賃貸併用住宅は中古で買わない方がよい?新築がおすすめな理由を徹底解説

夢のマイホームを手に入れ、月々の住宅ローン返済の負担も大きく減らせる賃貸併用住宅。

今まで支払っていた家賃や住宅ローンの負担を軽減できると聞いてしまえば、購入を考える方も多いかと思います。

「賃貸併用住宅を検討しているけど、できるだけ購入費用を抑えたい!」
「同じ賃貸併用住宅なら中古でいいんじゃないの?」


このように考えている方は少しお待ちください。中古の賃貸併用住宅には、気を付けるべきポイントが多くあるんです。

今回は、賃貸併用住宅を中古で買う際のメリットや注意点について、不動産会社の営業マンかつ実際に賃貸併用住宅を建てた私が詳しく解説を行います。

ローン負担を軽くしようと中古で購入したはずの賃貸併用住宅が、いつの間にか自分を苦しめていた…。

そんな事態が起こる前に、ぜひこちらの記事を参考にし、お得にマイホームを購入しましょう。

購入費を抑えるには中古じゃない方が良い?

購入費を抑えるには中古を選ぶのにはリスクがあるということについて解説します

現在、私たちの生涯支出の3割から4割が住居費と言われている中、「できるだけ住居費の負担を軽くしたい」とお考えの方は多いかと思います。

そこで不動産会社の営業マンである私が皆さんにおすすめするのは、賃貸併用住宅。

賃貸併用住宅とは、1つの建物内に自分が住む住宅部分と他の人が住む賃貸部分の2種類の空間を作り、賃貸部分の家賃収入を元に住宅ローンの返済を行うといった物件です。

一戸建てやマンションと違い、賃貸部分の家賃収入があなたの住宅ローン返済を代わりに行ってくれるのが最大のメリットとして挙げられます。

つまり、賃貸併用住宅を手に入れられれば、今まで高額な家賃の支払いによって我慢していた家族旅行や車といった趣味をそれまで以上に楽しむことができるのです。

では、実際に賃貸併用住宅を活用して住宅ローンの負担を0にしようと思った場合、「新築」「中古」どちらの購入がお得か、皆さんはご存知でしょうか?

購入費用だけを比べてみると、新築よりも中古の賃貸併用住宅の方が安いのが一般的です。そのため、なんとか中古で賃貸併用住宅を買えないかと不動産を訪ねるお客様も少なくありません。

しかし、市場に出回る中古の賃貸併用住宅には注意が必要なんです。まずは、「収益が出ている賃貸併用住宅は滅多に市場に売りに出されない」ということを覚えておいてください。

理由は明確で、収益が出ている賃貸併用住宅ならば、そもそも「売りに出す必要がない」ためです。

賃貸併用住宅はオーナーの自宅という性質も備えています。そのため、自分が住んでいる家の住宅ローンを家賃収入で滞りなく支払えている物件であれば、売りに出す必要が生じません。

また、好条件の賃貸併用住宅が販売されていたとしても、すぐに購入されてしまうケースがほとんど。そのため、販売されてから長い間買い手がついていない賃貸併用住宅を見つけた際には、特に注意が必要です。

実際に物件の見学に行ってみると、間取りや建物の構造に違和感を覚えることが多いかと思います。

もし、立地や間取りなど自分の希望する条件に合った中古物件を見つけた場合は、賃貸併用住宅の知識を持った不動産会社に「この物件を購入しても大丈夫か?」といった相談をしてください。

住宅ローンの負担を軽減したいからと言って価格の安い物件を買ってしまうと、家賃収入が得られずに重いローン負担を背負うことになってしまいます。

中古の賃貸併用住宅で気を付けるべき点について解説します 中古の賃貸併用住宅で気を付けるべき点について解説します  

賃貸併用住宅を中古で購入するメリット

ローコスト以外にもメリットがある、中古で買うメリットについて解説します

やはり、中古の賃貸併用住宅を購入するメリットとして1番に挙げられるのが「初期費用の安さ」かと思います。

中古であれば大手ハウスメーカーが手掛けるような注文住宅と比べ建物の価格が安いので、賃貸併用住宅を少ない資金で手に入れることが可能です。

また、新築で賃貸併用住宅を建てた場合よりもローンの借入額が少なくなることから、返済の負担を軽減することもできます。

この他に中古で賃貸併用住宅を購入するメリットとして挙げられるのが、「既に賃貸部分に入居者がいた場合、建物を引き継いだ時点から家賃収入を得ることができる」ということです。

