅用地の軽減措置が受けられ、固定資産税を節税できます。この節税対策を理由に、空き家住宅が全国に増える原因にもなっているのです。
このように、住宅が建てられている土地には、1戸あたり200㎡を規定として小規模住宅地用宅地、もしくは一般住宅用地に対する軽減措置が適用されます。
そのため、自分で固定資産税や都市計画税を把握する際には、軽減措置も考慮に入れて計算することを忘れないようにしましょう。
節税ポイントは不動産の相続税対策にある
次に、不動産相続税の課税の仕組みと節税ポイントを説明していきます。
不動産を相続する場合、土地や物件によっては節税効果を大きく期待できます。そのため、一般的な“相続税対策”として、不動産投資が活用されることも多くあるのです。
そもそも相続税とは？
そもそも、相続税とは被相続人が持っていた資産を相続した場合に、相続人に対して課せられる税金です。不動産だけでなく、金融資産や貴金属・骨董品などの財産を相続する場合も課税の対象となります。相続税には「基礎控除」が設けられており、相続する資産の金額から3,000万円が控除され、税金が少なくなります。また、相続人の数に応じ、1人当たり600万円の控除枠が追加されます。
たとえば、配偶者と子供2人が相続する場合…
3,000万円＋(600万×3人)＝4,800万円
ここまでは非課税。
それ以上の資産を相続すると、相続税が課税！
そのため、もし相続する遺産の金額が5千万円だった場合、5,000万円－4,800万円＝200万円の部分に税金がかかることになってしまいます。このように、高額な資産を相続する際には控除金額を超えてしまい、相続税を負担しなければいけません。この負担を軽減させるために、資産をそのまま相続するのではなく、不動産に換える方法が有効な対策と言われています。
では、なぜ不動産に換える方法が相続税の節税に繋がるのでしょうか？不動産の相続税の仕組みについて、見ていきましょう。
不動産の相続税と節税対策
不動産を相続する場合には、土地に対しては「相続税評価額」、物件に対しては「固定資産税評価額」をもとにして相続税が計算されます。相続税評価額も固定資産税評価額も毎年見直されますが、不動産は経年や市場の状況によって価値が変動するため、公示価格の7～8割程度に抑えられます。
たとえば、1億円分の価値がある不動産の場合、その不動産の評価額は7,000万円程度。つまり、現金として1億円を相続する場合と比較すると、不動産に換えた方が相続税額は小さくなり、節税効果が生まれるというわけです。
借家・借地を相続する場合は評価額が下がる
先ほど説明した通り、不動産の相続税では、土地の場合には相続税評価額がポイント。建物の場合には、固定資産税評価額がポイントになります。この2つの評価額ですが、実は、自宅用の不動産よりも賃貸用の不動産のほうが評価額は低くなり、節税効果がより期待できるのです。
というのも、賃貸用の不動産では、不動産を貸した場合に「借地権」と「借家権」が発生するためです。
「借地権」と「借家権」は、土地や家屋を借りた人間を保護する役割を持った権利を指します。この権利がある限り、たとえ不動産の貸主であっても、貸した不動産を自由に扱うことができなくなります。
そのため、自分の不動産を貸し出していると、完全に自由に扱える自分の居住用の不動産と比べて評価額が低くなるわけです。
たとえば土地を賃貸に出している場合、相続税評価額は10%～30%ほど低くなり、物件を賃貸に出している場合には、固定資産税評価額は40%ほど低くなります。
土地相続の軽減措置による節税効果
さて、先ほどは、自己所有の不動産と、賃貸に出した場合の不動産についての節税ポイントを説明しました。ここからは、特に土地を相続する際の減税制度について説明します。
土地を相続する際には、相続税評価額について特別な軽減措置を適用することができます。その軽減は「小規模住宅地評価額の特例」と呼ばれ、土地の用途によって減額割合が異なります。
「小規模住宅地評価額の特例」
| 宅地の種類 | 適用内容 |
|---|---|
| ①特定居住用宅地等 | 330㎡までの土地について、相続税評価額を80%減額 |
| ②特定事業用宅地等 | 330㎡までの土地について、相続税評価額を80%減額 |
| ③貸付事業用宅地等 | 200㎡までの土地について、相続税評価額を50%減額 |
まず、「特定居住用宅地等」、つまり被相続人がマイホームを建てて住んでいた土地であれば、330㎡までの土地は相続税評価を80%減額することができます。ただし、この特例が適用されるのは、被相続人が居住していた自宅の土地を、配偶者や同居している子どもが相続する場合。つまり、同居していない子供が相続する際には、この特例は適用されません。
次に、「特定事業用宅地等」という被相続人が事業を営んでいた土地を相続する場合、330㎡までの土地の相続税評価が80%減額。
そして、最後に「貸付事業用宅地等」という賃貸用の土地に対しての適用ですが、200㎡までの範囲で相続税評価額が50%減額されます。
賃貸併用住宅が建つ土地を相続する場合は？
