確かに賃貸併用住宅を住宅ローンで建てる場合、他のローンを利用するよりも優れたメリットが多くあります。しかし、賃貸併用住宅で住宅ローンをお得に活用するためには、いくつかの注意点があることを覚えておく必要があります。
今回は、賃貸併用住宅を建てる際の住宅ローンに注目して、住宅ローンのメリットと注意点、そして住宅ローンの融資申し込みをする際に気をつけるべきポイントを解説していきます。
特に、住宅ローン融資申し込みの際に気をつけるべきポイントについては、知っているのといないのとでは賃貸併用住宅購入までの手間のかかり方が全く違うので、よくチェックしてくださいね。
目次
賃貸併用住宅購入で使えるローンは2種類！住宅ローンがベスト
賃貸併用住宅を購入する、ほとんどの方はローンを検討している方がほとんどかと思います。
賃貸併用住宅は、賃貸部分も兼ね備えている特徴から、通常の住宅や投資物件を購入する際と少し異なり、以下の2種類のローンを適用可能なのです。
- 住宅にのみ適用できる”住宅ローン”
- アパート購入の際に使える”アパートローン”
ポイント
一般的に、住宅ローンは不動産投資として使われる賃貸物件には利用することができません。しかし、賃貸併用住宅の場合は、賃貸物件としてのスペースがあるものの、物件の50%以上を自分の住居部分としていれば住宅ローンを利用することができます。では、この2つのローンの違いはなんなのでしょうか？どうすれば、お得と言われる住宅ローンを賃貸併用住宅に適用させることができるのでしょうか。
住宅ローンとアパートローンの特徴を比較すると、下記のようになります。
| 貸付条件 | |||
|---|---|---|---|
| 最長40年 (実際は25年～40年。 審査が厳しく、借入期間を延ばすのは難しい。) | |||
|
賃貸併用住宅：年収700万円～ 賃貸併用住宅 年収700万～ |
年収1,500万円～ (物件の収益性も見られる) 年収1,500万円～ (物件の収益性も見られる) |
||
※貸付条件・審査条件は、融資を受ける各銀行によって違います。
住宅ローンと、アパートローンの2つの違いがある程度理解できたのではないでしょうか。
金利も低く、審査条件のハードルがよい住宅ローンの方が魅力的であることがわかりますよね。
次の章からは、具体例を用いながら、住宅ローンのメリットをより深掘りしていきます。
住宅ローンの特徴と優れたポイント
先ほど「賃貸併用住宅を買うなら住宅ローンがお得」と説明しましたが、住宅ローンにはどのようなメリットがあるのでしょうか？ 他のローンと比較して住宅ローンが優れていると言える点は、主に4つ挙げられます。1つずつ説明していきます。
低金利で借入ができる
住宅ローンの大きなメリットは、低金利で借り入れることができる点。一般的に、月々のローン返済は毎月決まった金額に加えて、ローン返済残高に対する金利分も支払う必要があります。そのため、金利が低ければ低いほど支払う金額は少なく済むのです。
現在の住宅ローンの金利は、低いものでは金利0.6%、高いものでも金利2.5%ほど。平均すると、だいたい0.7%くらいの非常に低い金利を設定している住宅ローンがほとんどです。
一方のアパートローンでは、低いものでは金利1.3%ほど、高いものでは金利15%ほど。平均すると、2.3%ほどの金利に設定されているケースが多いです。
住宅ローンの平均金利0.7%とアパートローンの平均金利2.3%を比べてみると、その差は1.6%。
1.6%という数字だけをみると小さな差のように見えるかもしれませんが、賃貸併用住宅を買うために何千万円という金額を借り入れた時、この1.6%ほどの差が大きな金額の違いを生むのです。
たとえば、賃貸併用住宅の購入費用として、5,000万円を30年のローンで借りたとしましょう。金利0.7%と金利2.3%では、返済金額としてどれほどの差が生まれるでしょうか？
▼賃貸併用住宅を住宅ローンで購入
金利0.7%で、5,000万円を30年間返済すると… 月々の返済額：15万4,022円 総返済額：5,544万7,977円▼賃貸併用住宅をアパートローンで購入
金利2.3%で、5,000万円を30年間返済すると… 月々の返済額：19万2,400円 総返済額：6,926万4,088円(※元利均等返済、変動金利による計算。融資手数料や保証料などは含んでいません。)
なんと、月々の差にして約4万円、総返済額にして1,000万円以上の差になるのです。たった1.6%の差でここまでの違いが生まれるのですから、金利の低い住宅ローンで賃貸併用住宅を建てたほうがお得と言われるのも当然でしょう。
長期借入が可能