新築の場合、賃貸部分が全く埋まっていない状態でオーナーに賃貸併用住宅が引き渡されます。そのため、オーナーは不動産業者を利用して広告宣伝を行い、入居者の募集をすることから始めなければなりません。

もし入居者が決まらない場合には、賃貸部分の家賃収入から住宅ローン返済が行えないため、戸建てを買った時よりも重いローンがあなたを襲うことになるでしょう。一方、既に入居者がいる中古の物件を手に入れれば、住み始めた時点から家賃収入が保証されることになります。

以上のように、初期費用や空室リスクを抑えられるのが中古の賃貸併用住宅のメリットです。また不動産投資の観点からも、初期費用を抑えられる中古の物件は新築よりも高い利回りが期待できます。

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4つの注意点

4つの注意点について解説します

こちらでは、中古で賃貸併用住宅を購入する場合の4つの注意点をご紹介いたします。

賃貸併用住宅を中古物件で買おうとお考えの方は、これらの注意点に気を付けた上で検討を行いましょう。

 

条件に合った物件が見つかりにくい

まず、購入者の希望に合った中古の物件を見つけることは非常に大変です。

最初にお話ししたように、収益の出ている賃貸併用住宅は、相当な事情がない限り滅多に売りに出されません。東京や神奈川といった人気の土地にある中古の物件を探そうと思った場合、まったく見つからないか間取りなどに問題があるといったことがほとんどです。

このように立地や間取りが理想的な賃貸併用住宅を中古で見つけることは、通常の戸建てやマンションを探す場合と比較してまず難しいことだと言えます。

 

想定以上にコストがかかる場合もある

購入価格が新築よりも低コストというのが中古物件のメリット。

しかし、実際には購入費以外にリフォームや耐震・耐火対策といった修繕費が発生することも少なくありません。

また、中古の賃貸併用住宅で住宅ローン減税を受けるためには、木造の場合、築年数20年以下。コンクリート造の場合、築年数25年以下の建物でなければならない上に、耐震基準適合証明書といった書類を税務署に提出しなければなりません。

この書類発行には3~5万円程の手数料が発生しますが、耐震基準証明書を貰うための耐震診断は10~15万程の費用がかかります。

当然、耐火工事や耐震工事にはまた別に費用がかかるので、当初の予定よりもコストが高くなってしまうことが考えられます。 このようなローンの減税といった節税の観点から見ると、中古の賃貸併用住宅は新築よりもデメリットがあると言えるでしょう。

 

既に入居者がいる場合、注意が必要

既に入居者がいる賃貸併用住宅を手にいれた場合、空室リスクは無くなりますが、その入居者がどんな人物なのかには注意しなければいけません。

過去に大きな入居者トラブルを起こしていたり、家賃の滞納が続いているようなケースが考えられます。

このような問題がある入居者を強制退去させるためには、裁判を行う必要が生じます。裁判の準備期間や弁護士を雇うことなどを考えると、時間や費用、労力などが発生してしまいます。

これらのコストが発生するのか判断するためにも、入居者にはどのような方がいるのか、あらかじめしっかりと確認することが大事です。

一方で、新築から賃貸併用住宅を建てた場合であれば、オーナーとなったあなたの判断で部屋を貸す人物を選ぶことが可能です。

たとえば、大学生や20代前半といった若者を避けて入居者を選ぶことで生活リズムをオーナーに合わせることや騒音対策を行うことができます。

中古物件の場合、自由度がない

中古の物件の場合、賃貸部分はもちろんオーナーが住む自宅スペースも既に間取りやデザインが設計されているため、自由度がありません。

    • もっと広い玄関がいい
    • 設備が整ったキッチンが欲しい
    • 洋室と和室は1部屋ずつ欲しい
    • 建物の階数に希望がある(2階建て、3階建てにしたいなど)
    • 将来的に両親を賃貸部分に迎え入れたいので部屋の造りをバリアフリーにしたい


    このような要望が家族間であった場合には、中古物件を購入した後にリフォームや建て直しを行うよりも、新築から賃貸併用住宅を建てる方が将来的に納得のいくことも多いでしょう。

    最近の実例としては、自宅部分に地下室を設けるなどオーナーの好みに合わせた特徴的な賃貸併用住宅の設計が見かけられます。

     

    将来的な収支を考えよう

    将来の収支を考える重要性について解説します

    中古の賃貸併用住宅のメリットや購入の際の注意点についてご紹介しましたが、理解は深められたでしょうか?

