フラット35は、自宅を購入する際に使えるローンで35年間という長期借り入れが可能です。
しかし、残念なことに、フラット35は賃貸併用住宅には使えません。「自宅を購入する際に使える」とは言うものの、自宅と賃貸物件が組み合わされた賃貸併用住宅には適応できないのです。
では、賃貸併用住宅を買うにはどのローンを利用するのが良いのでしょうか？
今回は、賃貸併用住宅には使えないフラット35の注意点と、賃貸併用住宅を購入する際に使うべきローンについて徹底解説。フラット35に申し込もうと考えていた方は要チェックの内容です。
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使えないローンがあるって本当？
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する35年間の固定金利ローン。テレビCMなどでよく放送されることもあり、知っている方も多いでしょう。
フラット35は、35年間金利が変わらないため長期間の返済計画が立てやすく、7万件以上の人が融資でフラット35を利用しています(※1)。
このような理由から、賃貸併用住宅の購入を考えている方の中にも、「ぜひ、フラット35を使って資金計画を立てたい」と考えている方がいるかもしれませんね。
しかし、結論から言ってしまうと、賃貸併用住宅の購入にフラット35は利用できません。では、なぜ賃貸併用住宅にはフラット35を使うことはできないのでしょうか？もし無理にフラット35で賃貸併用住宅の融資を受けようとした場合、どうなってしまうのでしょうか？この2点を、次の章で説明していきます。
(※1. 参考：「2017年度フラット35利用者調査」)
賃貸併用住宅でフラット35を使うとどうなる？
賃貸併用住宅を購入する際にフラット35で融資を申し込むと、ほとんどの場合、金融機関から断られてしまうのが実情です。
というのも、フラット35は完全に「自宅を購入するため」のローン。融資条件として、「申込み本人または親族が住む新築住宅の建設・購入資金、または中古住宅の購入資金」とされています。
また、「投資用物件の取得資金には利用できない」という旨が明記されており、賃貸併用住宅のように少しでも投資用の要素が入った物件に関しては適応できません。(※2) このような条件がありながらも、賃貸併用住宅にフラット35を利用できないか？と不動産会社に相談する方は多いです。その知名度の高さやメリットの大きさから、ローンを組む＝フラット35を選びたい、と思われるのでしょう。
では、そもそもフラット35はどんなローンなのでしょうか？次の章で、フラット35の仕組みについて説明していきます。
(※2. 参考：住宅金融支援機構「フラット35サイト」)
フラット35とはどんなローン？
フラット35は、政府系の金融機関である「住宅金融支援機構」が提供する住宅ローンで、各種の金融機関と協力して展開しています。フラット35は、融資を受ける本人の属性よりも、購入する住宅の機能や品質に重きを置いてチェックされる傾向にあります。
これは、フラット35が多くの国民に品質の良い、生活に優しい住宅の供給と普及を図ることを目的としたサービスであることが背景になっているためと言えます。
フラット35の審査条件としては、一定以上の広さを持つ敷地面積、道路への接道面積、断熱性や耐震性など、様々な基準を満たさなければいけません。
所定の基準を満たせば、新築住宅はもちろん、リフォームを施した中古住宅の購入においても、フラット35を利用することが可能です。
このような特徴に加えて、フラット35には注目すべきメリットが3つあります。
低金利で固定されている
フラット35は、国民に高機能の住宅を低金利で供給することを目的にスタートしました。そのため、組織として極端な利潤の追求を行っておらず、35年という長期の融資ながらも、固定金利を低く設定しているのです。固定金利は、景気の回復に伴って金利が上昇した際にローン返済額が増えることを防ぐことができます。
しかし、金利が変動する可能性のある変動金利と比べて、固定金利のほうが金利が高く設定されているケースがほとんどのため、固定金利にする場合には多少金銭的負担が多くなってしまう面があります。
そんな状況の中、フラット35の固定金利は、他の金融機関の固定金利よりも低く設定されています。
フラット35の35年固定金利は、融資率9割以下であれば1.27%～1.96%(※3)。これに対し、他の金融機関が扱っている住宅ローンの35年固定金利は、1.6%～2%ほど。
また、そもそもフラット35のように35年もの長期の固定金利を扱っていない銀行も多く、10年固定や20年固定の場合がほとんどです。
このような固定金利の優遇面から、フラット35を選びたいという方が多いのです。
(※3. 融資率：物件の購入費に対してどれだけの金額を融資するかを表した比率。)
保証人が必要ない
一般的に、金融機関で住宅ローンの融資を受けるときには、保証人を付けたり、保証料を支払ったりする必要があります。そのため、自分の親など、安心して保証人を頼める人がいない場合、なかなか融資が受けられないことが良くあります。
しかし、フラット35であれば、保証人や保証料が不要であるため、融資の機会に恵まれていると言えます。
病歴があっても申し込める
