賃貸併用住宅を検討中の方の中には、新築ではなく中古物件の購入を考えている方もいらっしゃるかもしれません。しかし、中古の賃貸併用住宅には、気を付けるべきポイントが多くあります。
今回は、賃貸併用住宅を中古で買う際のメリットや注意点について、詳しく解説を行います。
「ローン負担を軽くしようと中古で購入したはずの賃貸併用住宅が、いつの間にか自分を苦しめていた…。」とならないように、この記事を活用ください。
※当記事で紹介する例はあくまでも一例です。
賃貸併用住宅について、費用は立地やプランニングで大きく異なり、ローンの組み方も各家庭の状況で変わります。そのため当サイトでは、まずは賃貸併用専門の不動産会社に相談することを勧めています。賃貸併用住宅をご検討中の方は、関東で唯一の賃貸併用住宅の専門不動産はたらくおうちの公式サイトをご覧ください。(無料会員登録で物件情報も確認ができます。)
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目次
購入費を抑えるには中古じゃない方が良い？
賃貸併用住宅とは、1つの建物内に自分が住む住宅部分と他の人が住む賃貸部分の2種類の空間を作り、賃貸部分の家賃収入を元に住宅ローンの返済を行うといった物件です。
一戸建てやマンションと違い、賃貸部分の家賃収入があなたの住宅ローン返済を代わりに行ってくれるのがメリットとして挙げられます。
では、実際に賃貸併用住宅を活用して住宅ローンの負担をゼロにしようと思った場合、「新築」と「中古」どちらの購入がお得か、皆さんはご存知でしょうか？
購入費用だけを比べてみると、新築よりも中古の賃貸併用住宅の方が安いのが一般的です。そのため、なんとか中古で賃貸併用住宅を買えないかと不動産を訪ねる方も少なくありません。
賃貸併用住宅の間取りは、戸建ての間取りとは異なり特殊です。そのため、賃貸併用住宅の物件はあまり市場に出ていません。さらに、オーナーが引越しをしない限り、収益が出ている賃貸併用住宅物件が市場に出ている可能性は低い状況です。そのため、販売されている物件には、「駅から遠い」「住みにくい間取りである」など、収益が出ない理由があるかもしれません。もし、立地や間取りなど自分の希望する条件に合った中古物件を見つけた場合は、賃貸併用住宅の知識を持った不動産会社に「なぜ販売されているのか？」といった相談をしましょう。
住宅ローンの負担を軽減したいからといって価格の安い物件を買ってしまうと、家賃収入が得られずにローン負担を背負うことになってしまいます。
とは言え、中古の賃貸併用住宅が全て悪いわけではありません。次章では、中古の賃貸併用住宅のメリットについて解説します。
賃貸併用住宅を中古で購入するメリット
中古の賃貸併用住宅を購入する上でのメリットは、費用面が挙げられます。以下が、中古の賃貸併用住宅を購入するメリットです。
中古の賃貸併用住宅を購入するメリット
- 新築に比べ、初期費用が安く、ローンの借入金が少なくなる傾向がある
- 既に入居者がおり家賃収入が担保されている場合がある
それぞれ解説します。
初期費用が安くローンの借入金が少なくなる
中古の賃貸併用住宅を購入するメリットとして1番に挙げられるのが「初期費用の安さ」です。中古であれば大手ハウスメーカーが手掛けるような注文住宅と比べ建物の価格が安いので、賃貸併用住宅を少ない資金で手に入れることが可能です。少ない資金で入手することができれば、新築で賃貸併用住宅を建てた場合よりもローンの借入額が少なくなります。借入金が少ないと、返済の負担を軽減することができるので、費用を抑えて賃貸併用住宅を購入したい方は、中古物件がおすすめです。
既に入居者がおり家賃収入が担保されている場合がある
初期費用以外にも、中古で賃貸併用住宅を購入するメリットとして挙げられるのが、「既に賃貸部分に入居者がいた場合、建物を引き継いだ時点から家賃収入を得ることができる」ことです。新築の場合、賃貸部分が全く埋まっていない状態から不動産経営が始まります。そのため、オーナーは不動産業者を利用して広告宣伝を行い、入居者の募集をしなければいけません。