    もし、あなたが賃貸併用住宅を低コストで手に入れたいのであれば、条件の良い中古の物件を購入することがおすすめです。

    ただ、中古の賃貸併用住宅はどのような設計で建てられているのか不明なこともあるため、賃貸経営上で予期せぬリスクが生じる可能性があります。

    建築時に耐震対策を取っていなかったことから、地震で大きな被害を受けた場合に、その損害はあなたに降りかかることになるのです。

    さらに中古の場合、既に新築よりも劣化した建物を買うということから、リフォームや修繕費といった費用も発生しやすく、将来的に売却する際には購入価格よりも大幅に価値が下がってしまっていることも珍しくありません。

    そして何より、市場に中古の収益物件が出ている時点で、この賃貸併用住宅は何らかの問題を抱えているのでは?という疑いを最初に持つことが必要です。

    中古とはいえ、賃貸併用住宅は戸建てよりも購入価格が高いため、万が一問題のある物件を買ってしまえば、重い負債を背負うことになってしまいます。


    このような理由から、当サイトでは、新築で賃貸併用住宅を建てることをおすすめしています。次の章で、新築の賃貸併用住宅のメリットとデメリットに関して、解説していきます。

    新築の賃貸併用住宅のメリットとデメリット

    全員が知るべき、新築の賃貸併用住宅のメリット/デメリットについて解説します

    新築がおすすめとはいえ、新たに建てるとなると、金額面などの不安も大きいですよね。そこで、新築で賃貸併用住宅を建てる際のメリット・デメリット、また、新築で建てる際の大まかなプランについて説明していきます。

    まずは、賃貸併用住宅を新築で建てる際のメリットから早速見ていきましょう。

     

    新築で賃貸併用住宅を建てるメリット

    賃貸併用住宅を新築で建設するメリットは、主に2つあります。

     

    新築物件として貸し出せる

    新築で賃貸併用住宅を建てるということは、つまり新築の賃貸物件を貸すことができるということです。

    当然ではありますが、新築の賃貸物件の場合、設備や内装は新しく、汚れやキズもありません。そのため、入居希望者に「快適に過ごせそうだ」という良い印象を与えることができます。

    もしあなたが部屋探しをしていたとして、“新築”と“築15年”だと、どちらの方に良い印象を持つでしょうか?

    古い物件は、窓や扉、その他の備え付けの設備に経年劣化による汚れやさびが発生している可能性が高く、やはり「以前に誰かが使っていた」という印象は拭えません。そう考えると、古いものよりは新築の方に住みたいと思うのが自然でしょう。

    また、一般的に、築年数が浅いほうが家賃を高めに設定することができ、利回りを良くできるというメリットもあります。新築は入居希望者が比較的集まりやすいため、家賃を他の物件よりも少し高めにしても、入居者を確保できる場合が多いのです。

    賃貸併用住宅は、自分が住むのはもちろんのこと、賃貸物件として家賃収入を得ることこそが重要なポイントです。それを考えると、新築という条件は賃貸経営の面でも有利になるでしょう。

     

    不動産投資に対して家族の賛同を得られやすい

    たとえば、夫は「不動産投資をしてみたい」と考えている一方で、妻の方は「投資なんて危ないことをせずに堅実に貯金して新築のマイホームが欲しい」と思っているケース。

    もしかしたら、このページを読んでいる方の中にも身に覚えのある方がいるかもしれませんが、これでは夫と妻の間で意見が対立してしまいます。

    その折衷案として、新築の賃貸併用住宅であれば、夫は不動産投資として賃貸物件を購入し賃貸経営を行うことができ、妻の方は、憧れの新築マイホームを手に入れることができます。

    その上、賃貸併用住宅では家賃収入によってローン返済の負担が軽減されるという点も、家族にとってはメリットが大きいです。もし普通のマンションなどに投資した場合、万が一思うように収益が得られず失敗した時には、自宅の住宅ローンがあるのに投資ローンの返済にまで追われていまいます。

    その点、賃貸併用住宅なら、自宅部分として50%以上のスペースを確保していれば自宅部分も賃貸部分も全て含めて住宅ローンで融資を受けられ、家賃収入でローン返済の負担を軽減させることが可能です。

    普通の不動産投資よりも失敗した時に抱えるリスクが少ないことから、新築の賃貸併用住宅は夫婦の折衷案として選ばれる場合も多いのです。

    賃貸併用住宅を新築で建てるデメリット

    賃貸併用住宅を新築で建てるメリットを説明してきましたが、当然デメリットもあります。ここでは、新築で賃貸併用住宅を建てるデメリットとして、2つ紹介します。

     