賃貸併用住宅を建てる際に住宅ローンを用いる2つ目のメリットとして、長期借入が可能という点が挙げられます。借入期間が長ければ、その分ひと月あたりの返済負担が軽くなるため、借入期間が短いよりは長い方が良いと言われています。 住宅ローンの借入期間は、最長35年。ただし、住宅ローンを組んだ年齢によって、借入期間が短くなる場合もあります。
住宅ローンの融資に申し込むことが可能な年齢は、基本的には60歳前後が上限とされており、返済期間については最高でも75歳～82歳が上限です。
仮に50歳で賃貸併用住宅を購入しローンを組んだとすると、借入期間は長くても25～30年ほどに制限されてしまいます。十分な返済期間をもって住宅ローンを組めるように、賃貸併用住宅を購入する年齢には注意を払っておくべきです。
固定金利・変動金利を自由に選べる
ローンを返済する際の金利には、「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。金利はその時々の経済状況によって変化し、景気が良くなれば高金利に、景気が悪化すれば低金利に動くもの。つまり、もし景気が良くなり金利が上昇すれば、ローンの返済額もその分増えてしまうのです。
そのリスクに備えるために、指定した期間中は金利が変動しない「固定金利」という条件が設定されています。
一方の「変動金利」は、その名の通り金利が変動するもの。現在は今までに無いほどの低金利で、固定金利を選ぶよりも変動金利を選んだ方が金利が低く、お得です。
しかし、今後は金利が上がっていくリスクを懸念する見方もあるため、賃貸併用住宅を建てる際に変動金利と固定金利のどちらを選ぶかは、自分で慎重に判断する必要があります。
このように、賃貸併用住宅を購入する際の住宅ローンでは固定金利と変動金利のどちらも自由に選ぶことができます。
ところが、賃貸用マンションなどを購入するためのアパートローンは変動金利しか選べない場合が多いです。そのため、今後もし金利が上昇した場合には返済額が大きくなってしまうリスクがあります。
このような場合に備え、「固定金利」も選択肢として考えることができる住宅ローンは、金利上昇リスクに対する対応策をとれる点でメリットがあると言えるのです。
賃貸併用住宅でも住宅ローン控除を利用できる
4つ目の優れた点として、賃貸併用住宅を買うために銀行などの金融機関から住宅ローンで融資を受けた場合、住宅ローン控除と呼ばれる所得税控除を受けられる点があります。(※1)住宅ローン控除とは、年末に残っている住宅ローン残高に対して1%の金額が所得税額から差し引かれ、還付されるという減税制度です。10年の間、毎年最大40万円を限度に控除が適用されます。(※2)
住宅ローン控除は、自宅の購入のために住宅ローンを利用している人だけが受けられる節税メリットであり、賃貸併用住宅の場合にも適用されます。
賃貸併用住宅は家賃収入で自宅の住宅ローン返済負担が軽減されるとはいえ、金銭的な余裕はあるに越したことはないでしょう。
(※1. 物件の買い替えの方については、住宅ローン控除を適用できないケースもあるので、不動産会社に相談してください。)
(※2. 2019年10月に、消費税が8%から10%に引き上げられるため、軽減税措置の一環として住宅ローン控除の適用期間が13年に延長されます。ただし、適用期間が13年に延長されるのは、2019年10月1日以降に引き渡された物件が対象です。)
賃貸併用住宅を買う際の融資額ってどれくらい？
さて、ここまで住宅ローンのメリットを説明してきました。しかし、住宅ローンを組む方にとって最も気になる点は、「賃貸併用住宅を買う時に結局いくら借りることができるのか」というところでしょう。
いくらメリットがあると言っても、賃貸併用住宅を購入できるくらいの金額を融資してもらえないことには、何の意味もありませんよね。
そこでこの章では、賃貸併用住宅を購入する際の融資金額について説明していきます。
賃貸併用住宅を建てるための住宅ローンでは、30代～40代くらいの一般的なサラリーマンの場合、年収の5倍～8倍ほどを限度に融資をしてもらえる場合が多いです。ただし、他に借金や残債がないか、勤務先や勤続年数によって融資額は大きく変動します。
また住宅ローンは世帯年収で融資額が決まるため、夫婦共働きの方が住宅ローンに申し込んだ場合には、賃貸併用住宅を建てるために借り入れできる金額は増えます。
たとえば、夫が年収650万円、妻が年収350万円の場合、世帯年収は1,000万円。住宅ローンの借入金額としては、5,000万円～8,000万円ほどが目安となります。(※3)
(※3. 世帯年収でローン審査をする場合、妻の年収の全てを世帯年収とする金融機関もあれば、半分しか世帯年収にいれない金融機関もあるので、注意しましょう。)
融資申し込みの際に自己資金はどれくらい必要？