一方で、既に入居者がいる中古の物件を手に入れれば、住み始めた時点から家賃収入が保証されることになります。すでに家賃収入が保証されている状態であれば、急いで入居者募集の作業をする必要がなく、ご自身の引越し作業に集中することも可能です。
以上が初期費用や空室リスクを抑えられるのが中古の賃貸併用住宅のメリットです。また、不動産投資の観点からも、初期費用を抑えられる中古の物件は新築よりも高い利回りが期待できます。
続いては、中古で賃貸併用住宅を購入するデメリットや注意点について紹介します。
賃貸併用住宅を中古で購入するデメリットや注意点
こちらでは、中古で賃貸併用住宅を購入する場合のデメリットや購入する前に確認すべき注意点を紹介いたします。
中古の賃貸併用住宅を購入するデメリット
- 中古物件の場合は自由度がない
- 節税対策で追加コストがかかる可能性もある
中古の賃貸併用住宅を購入する注意点
- 条件に合った物件が見つかりにくい
- 既に入居者がいる場合は、入居者トラブルの可能性もある
賃貸併用住宅を中古物件で買おうとお考えの方は、これらの注意点に気を付けた上で検討を行いましょう。それぞれ解説します。
中古物件の場合、自由度がない
中古の物件の場合、賃貸部分はもちろんオーナーが住む自宅スペースも既に間取りやデザインが設計されているため、自由度がありません。そのため、以下のような要望が家族間であった場合は、新築がいい場合もあります。- もっと広い玄関がいい
- 水回りが古く感じる
- 洋室と和室は1部屋ずつ欲しい
- 建物の階数に希望がある(2階建て、3階建てにしたいなど)
- 将来的に両親を賃貸部分に迎え入れたいので部屋の造りをバリアフリーにしたい
中古物件を購入した後にリフォームや建て直しを行うことも可能です。もし、金銭面で中古を検討している場合は、リフォームした場合の見積もりと、新築で建てる場合の見積もりを比較することをおすすめします。
実例に、自宅部分に地下室を設けるなど、オーナーの好みに合わせた特徴的な賃貸併用住宅の設計もありました。
節税対策で追加コストがかかる可能性もある
賃貸併用住宅のメリットは住宅ローンを利用することで、アパートローンよりも安い金利でローンが組めることです。さらに中古の賃貸併用住宅であれば、初期費用も抑えられます。しかし、中古の賃貸併用住宅で住宅ローン減税を受けるためには、築年数の条件があることを覚えてきましょう。具体的に住宅ローン減税対象になるのは、木造であれば築年数20年以下で、コンクリート造の場合は築年数25年以下の建物です。
さらに、住宅ローン減税を受けるためには、耐震基準適合証明書といった書類を税務署に提出しなければなりません。耐震基準適合証明書の書類発行には3～5万円ほどの手数料が発生し、耐震基準証明書を貰うための耐震診断は10~15万ほどの費用がかかります。
耐火工事や耐震工事には別途費用がかかるので、当初の予定よりもコストが高くなってしまうことが考えられます。 このようなローンの減税といった節税の観点から見ると、中古の賃貸併用住宅は新築よりもデメリットがあると言えるでしょう。
収益面で条件に合った物件が見つかりにくい
中古の賃貸併用住宅を購入する際の注意点は、条件に合った物件が見つかりにくいことです。収益の出ている賃貸併用住宅は、滅多に売りに出されません。東京や神奈川といった人気の土地にある中古の物件を探そうと思った場合、間取りなどに問題があるケースだったり、そもそも物件がなかったりします。家賃収入を得ることを目的とした場合、立地や間取りが理想的な賃貸併用住宅を中古で見つけることは、通常の戸建てやマンションを探す場合と比較して難しいことだと言えます。
既に入居者がいる場合は入居者トラブルがある可能性も