    新築は完成までの時間が長い

    新築で賃貸併用住宅を建てる場合、土地から購入する方が多いです。

    もし土地から購入する場合には、賃貸物件として入居者が集まりそうな土地探しを行い、その土地に建てられる大きさを考えながらオーナーの希望とすり合わせて建設プランを立て、それからようやく建設を開始します。

    必要な時間としては、土地探しから賃貸併用住宅の完成まで、だいたい10ヶ月~1年ほど。なかなか時間がかかってしまいます。

    しかしその反面、土地選びから時間をかけてしっかり行えば、自分は住みやすく、かつ入居率も高い新築の賃貸併用住宅を作ることができます。将来の安定した家賃収入につながると思えば、新築の賃貸併用住宅のために時間をかけることはそこまで悪いことではないでしょう。

    購入のための費用が高い

    当然のことではありますが、新築を建てるための土地の購入と建設費をあわせた場合、費用はかなり高額になってしまいます。購入費のことだけを考えると、中古物件のほうが安く済むでしょう。

    一般的に、新築で賃貸併用住宅を建てる場合には、土地を含め1億円以上の購入費がかかるケースが多いです。ただし、安い土地を購入したり、小さめの賃貸併用住宅を建てたりする場合には、もっと安くすむことも多くあります。

    とは言え、一般的に1億円もする不動産を購入するのは、やはりためらう方も多いです。たとえローンの融資が通って購入できることになっても、その後「本当にローンを返済していけるのか?」という心配がなかなか拭えない方もいます。

    しかし、賃貸併用住宅では、実はローンの返済は、そこまでハードルが高いわけではないのです。

    というのも、賃貸併用住宅を購入する際には、50%以上を自宅スペースとして確保した場合、住宅ローンで融資を受けることができます。 住宅ローンは、低金利で長期間借り入れが可能。これは、借り手側にとっては非常に助かるポイントです。金利が低いため、利息分として余分に払うお金を抑えることができます。

    また、先ほどメリットとして挙げたように、新築の賃貸併用住宅では「新築物件」として賃貸物件を貸し出せます。そのため、入居希望者が比較的集まりやすく、家賃収入も安定して入ってくるケースが多いのです。

    以上のようなことをふまえて、賃貸併用住宅を建てる前にきちんと家賃収入を加味した現実的なローン返済プランを不動産のスタッフに相談すれば、返済できなくなるリスクを最小限に抑えることができます。

      さて、ここまで賃貸併用住宅を新築で建てる際のメリットとデメリットを説明してきました。

    新築の賃貸併用住宅にはデメリットもありますが、しかしそれはメリットの裏返しでもあります。

    特に多くの方が気にする金額面では、新築よりも中古物件の方が安く済むとはいえ、後々の収益性や家賃収入による住宅ローン返済の負担軽減を考えると、最初に大きな金額を投資して新築を建てるのもアリだと思えるのではないでしょうか?

    次の章で、新築で賃貸併用住宅を建てるプロセスを説明するので、ぜひ新築も選択肢の1つとして考えてみてください。

     

    新たに建てるときはどうすれば良い?

    新たに建てるときはどうすればいいかを解説します

    さて、ここからは、新築で賃貸併用住宅を建てる場合にどのような流れになるのか、新築の賃貸併用住宅を建てるプロセスを簡単に解説していきます。

     

    住居の購入から完成までのプロセス紹介

    新築の賃貸併用住宅を建てるには、前提として、賃貸併用住宅を建てる・管理するノウハウがある不動産会社に相談に行きましょう。

    なぜなら、「建物を建てて終わり」というような不動産会社やハウスメーカーは、肝心の賃貸経営までを考えてくれないからです。賃貸併用住宅を扱ったことのある実例が豊富な不動産会社を探し、評判や口コミを参考にして選ぶのがベストです。

    適した不動産会社を見つけることができたら、いよいよ新築の賃貸併用住宅の購入について相談に行きましょう。

    ここで注意点として覚えておいていただきたいのは、賃貸併用住宅を建てる際にはスピードが重要だということ。

    特に土地選びに関しては、良い土地は誰もが欲しがります。気に入った土地が見つかった時には、いかに早く購入まで進めるかが肝心なのです。

    そのため、今から説明するプロセスは、ほぼ全て同時並行で行っていくといったイメージでいた方が良いです。

    とは言え、基本的には不動産会社のスタッフがしっかりサポートして進めていってくれるため、心配はいりません。自分の心構えとして、スピード感を持っておきましょう。

     