銀行などの金融機関に住宅ローン審査を申し込む際には、「自己資金はどれほど用意すれば良いのか」と悩む方も多くいるかと思います。一般的に、住宅ローンを組む際には諸費用として土地物件価格の7%～8%の金額が必要です。
また、このほかに住宅ローンの頭金として、購入する不動産価格の10%~20%ほどの金額も自己資金として準備する必要がある場合もあります。
しかし、人によっては頭金なしで住宅ローン融資を受けることができる「フルローン」や、諸費用も融資を受けられる「諸費用ローン」を利用できる可能性があります。
ただし、フルローンや諸費用ローンの審査に通るかどうかは、融資を受ける個人の年齢や年収などの条件によって大きく異なることに注意してください。
自分が賃貸併用住宅の購入のためにフルローンや諸費用ローンを組めるのかどうか、無理な場合にはどれくらいの自己資金を用意しなければいけないのか、必ず不動産会社や金融機関に相談しましょう。
賃貸併用住宅のための住宅ローンを組む際に知っておくべきこと
賃貸併用住宅の購入に際して住宅ローンの相談や融資申込みをするには、賃貸併用住宅を扱っている不動産会社にサポートをお願いするのが一番手間の少ないやり方です。
自分で直接銀行や信託銀行などの金融機関に行き、賃貸併用住宅の融資について相談する方法もありますが、書類の準備などに手間がかかり非常に大変なので、おすすめできません。
また、ネット上で「一括審査」という形で住宅ローン審査を受けることもできますが、こちらもやめておいた方が良いです。
一括審査を受ける際、あくまで概算という形で正確ではない数値を入力してしまうと、銀行から不承認とされてしまいます。 そうなると、「不承認」という記録が個人信用に残り、改めて金融機関に直接ローンの相談にいっても審査に通ることが非常に難しくなってしまうのです。
このようなことをふまえた上で、それでもどうしても自分で融資の相談に行くという場合には、いくつか気をつけるべきポイントがあるので、確認していきましょう。
借入金が大きくなりがち
まずは、賃貸併用住宅のローン借入金額が、通常の家を買うより大きくなる傾向にあるということ。というのも、賃貸併用住宅は主に土地から購入し、一般的な戸建てよりも大きな規模の住宅を建てることになるからです。
家賃収入でローンの負担を低減させることができるとは言え、借入の額面だけを見たら驚いてしまうこともあるかもしれません。そのため、どれくらいの借入金額になり、ローンの返済計画がどのようになるのか、ローンを組む前にしっかりとプランニングしておくことが重要です。
また、ローンの返済に関しては、賃貸併用住宅を建てるだけでなく、賃貸管理のノウハウがある建設会社や不動産会社に相談することが非常に重要です。
もちろん、自分1人でも、返済計画についてプランを立てることはできます。しかし、私の場合は、実際にプランを立ててみてから本当にこれで大丈夫なのだろうかと考え込んでしまうことがありました。
そんなとき、土地や物件を売ったらそれで終わりと思っているような会社では、賃貸経営が上手くいく物件かどうか、ローンの返済を滞りなく完了させられるかどうかまでは考えてくれません。
賃貸併用住宅は、自宅として住むことはもちろん、賃貸ビジネスとしての視点も持つことがポイントです。「賃貸併用住宅のオーナー」と同じ目線できちんと相談に乗ってくれるプロを探しましょう。
住宅ローンを融資してくれる銀行が少ない
2つ目は、賃貸併用住宅に住宅ローンの融資をしてくれる銀行が少ない可能性があるという点です。賃貸併用住宅における住宅ローン融資の審査条件は、半分以上が自宅部分として確保されていること。
しかし、仮にこの条件を守っていても、賃貸併用住宅に慣れていない銀行に問い合わせた場合、住宅ローンの適用ができないと言われることがあります。
そのような場合には、自分で銀行を探すよりも、賃貸併用住宅の建設を相談している不動産会社に金融機関を紹介してもらうと良いです。過去に賃貸併用住宅を取り扱ったことのある不動産会社なら、賃貸併用住宅に対して融資経験のある銀行を知っているはずです。
自分で直接銀行や信託銀行などの金融機関に行き、賃貸併用住宅の融資について相談する方法もありますが、書類の準備などに手間がかかり非常に大変なので、おすすめできません。
また、ネット上で「一括審査」という形で住宅ローン審査を受けることもできますが、こちらもやめておいた方が良いです。
一括審査を受ける際、あくまで概算という形で正確ではない数値を入力してしまうと、銀行から不承認とされてしまいます。
そうなると、「不承認」という記録が個人信用に残り、改めて金融機関に直接ローンの相談にいっても審査に通ることが非常に難しくなってしまうのです。
このようなことをふまえた上で、それでもどうしても自分で融資の相談に行くという場合には、いくつか気をつけるべきポイントがあるので、確認していきましょう。
