当記事では、賃貸併用住宅にまつわる情報のを紹介します。 賃貸併用住宅の仕組みや、賃貸併用住宅のメリット・デメリット、賃貸併用住宅を建てる際に後悔しないための注意すべき点をまとめました。
マイホームを建てる予定の方や、賃貸併用住宅を検討中の方は、ぜひご覧ください。
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目次
賃貸併用住宅とは？マイホームが実質無料になるなどメリット多数
賃貸併用住宅とは、1つの建物内に自宅内スペースと賃貸スペースが設計された建物のことです。建物内の賃貸部分を他の人に貸すことで家賃収入を得られる仕組みのため、自宅とアパートを兼ね備えています。
つまり、賃貸併用住宅から家賃収入を得られるため、家賃収入から住宅ローンの返済を行うことができます。住宅ローンより家賃収入の金額が大きければ、実質0円でマイホームを購入できるため「賢い住居の買い方」とも言われています。
賃貸併用住宅の主なメリットは以下の点です。
賃貸併用住宅のメリット
- 家賃収入で住宅ローンが返済できるので負担軽減
- お得な住宅ローンで融資を受けられる
- ローン完済後は家賃収入で不労所得が得られる
- ライフプランに合わせて賃貸部分の割合を変更できる
- 固定資産税や相続税など節税効果がある
1つずつ詳細を解説していきます。
メリット①実質マイホーム0円？家賃収入で住宅ローンが返済できる
繰り返しになってしまいますが、賃貸併用住宅の最も大きなメリットは、家賃収入でローン返済の負担を軽減できることです。賃貸併用住宅は、建物内の自宅部分の他に賃貸部分を設けているため、家賃収入が見込めます。
例えば、もともと家賃15万円の賃貸マンションに住んでいた家族を例に挙げて解説します。この家族が戸建を購入し毎月12万円のローンを返済することになった場合、家賃15万円の賃貸の時と比べて浮くお金は3万円(15万円-12万円)のみです。
一方、賃貸併用住宅だった場合を考えてみましょう。仮に賃貸併用住宅のローンが毎月20万円で、7万で貸している賃貸部屋が3つあり、その3つとも入居者が住んでいたとしたら、毎月21万円が家賃収入として手に入ります。この場合、家賃収入の21万円でローン負担を完全にカバーすることができ、1万円も手元に残ります。
賃貸マンションに住んでいた頃と比べると、15万円＋1万円＝16万円も居住費が浮くことになるのです。
あくまでも単純に計算しただけですが、賃貸併用住宅では住宅ローンを家賃収入でカバーし、プラスで得た分を貯蓄に回す生活だって実現不可能ではありません。
メリット②アパートローンより金利の安い住宅ローンを利用できる
賃貸併用住宅を建てる2つ目のメリットは、住宅ローンを選べることです。一般的には、賃貸の要素がある建物を購入する時には、”アパートローン”といった投資用ローンを組みます。
しかし、賃貸併用住宅は、”賃貸部分”と”自宅”が混ざった特殊な物件です。そのため、賃貸併用住宅では、「オーナーの居住部分が50%以上ある」という条件のもと、住宅ローンの融資を受けられます(※1)。
住宅ローンは、アパートローンと比較して、低い金利で資金を借り入れることができます。また、借入期間も長いため、月々のローン返済負担が小さいのが魅力です。
実際に住宅ローンとアパートローンの借入条件について、違いがわかるよう、表にまとめてみました。
(※1. 金融機関によって求められる居住部分の割合は変わることがありますが、一般的には50%以上とされています。)
| ローンの特徴比較 | |||
|---|---|---|---|
| 比較項目 | 住宅ローン | アパートローンアパートローン | |
| 貸付条件 | 金利 | 0.49~1.5% | 1.6~4.5% |
| 借入期間 | 最長35年 | 最長40年 (実際は25年～40年。審査が厳しく、借入期間を延ばすのは難しい。) |
|
| ローン控除 | あり | なし | |
| 審査条件 | 収入 |
戸建て：年収500万円～ 賃貸併用住宅：年収700万円～ 戸建て：年収500万～ 賃貸併用住宅 年収700万～ |
年収1,500万円～ (物件の収益性も見られる) 年収1,500万円～ (物件の収益性も見られる) |
| 勤続年数 | 3年～ | 3年～ | |
| 自己資金 | 要相談 | 3割以上 | |
金利と審査条件に注目すると、住宅ローンはアパートローンよりも貸付条件も審査条件もハードルが低く、借りやすい特徴があります。
このように、賃貸経営を行うにも関わらず住宅ローンを組めるというのは、賃貸併用住宅ならではのメリットです。
メリット③ローン完済後は家賃収入で不労所得が得られる
住宅ローンの支払いが終われば、家賃収入は全額家計に入ります。先ほど挙げた例のように、ワンルーム3部屋を月7万円で貸し出した場合、ローン完済後は合計で月21万円の家賃収入を得ることが可能に。