    (1)希望条件の整理

    STEP1の希望条件の整理について解説します
    STEP1の希望条件の整理について解説します 新築の賃貸併用住宅を購入するには、

    • 自分の現在の収入状況と予算
    • 希望の立地条件
    • 希望の収支(賃貸物件でいくら家賃収入を得たいか)
    • 希望の住居の広さ

    などを、不動産会社のスタッフと整理していきます。

    特に収入状況や予算に関しては、今後のローン審査の段階で非常に重要なポイントになるため、きちんと話し合っておきましょう。

    (2)土地探しと新築のシミュレーション

    STEP2の土地探しと新築のシミュレーションについて解説します
    STEP2の土地探しと新築のシミュレーションについて解説します 希望条件のすり合わせが終わったら、次は希望条件に沿った土地を探す段階です。

    まず不動産会社のスタッフがいくつか土地の候補を探してきてくれます。実際に現地に見に行くこともできるので、現地の周辺環境を自分の目で確認してみると良いでしょう。

    土地の候補を挙げるのと同時に、その土地にどんな賃貸併用住宅を建てられそうか、賃貸物件の家賃とローン返済の収支はどのようになるかという実例も合わせて提案されます。土地の条件とシミュレーションを合わせて、どの土地が良いか総合的に判断していきます。

    もし自分で賃貸併用住宅を建てたい土地を見つけている場合には、不動産会社のスタッフに伝えて、実際に賃貸併用住宅を建てられそうな土地かチェックしてもらいましょう。

    (3)建設プラン決定と建設

    STEP3の建設プラン決定と建設について解説します
    STEP3の建設プラン決定と建設について解説します 気に入った土地があったら、すぐに「買い付け」という土地購入の意思表示に向けて動き出します。

    いい土地は誰もが欲しがるため、他の人に購入されてしまう前に素早く手続きを進めていきます。

    基本的には不動産会社が手続きを進めてくれるので、皆さんは必要な書類などをもれなく用意しましょう。

    まず、建設会社を交えて詳細な建設プランと見積もりを作成してもらいます。新築の場合、間取りや構造、設備について設計士に要望を伝えることもできます。

    建設プランと見積もりができたら、それを元に銀行に住宅ローンの事前審査を申し込みます。というのも、土地の買い付けをする際に、事前審査に通っていることが求められるためです。この事前審査の結果は数日で分かるため、結果が分かり次第すぐに土地の買い付け書を売り主に提出します。

    買い付け書が問題なく売り主に受領され、両者が合意すると、売買契約を結びます。そして、同じタイミングで金融機関の住宅ローン本審査も進めてもらうような形になります。

    新築の賃貸併用住宅を建てるプロセスは、主に以上の3つの流れとなります。

    新築の賃貸併用住宅の建設費用と完成までの期間については、先ほども触れましたが、今一度改めて確認しておきましょう。

    新築の建築費用ですが、土地代も含めて1億円以上と高額になるケースが多いです。もちろんこの金額以下で建てることも可能なので、自分の予算が不安だという場合でも、まずは不動産会社に相談してみることをおすすめします。

    次に、新築物件の完成までの期間ですが、まず土地選びから住宅ローンの審査・建設プランの決定まで、およそ2~3ヶ月。そして、賃貸併用住宅の建設開始から完了までが、8~10ヶ月。あわせると、全体でおよそ10~12ヶ月程度かかります。

     

    賃貸併用住宅を買うなら新築も選択肢に

    購入の際は、長期的な収支で考えて決めよう

    冒頭で説明したように、「魅力的な」中古の賃貸併用住宅はほとんどありません。

    購入費を抑えるために賃貸併用住宅を新築で建てるのは避けたいと考えている方にとっては、中古がないというのは残念なことかもしれません。しかし、新築の賃貸併用住宅は一見かなり高くつくと思われがちですが、土地代も含め家賃収入でローン返済の負担をぐっと抑えることができます。

    そのため、新築で賃貸併用住宅を建てることも選択肢の1つにしてみてはいかがでしょうか?

    賃貸併用住宅を新築で建てるには購入予算に不安があるという方も、できるだけコストを抑えて建てることも可能です。予算の範囲でどんな新築物件を建てられそうか、不動産会社に気軽に問い合わせをしてみてください。

    失敗しない賃貸併用住宅
    の秘訣とは?