ここで気になるのが、同じ建物の中に自宅スペースと賃貸スペースをあわせ持つ賃貸併用住宅を相続する場合。「特定居住用宅地等」と「貸付事業用宅地等」のどちらを適用すれば良いのでしょうか？その答えは、自宅スペースには「特定居住用宅地等」、賃貸スペースには「貸付事業用宅地等」の減額割合が適用。
ただし賃貸併用住宅の場合でも「特定居住用宅地等」の軽減措置が適用されるのは、相続人が配偶者もしくは同居している子供という条件があるため、注意して下さい。
このように、土地の相続の際には限られた面積までであれば、相続税の減税措置が適用できます。
特に賃貸併用住宅を相続する場合には、居住用の土地と賃貸用の土地のそれぞれの軽減措置が適用されるため、普通の戸建てを相続するよりも節税効果を期待できるでしょう。
不動産を賃貸に出した場合の経費と所得税
さて、ここまで、「賃貸に出したほうが土地や建物の相続税を節税できる」と説明してきましたが、不動産を賃貸に出した場合には、新たに課せられる税金が発生します。それは、賃貸による家賃収入などに対する「所得税」。
自身の賃貸不動産を通して収入を得ている場合には、“不動産所得”として所得税がかけられるのです。
しかし、不動産の所得税は家賃収入全額に課せられるわけではありません。“所得額”と呼ばれる、収益から不動産経営のための経費を差し引いた金額に対して課せられます。
不動産経営のための経費には、共用スペースの電気代や水道代、賃貸物件の管理維持費用、損害保険料、不動産の減価償却費などが含まれます。
特に、不動産の減価償却費は経費の中でも高額になりがちなので、帳簿上では収益よりも経費が大きくなり、不動産所得が赤字になることもあります。
不動産所得が赤字になると、もちろん不動産収入に対する所得税はかかりません。
そのため、不動産を賃貸に出す場合には、家賃収入と経費の計上で最終的にどれくらいの所得が手元に残るかを把握しておくと、税金の負担が大きくなりそうか、小さく済むのか事前に知ることができるでしょう。
誤解されがちな不動産所得の節税効果
先ほど説明したとおり、不動産所得が赤字になった場合には、不動産所得に課せられる税金はありません。それどころか、不動産所得の赤字分を、自分の本業で得た給与所得などと損益通算をして、自分が得ている所得全体を減らすことができます。
つまり、あなたが会社に勤めるサラリーマンなどの本業があり、副業のような形で行っている不動産経営で赤字を出せば、本業も合わせた所得税を節税できるのです。そのため、「不動産投資は所得税の節税に繋がる」という情報が流れることも多く見られます。
しかし、この謳い文句をそのまま信じるのは危険です。実は、不動産投資による所得税の節税は、必ずしもメリットとは言えないところがあります。
というのも、不動産投資の面から考えると、不動産所得が赤字というのは良いことではありません。
「家賃収入さえきちんと入ってさえいれば、減価償却費などで帳簿上赤字が出ても良いだろう」と思う方もいるかもしれませんが、それは投資の面では良くないことなのです。
なぜ不動産経営の赤字は良くないのか？
不動産投資においては、減価償却費などの経費が高くつくことも考慮に入れた上で最終的にきちんと黒字経営をしなければ、不動産投資にかかった費用を回収できません。つまり、赤字経営で利益が出ていない不動産投資は、投資失敗ということになってしまいます。
そのため、不動産投資の面から見ると、赤字の不動産所得によって所得税を節税できると喜ぶのは間違ったことだと言えます。私が先ほど「不動産投資による所得税の節税は必ずしもメリットにはならない」と言ったのは、このような背景があるためだったのです。
この点を踏まえると、「賃貸不動産の経営は不動産所得があるのは当然だ」という考えのもと、所得税が課税されることを前提にして税額を想定しておくべきです。
「不動産所得を赤字にして節税効果を狙おう」というのは、良い結果には結びつかないリスクがあることをしっかりと覚えておきましょう。
不動産の税金は減税制度を把握して節税
これまで見てきたように、不動産には様々な税金が課されますが、減税制度のおかげで税金を圧縮し、節税対策をすることが可能です。
特に相続税の場合には、賃貸不動産を所有することで、現金や何も建っていない土地を相続する場合よりも相続税を節税することが可能です。
相続税を不動産投資によって節税する場合、更地＜自分の居住用の土地・物件＜賃貸用の土地・物件の順で税額が小さくなっていきます。
そのため、相続税の節税対策の観点から言うと、賃貸用の不動産を相続するのが最もおすすめの節税方法です。高額な資産を相続することを事前に把握している方などは、賃貸物件に不動産投資をすることで相続税を抑えるのも1つの手でしょう。
不動産の相続税にせよ固定資産税にせよ、課税の仕組みを知っていなければ、いざ税金が徴収されるというときに想定していなかった金額を負担することになってしまいます。
そうならないように、自分できちんと不動産の課税の仕組みを把握し、減税制度で抑えられる部分を節税して税額負担を軽減させましょう。