賃貸併用住宅の融資に慣れた銀行を探す
賃貸併用住宅は、賃貸併用住宅の面積のうち50%以上が自宅スペースという条件を満たしていれば、住宅ローンを適用できる場合が多いです。しかし、賃貸併用住宅に対する融資に慣れていない銀行だと、賃貸併用住宅に対して不動産投資ローンしか受け付けないケースがあります。賃貸併用住宅は自宅に加え賃貸目的も兼ねている点から、賃貸併用住宅には賃貸物件用の融資しか適用できないと誤解されてしまうのです。
このようなことを避けるために、賃貸併用住宅に対する融資について知識のある銀行を選ぶようにしましょう。
もし、自分で選んだ金融機関に賃貸併用住宅に対して住宅ローンを適用してもらえなかった場合には、不動産会社に相談して、賃貸併用住宅の取り扱いに慣れた違う金融機関を紹介してもらうことをおすすめします。
「団体信用生命保険」の条件を確認する
各金融期間によって住宅ローン商品の金利は異なるため、賃貸併用住宅を購入する皆さんは、できるだけ金利の低い住宅ローンを扱う金融機関を選ぶ傾向にあります。しかし、賃貸併用住宅を購入するための住宅ローンを選ぶポイントは、金利以外にもあるのです。
それは、「団体信用生命保険」の条件。
団体信用生命保険とは、団信保険とも呼ばれ、ローン借入人が死亡した際にローン債務を肩代わりしてくれる保険です。
そのため、遺族に対して自宅を残してあげることができます。一般の住宅でも賃貸併用住宅でも、住宅ローンが適用されている物件なら保険の保障対象です。
もし会社員の夫が住宅ローンを借り入れていた場合、夫が死亡すると、大きな収入源を失った遺族に賃貸併用住宅のローン負担がのしかかります。そこで強い味方になるのが、団体信用生命保険というわけです。
団信保険は、住宅ローンの融資を受ける際に、金融機関が扱っている団信保険商品に必ず加入します。保険料はすでに住宅ローンの金利内に含まれており、別途徴収はされません。
しかし、一般的な団信保険は、「死亡」以外のケースには対応していない場合が多いというネックがあります。そのため、病気やケガで借入人が仕事をできなくなり収入が途絶えた場合には、賃貸併用住宅のローン債務は残り続けます。
このようなケースをカバーするためには、「特約」を付与するしかありません。たとえば、3大疾病や8大疾病による就業不能状態になった時に自宅のローン債務が無くなる特約などが存在します。(※4)
(※4. 特約の保険料を金利に組み込む場合には51歳まで付与が可能。一方、保険料を金利ではなく別途支払う場合は56歳まで付与が可能など、様々な条件があります。
また、保険料を金利に組み込むか別途支払うかで保証のタイミングも異なりますので、加入前に確認しましょう。)
団信保険の商品によって付加できる特約は異なり、また、金融機関によって取り扱っている団信保険も異なります。
そのため、団信保険の保障を手厚くしたい場合には、賃貸併用住宅の住宅ローンを申し込む金融機関そのものを変えなくてはいけない可能性もあります。
この点を踏まえ、賃貸併用住宅の住宅ローンを申し込む際には、金利だけではなく、団体信用生命保険の条件も確認しながら考えることがポイントです。
自宅のローンは賃貸併用住宅の専門家に相談しよう！
自宅部分と賃貸部分を備える賃貸併用住宅を購入するときには、賃貸併用住宅の50%以上を自宅スペースにすることで住宅ローンを利用することができます。
住宅ローンには、低金利で長期間借り入れることができるという利点がある一方、住宅ローン申し込み時の年齢によっては融資の条件が厳しくなってしまうこともあります。
しかし、一般的な会社勤めのサラリーマンであれば、融資の審査は比較的通りやすく、賃貸併用住宅の建築費用として十分な金額を借り入れることも可能です。
自分の年齢や年収を考えた際に、どれくらいの融資を受けられるのか不安な場合は、賃貸併用住宅を扱う不動産会社の担当者に一度相談することをおすすめします。
不動産会社では、賃貸併用住宅に対して住宅ローンを融資してくれる金融機関の紹介や、住宅ローン申込みの代行もしてくれる場合があるため、非常に心強いでしょう。
当サイトでは、賃貸併用住宅の購入を考えている方に向けて、不動産会社への相談方法と賃貸併用住宅購入のステップを紹介しています。
賃貸併用住宅に限らず、家の購入はどのように手続きが進んでいくのか知らない方も多いです。
手順が全くわからないままでは、「自分の知らないことが多いままにいつの間にか購入手続きが進んでしまいそう」と思い、相談したくてもなかなか気がのらない方もいるでしょう。
不動産会社に相談に行く前に、ちょっとした確認のつもりで、ぜひ目を通してみて下さい。
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