一般的に、住宅ローンに加入するときには、自分の病歴も審査のポイントになります。というのも、ローン加入時には団体信用生命保険への加入が必須だからです。団体信用生命保険とは、ローン借入人が死亡した場合、その後のローン残債を肩代わりしてくれる保険です。住宅ローンに申し込む際には、必ず加入しなければいけないものですが、病歴や投薬歴によって制限がかけられています。
つまり、病歴によっては団体信用生命保険に加入することができず、そのために住宅ローンの審査も通らないということになりかねないのです。
その点、フラット35であれば団体信用生命保険の加入は任意。つまり、健康上の理由で一般の住宅ローン審査が通らなかった人でも、フラット35に申し込めば審査が通る可能性があります。
ただし、これは裏を返せば「もしもの時には残された家族に住宅ローンの負担が残ってしまう」ということでもあるため、必ずしもメリットと言い切ることはできません。団体信用生命保険に加入せずにフラット35に申し込む場合には、必ず万が一の対策を自分で別途考えるようにしましょう。
賃貸併用住宅にフラット35は使えない
このように数多くのメリットがあるフラット35ですが、残念ながら賃貸併用住宅の購入には利用できないケースがほとんどです。仮に審査を申し込むことができたとしても、賃貸併用住宅全体にフラット35で融資を受けることはできません。
フラット35の融資を受けることができるのは、あくまでも自宅の購入を目的とした物件であるため、賃貸併用住宅の自宅部分のみがフラット35の融資対象になります。残りの賃貸物件部分については、アパートローンや投資用ローンの融資を受けることになります。
たとえば、200㎡の賃貸併用住宅の内、120㎡が自宅部分、80㎡が賃貸部分だとします。この時、建築費が4,000万円かかったとすると、自宅部分と賃貸部分の面積割合で金額を分けることになります。
つまり、賃貸併用住宅の自宅部分は2,400万円で、フラット35を適用。賃貸部分は1,600万円、アパートローンを適用、というようなかたちです。
これでは、賃貸併用住宅を購入する際に2つのローンに申し込まなければならないため非常に手間がかかりますし、金利の面からみてもデメリットが大きいです。というのも、アパートローンや不動産投資ローンは、一般的に金利を2%～3%ほどに設定しています。
そのため、フラット35で低金利のローンを組んだとしても、賃貸併用住宅の賃貸部分にかかる金利のせいで、総合的に見るとフラット35の低金利のメリットが薄れてしまうのです。
また、アパートローンに関しては、フラット35では必要のなかった保証人や、保証料なども必要になってきます。
こういった手間や費用の両面を考えると、賃貸併用住宅を建てるとき、フラット35は適していないことがわかるでしょう。
ローンは住宅ローンがベスト
では、賃貸併用住宅を建てるときには、どういったローンを利用すれば良いのでしょうか？
それはずばり、住宅ローンの利用がベストです。
賃貸併用住宅は、自宅部分が賃貸併用住宅の面積のうち50%以上を占めていれば、住宅ローンの融資を申し込むことができます(※4)。
住宅ローン以外にも、先ほど紹介したアパートローンを利用して融資を受けることも可能ですが、金利や借入期間の面から見ると住宅ローンの方がおすすめです。
(※4. 金融機関によって変わることがありますが、一般的には自宅面積50%以上が条件のことが多いです。)
住宅ローンとアパートローンを比較すると、金利・返済期間ともに下記のような違いがあります。
| 住宅ローンとアパートローンの比較 | ||
|---|---|---|
| 金利 | 返済期間 | |
| 住宅ローン | 0.49%～1.5% | 最長35年 |
| アパートローン | 1.6%～4.5% | 最長40年(実際は25年～30年が多い。審査が厳しく、借入期間を伸ばすのは難しい。) |
金利が低ければ低いほど、ローン返済にかかる負担は小さくなり、また返済期間が長ければ月々の返済額も小さくなるため、毎月の負担が小さくなります。
その点を考えると、賃貸併用住宅を購入する際には住宅ローンを選ぶことをおすすめします。
フラット35は賃貸併用住宅では使えない
賃貸併用住宅の購入に関しては、残念ながらフラット35を利用することはできません。
もし無理にフラット35を利用するとしたら、賃貸併用住宅の自宅部分のみをフラット35に、賃貸部分は別途、投資用ローンやアパートローンを借りるしかないのです。
そんな面倒なことをするくらいなら、賃貸併用住宅を購入する際にはフラット35は最初から選択肢から除き、賃貸併用住宅の自宅スペースを50%以上確保して通常の住宅ローンを利用することを考えた方が圧倒的にお得でしょう。
特に、今はマイナス金利政策のおかげで住宅ローンはかつて無いほどの低金利に設定されています。
こういった低金利のローンを積極的に利用して賃貸併用住宅を建てれば、毎月のローン返済額を抑えることに繋がり、家賃収入が住宅ローンの返済額を上回ることだってあり得るのです。賃貸併用住宅の家賃収入で家計を楽にすることも不可能ではありません。
ぜひ、住宅ローンを利用した賃貸併用住宅の購入を検討してみてはいかがでしょうか？
こちらのページで、賃貸併用住宅を購入する際に住宅ローンを利用するメリットを詳細に説明しています。
これから賃貸併用住宅を買う予定の方、フラット35から住宅ローンへ考え直す方は、ぜひ賃貸併用住宅の住宅ローンについて確認してみて下さい。