中古の賃貸併用住宅を購入する際の注意点に、入居者トラブルの可能性があることも挙げられます。中古の賃貸併用住宅を購入するメリットに、既に入居者がいる場合は空室リスクは無くなることをお伝えしました。しかし、その入居者がどんな人物なのかを事前に確認しましょう。
賃貸併用住宅を売りに出す理由に、入居者が過去に大きな入居者トラブルを起こしていたり、家賃の滞納が続いていたりするようなケースも考えられます。
問題がある入居者を強制退去させるためには、裁判を行わなければなりません。裁判の準備期間や弁護士を雇うことなどを考えると、時間や費用、労力などが発生してしまいます。これらのコストが発生するのか判断するためにも、入居者にはどのような方がいるのか、あらかじめしっかりと確認することが大事です。
以上が、中古の賃貸併用住宅を購入する際のデメリットと注意点です。中古の賃貸併用住宅では、思わぬ費用が発生する可能性がありますので、納得できるまで不動産会社の担当者に相談しましょう。
中古の賃貸併用住宅を購入する際のメリットとデメリットを紹介しましたが、新築の賃貸併用住宅にはどのようなメリットがあるのでしょうか。続いては、新築の賃貸併用住宅のメリットとデメリットについて解説します。
新築の賃貸併用住宅のメリットとデメリット
ここでは、新築で賃貸併用住宅を建てる際のメリット・デメリットについて説明していきます。以下が新築で賃貸併用住宅を建てる際のメリットとデメリットです。
新築で賃貸併用住宅を建てるメリット
- 新築物件として貸し出せる
- 不動産投資に対して家族の賛同を得られやすい
新築で賃貸併用住宅を建てるデメリット
- 新築は完成までの時間が長い
- 購入のための費用が高い
先に、賃貸併用住宅を新築で建てる際のメリットから紹介します。
メリット①新築物件として貸し出せるため空室リスクが減る
新築で賃貸併用住宅を建てるということは、新築の賃貸物件を貸すことができ、空室リスクが減る可能性があります。古い物件は、窓や扉、その他の備え付けの設備に経年劣化による汚れやさびが発生している可能性が高く、やはり「以前に誰かが使っていた」という印象は拭えません。そう考えると、中古物件よりは新築物件のほうが入居率が上がる可能性があります。
また、一般的に、築年数が浅いほうが家賃を高めに設定することができ、利回りを良くできると言われています。新築は入居希望者が比較的集まりやすいため、家賃を他の物件よりも少し高めにしても、入居者を確保できる場合が多いのです。
賃貸併用住宅は、自分が住むのはもちろんのこと、賃貸物件として家賃収入を得ることこそが重要なポイントです。それを考えると、新築という条件は賃貸経営の面でも有利になるでしょう。
メリット②不動産投資に対して家族の賛同を得られやすい
例えば、夫は「不動産投資をしてみたい」と考えている一方で、妻の方は「投資なんて危ないことをせずに堅実に貯金して新築のマイホームが欲しい」と思っているケースがあります。その折衷案として、新築の賃貸併用住宅であれば、夫は不動産投資として賃貸物件を購入し賃貸経営を行うことができ、妻の方は、憧れの新築マイホームを手に入れることができます。
その上、賃貸併用住宅では家賃収入によってローン返済の負担が軽減されるという点も、家族にとってはメリットが大きいです。もし普通のマンションなどに投資した場合、万が一思うように収益が得られず失敗した時には、自宅の住宅ローンがあるのに投資ローンの返済にまで追われていまいます。
その点、賃貸併用住宅なら、自宅部分として50%以上のスペースを確保していれば自宅部分も賃貸部分も全て含めて住宅ローンで融資を受けられ、家賃収入でローン返済の負担を軽減させることが可能です。
デメリット①新築は完成までの時間が長い
新築で賃貸併用住宅を購入する場合のデメリットは、完成までの時間が長いことです。新築で賃貸併用住宅を建てる場合、土地から購入する方が多くいらっしゃます。もし土地から購入する場合には、賃貸物件として入居者が集まりそうな土地探しを行い、その土地に建てられる大きさを考えながらオーナーの希望とすり合わせて建設プランを立て、それからようやく建設を開始します。
