逆に、本当なら必要経費にできる出費をそのままにしてしまうと、余分な税金を支払うことになりかねません。不動産投資で利益を上げたいのならば、建物の利回りだけでなく、賃貸経営の経費についても理解を深める必要があります。
こちらでは、賃貸経営で必要経費にできる費用と、できない費用。また、賃貸併用住宅を経営する場合の経費の特徴についてご紹介します。
これから確定申告を迎える方、アパートやマンションといった収益不動産の購入を考えている方は、ご自身で節税対策を行えるように、どのような出費が必要経費として扱えるのかを知りましょう。
目次
賃貸経営の経費を把握しよう
賃貸経営において、不動産収入となる賃料や礼金から、経費として掛かったお金を差し引いたものが利益となります。
利益の出し方
利益 ＝ 不動産収入 － 経費この利益に対して所得税が課せられるため、賃貸物件を経営する際は、なるべく多くの費用を経費として計上し、利益を圧縮することを心掛けます。
計算方法を見て分かるように、経費にできる金額が大きいほど税金を抑えることができます。
なお、賃貸経営上の必要経費は、あくまでも不動産経営に関わるものしか認められませんので、何でも経費計上できるとは限りません。
アパート管理を行う場合
アパートやマンションなどの収益不動産を購入して、賃貸経営を行うにあたっては、様々な費用を経費として計上することができます。 こちらでは、アパート経営上で必要経費とみなされる費用について紹介していきます。
減価償却費
不動産については、土地を除いて、建物の減価償却のみ可能です。また、建物の減価償却費は、定額法によって求めることができます。定額法とは、建物の価格を、国税庁が定める耐用年数で割ったもの。毎年同額を、減価償却費として計上することができます。
租税公課
賃貸経営に関わるもので言えば固定資産税、不動産取得税、登録免許税、印紙税などが挙げられます。コンビニ等で支払える固定資産税の納付書や納税通知書、司法書士へ支払う登記費用の請求書や領収書、印紙購入レシートなども捨てずに保管しておきましょう。
損害保険料
アパートやマンションの賃貸経営を行うにあたって、火災保険や地震保険に加入をする場合があります。これらの損害保険に支払う保険料も確定申告時に経費として計上することができます。しかし、経費計上できる保険料は、1年につき1年間分のみです。
保険に加入し保険料を全額払い込んだとしても、その年ですべての保険料を経費に出来る訳ではないので気を付けましょう。
修繕費
経営しているアパート・マンションに入退去者がいる場合、室内の原状回復やクリーニングを行います。その他にも、リフォーム、間取り変更、外壁塗装、防水工事など、所有している不動産の修繕を行った場合には、修繕費用を経費に計上できます。
なお、10万円未満の修繕費が発生した場合には、消耗品費として計上することもでます。
交通費
今はあまり一般的ではありませんが、交通費を賃貸経営上の経費として計上することができます。購入検討している物件の下見や商談の際に使用した交通費も、必要経費にすることが可能です。
管理費
所有している賃貸物件の管理業務を不動産管理会社へ委託する場合、管理手数料や賃貸物件の客付時に支払った募集管理料、広告費用などが発生します。このような不動産管理会社や入居者募集を行った不動産会社に支払う費用についても、賃貸経営上の必要経費として扱うことが可能です。
通信費
管理会社・工事会社のやりとりで使った電話代や郵便費用、その他インターネット料金なども経費で計上できます。接待交際費
入居者を紹介してくれた不動産会社・不動産管理会社など、関係各所とのやりとりに発生した飲食費用やお茶代なども経費として計上できます。消耗品費
建物内に掲示するチラシや共同部に使用している電球など、10万円未満で備品の購入をした場合には消耗品費として扱うことができます。なお、建物の修繕を10万円未満の費用で済ませた時には、こちらの消耗品費として経費計上することも可能です。
支払い利息
アパートやマンションといった収益不動産を、アパートローンを利用して購入した場合、建物の利息分については経費計上が認められています。ただし、借り入れ元本の返済金額や土地についての利息は、賃貸経営上の経費に含まれません。あくまでも、1年間で発生する建物の借入利息のみが経費に適応されます。
賃貸併用住宅に住む場合
アパート経営のように1棟全体を貸し出すのではなく、マイホームの一部を賃貸物件として他人に貸す場合でも、賃貸経営を行わなくてはいけません。
なお、賃貸併用住宅であっても、必要経費にできる費用の種類はアパート経営を行うときと同じです。
ただし、賃貸併用住宅の経費の出し方は、自宅部分と賃貸部分で違います。
たとえば、オーナーの居住スペースが建物全体の60%、賃貸として貸し出している部分が40%の場合、実際に掛かった費用の40%までを賃貸経営上の経費として計上することが認められます。もちろん、60%分の費用は自宅に使用していると見なされるため、経費に計上できません。
また、賃貸併用住宅で賃貸経営をする場合、特定の要件を満たすことで住宅ローン控除を受けられます。
住宅ローン控除の申告をする際は、年末の借入残高に対して自己居住部分の割合についてのみ住宅ローン控除を受けられる仕組みです。
年末借入額残高の金額全体が住宅ローン控除適用の範囲となるわけではないので、後で還付漏れや過剰に申告することがないように気を付けましょう。
このように、良くも悪くも賃貸併用住宅の場合は、実際に賃貸経営が成されている部分の割合によって扱い方を分ける必要があります。
経費にできない費用に気を付ける
税金を抑えたいからといって、どのような費用でも賃貸経営の経費にできるというわけではありません。
こちらでは、いったいどんな費用が経費にできないのかご紹介していきます。
借入金
ローンの金利部分は経費になりますが、借入金そのものは経費にすることができません。借入金と経費の仕組みについては、間違いが起きやすいので気を付けましょう。
所得税・住民税
賃貸経営に関わる租税公課については経費計上できますが、所得税・住民税には注意が必要です。これらの税金は、利益に対して課税されるものなので、経費として扱うことはできません。
罰金
たとえば、駐車違反や、確定申告が遅れた場合の追徴課税については経費に計上することができません。所有するアパートへ車で向かう最中に発生した違反だとしても、罰金を経費として扱うことはできないため、気を付けましょう。
私的に使った費用
個人のために使用した生活費や購入費についても、賃貸経営で経費にすることは不可能です。まとめ
アパートやマンションの賃貸経営を行う場合、何が必要経費にできるのか費用について知ることは大事ですが、確定申告時に虚偽の申告をすることは違法です。
事実に基づかない申告をすると最悪の場合、税務署から追徴課税を求められることもあります。
節税を意識するあまり、個人的な費用まで経費として計上しないようにしましょう。
また、今回お話した以外に、賃貸不動産の購入・売却で使用したお金についても、経費に計上できるものとできないものがあります。
たとえば、保有している賃貸不動産を売却するときは、譲渡所得税が発生します。この譲渡所得税は、経費として扱うことができません。
不動産の購入・売却では、特に大きな支出が発生したり収入が得られたりするので、経費として扱えるお金がないかしっかりと確認を行うことが大事です。