必要な時間としては、土地探しから賃貸併用住宅の完成まで、だいたい10ヶ月～1年ほどです。中古物件であれば、完成までに入居者から家賃収入を得られる可能性もあります。
しかし、土地選びから時間をかけてしっかり行えば、自分は住みやすく、かつ入居率も高い新築の賃貸併用住宅を作ることができます。将来の安定した家賃収入につながると思えば、新築の賃貸併用住宅のために時間をかけることはそこまで悪いことではないでしょう。
デメリット②初期費用が高い
中古の賃貸併用住宅を建てる場合のメリットの逆として、新築で賃貸併用住宅を建てる場合のデメリットに初期費用が高さが挙げられます。新築を建てるための土地の購入と建設費をあわせた場合、一般的に、新築で賃貸併用住宅を建てる場合には、土地を含め1億円以上の購入費がかかるケースが多いです。ただし、安い土地を購入したり、小さめの賃貸併用住宅を建てたりする場合には、もっと安くすむことも多くあります。
たとえローンの融資が通って購入できることになっても、その後「本当にローンを返済していけるのか？」という心配がなかなか拭えない方もいます。
しかし、賃貸併用住宅を購入する際には、50%以上を自宅スペースとして確保した場合、住宅ローンで融資を受けることができます。住宅ローンは、アパートローンに比べ低金利で長期間借り入れが可能です。金利が低いため、利息分として余分に払うお金を抑えることができます。
また、先ほどメリットとして挙げたように、新築の賃貸併用住宅では「新築物件」として賃貸物件を貸し出せます。そのため、入居希望者が比較的集まりやすく、家賃収入も安定しやすいと言われています。
以上、新築で賃貸併用住宅を建てるメリット・デメリットを紹介しました。次の章では、賃貸併用住宅で確認すべきシミュレーションについて解説します。
まとめ|事前にシミュレーションし中古物件の予期せぬリスクを減らす
あなたが賃貸併用住宅を低コストで手に入れたいのであれば、条件の良い中古の物件を購入することをおすすめします。
しかし、中古物件の場合、賃貸経営上で予期せぬリスクが生じる可能性があります。また、既に新築よりも劣化した建物を買うということから、リフォームや修繕費といった費用も発生しやすく、将来的に売却する際には購入価格よりも大幅に価値が下がってしまっていることも珍しくありません。
そのため、中古で賃貸併用住宅を購入する際は、「リフォームなどの初期費用のシミュレーション」「家賃収入のシミュレーション」「売却時のシミュレーション」を不動産会社に確認しましょう。
賃貸併用住宅の専門家「はたらくおうち」で情報収集を！
賃貸併用住宅はハウスメーカーが取り扱っているのがほとんどです。しかし、全てのハウスメーカーが収支シミュレーションを公開していることはなく、各社に問い合わせるのは大変。また会社ごとに言っていることが違う・・・なんてことも。
そこで日本で珍しい賃貸併用住宅の専門会社「はたらくおうち」から情報収集するのが、賃貸併用住宅の経営で後悔しない方法です。
まずは「はたらくおうち」の無料会員になり賃貸併用住宅の具体的な内容を見ませんか？購入まで検討している方は会員登録後の相談会へ申し込むのがおすすめです。
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実際にいくらかかるのか、物件を見ながら検討しましょう！
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中古物件では予期せぬリスクが起こり得るため、可能であれば新築で賃貸併用住宅を建てることをおすすめします。次の章で、新築で賃貸併用住宅を建てる方法について解説します。
新築で賃貸併用住宅を建てる際の流れ
さて、ここからは、新築で賃貸併用住宅を建てる場合にどのような流れになるのか、新築の賃貸併用住宅を建てるプロセスを簡単に解説していきます。
住居の購入から完成までのプロセス紹介
新築の賃貸併用住宅を建てるには、前提として、賃貸併用住宅を建てる・管理するノウハウがある不動産会社に相談に行きましょう。なぜなら、「建物を建てて終わり」というような不動産会社やハウスメーカーは、肝心の賃貸経営までを考えてくれないからです。賃貸併用住宅を扱ったことのある実例が豊富な不動産会社を探し、評判や口コミを参考にして選ぶのがベストです。
適した不動産会社を見つけることができたら、いよいよ新築の賃貸併用住宅の購入について相談に行きましょう。
ここで注意点として覚えておいていただきたいのは、賃貸併用住宅を建てる際にはスピードが重要だということ。
特に土地選びに関しては、良い土地は誰もが欲しがります。気に入った土地が見つかった時には、いかに早く購入まで進めるかが肝心なのです。
そのため、今から説明するプロセスは、ほぼ全て同時並行で行っていくといったイメージでいた方が良いです。
とは言え、基本的には不動産会社のスタッフがしっかりサポートして進めていってくれるため、心配はいりません。自分の心構えとして、スピード感を持っておきましょう。
(1)希望条件の整理
新築の賃貸併用住宅を購入するには、- 自分の現在の収入状況と予算
- 希望の立地条件
- 希望の収支(賃貸物件でいくら家賃収入を得たいか)
- 希望の住居の広さ
などを、不動産会社のスタッフと整理していきます。
特に収入状況や予算に関しては、今後のローン審査の段階で非常に重要なポイントになるため、きちんと話し合っておきましょう。
(2)土地探しと新築のシミュレーション
希望条件のすり合わせが終わったら、次は希望条件に沿った土地を探す段階です。まず不動産会社のスタッフがいくつか土地の候補を探してきてくれます。実際に現地に見に行くこともできるので、現地の周辺環境を自分の目で確認してみると良いでしょう。
土地の候補を挙げるのと同時に、その土地にどんな賃貸併用住宅を建てられそうか、賃貸物件の家賃とローン返済の収支はどのようになるかという実例も合わせて提案されます。土地の条件とシミュレーションを合わせて、どの土地が良いか総合的に判断していきます。
もし自分で賃貸併用住宅を建てたい土地を見つけている場合には、不動産会社のスタッフに伝えて、実際に賃貸併用住宅を建てられそうな土地かチェックしてもらいましょう。
(3)建設プラン決定と建設
気に入った土地があったら、すぐに「買い付け」という土地購入の意思表示に向けて動き出します。いい土地は誰もが欲しがるため、他の人に購入されてしまう前に素早く手続きを進めていきます。
基本的には不動産会社が手続きを進めてくれるので、皆さんは必要な書類などをもれなく用意しましょう。
まず、建設会社を交えて詳細な建設プランと見積もりを作成してもらいます。新築の場合、間取りや構造、設備について設計士に要望を伝えることもできます。
建設プランと見積もりができたら、それを元に銀行に住宅ローンの事前審査を申し込みます。というのも、土地の買い付けをする際に、事前審査に通っていることが求められるためです。この事前審査の結果は数日で分かるため、結果が分かり次第すぐに土地の買い付け書を売り主に提出します。
買い付け書が問題なく売り主に受領され、両者が合意すると、売買契約を結びます。そして、同じタイミングで金融機関の住宅ローン本審査も進めてもらうような形になります。
新築の賃貸併用住宅を建てるプロセスは、主に以上の3つの流れとなります。
新築の賃貸併用住宅の建設費用と完成までの期間については、先ほども触れましたが、今一度改めて確認しておきましょう。
新築の建築費用ですが、土地代も含めて1億円以上と高額になるケースが多いです。もちろんこの金額以下で建てることも可能なので、自分の予算が不安だという場合でも、まずは不動産会社に相談してみることをおすすめします。
次に、新築物件の完成までの期間ですが、まず土地選びから住宅ローンの審査・建設プランの決定まで、およそ2～3ヶ月。そして、賃貸併用住宅の建設開始から完了までが、8～10ヶ月。あわせると、全体でおよそ10～12ヶ月程度かかります。