退職金や年金に不安がある方で、将来の収入源を確保するために賃貸併用住宅を利用する方もいらっしゃいます。
メリット④ライフプランに合わせて賃貸部分の割合を変更できる
賃貸併用住宅の4つ目のメリットは、ライフプランに合わせて居住部分と賃貸部分をうまく活用できる点です。賃貸併用住宅は、住宅ローンを払い終われば、自分が居住するスペースを賃貸に出すこともできます。
例えば、子どもの独立後、夫婦だけで小さなマンションに住みたい場合や、両親の介護のために実家の近くに引っ越したいという場合には、賃貸併用住宅を売りに出すことなく収益物件として確保し続けたまま、違う家に住むことができます。
逆に、賃貸部分に両親や子ども夫婦を住まわせることも可能です。その時々の状況に合わせて住宅を活用しやすい点が賃貸併用住宅のメリットです。
Point
戸建て住宅で両親と同居となれば配偶者も気遣ってしまいますが、賃貸併用住宅の場合はある程度世帯間のプライバシーが守られている環境です。2世帯住宅を検討中の方にも賃貸併用住宅はおすすめです。このように、ライフプランに合わせて活用しやすいという点が賃貸併用住宅のメリットです。
メリット⑤固定資産税や相続税といった税金を抑える効果がある
賃貸併用住宅は、税金を抑える面でもメリットがあります。賃貸併用住宅を住宅ローンで購入すると、住宅ローン控除を受けられる場合があります。賃貸併用住宅の場合、住宅用地の特例を使用することで固定資産税を減らすことも可能に。
さらに、子どもへ賃貸併用住宅を相続するとなった際には、賃貸部分の評価額は自宅部分よりも約20%低く計算されるため、一般的な戸建てよりも相続面で節税対策に繋がるというメリットもあります。
この他にも、賃貸併用住宅は不動産経営でもあることから、建物の減価償却費や設備費、修繕費など建て直しにかかった費用や、保険料などを経費として計上することが可能です。
以上、賃貸併用住宅を選択した際のメリットを紹介しました。住宅ローンの負担が軽くなるうえ、節税対策もでき、将来の所得に繋がる可能性があるというメリットを持つのが賃貸併用住宅です。
メリットが多くある賃貸併用住宅ですが、デメリットはあるのでしょうか？次章では賃貸併用住宅のデメリットについて解説します。
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賃貸併用住宅はハウスメーカーが取り扱っているのがほとんどです。しかし、全てのハウスメーカーが収支シミュレーションを公開していることはなく、各社に問い合わせるのは大変。また会社ごとに言っていることが違う・・・なんてことも。
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後悔しないために！賃貸併用住宅のデメリットを解説
賃貸併用住宅のデメリットで挙げられるのは間取りとローンの借入額です。それぞれ解説します。
プライバシーや騒音など他人が住むことによる弊害がある
賃貸併用住宅は自宅部分と賃貸部分を1つの建物に設計され、賃貸併用住宅の自宅部分と賃貸部分の分け方は以下の3つに分かれます。自宅部分と賃貸部分の分け方
- 縦割りタイプ 建物の東側と西側に分けるパターン。入居者とは、お隣さんのようなイメージです。
- 横割りタイプ 2階の建物であれば、1階部分が居住部分で2階部分が入居者部分と分けるパターンです。足音が気にならないよう、2階部分に居住スペースを設ける、といった分け方が一般的です。
- 混合タイプ 3階建ての建物のうち、1階と2階の半分は賃貸部分、残りの部分を居住スペースとして設ける形です。
賃貸併用住宅に住むということは、自分の居住部分のすぐ近くに他人が居住しているということです。そのため、足音や、トイレやお風呂などの水音、テレビや話し声などの騒音が気になることがあります。
不安や心配がある場合は、設計時の工夫、間取りや建設材によって防ぎましょう。
賃貸併用住宅を建てる際には、賃貸併用住宅の建築経験がある工務店や設計士を見つけることが重要です。
例
オーナーの自宅の玄関と賃貸物件の玄関を離れたところに設置すれば、顔を合わせる頻度は減ります。騒音についても、遮音性に優れた建築材はたくさんありますし、水回りの設備を設置する場所を寝室から遠ざけるなどの対策をとれば問題ありません。ローンの借入額が通常の一戸建てより高額になる
賃貸併用住宅は、自宅に加えて、賃貸部分も併設するため、一戸建てより建物が大きくなる傾向にあります。その分、用意する住居設備・作業工程が増えてしまい、結果的にかかる費用が高額になってしまいます。また、賃貸併用住宅は土地代金も高くなる傾向にあります。
なぜなら、入居希望者を集めるためには、駅の近くや都内近郊の便利な立地に賃貸併用住宅を建てる必要があるから。そのため、賃貸併用住宅では中古の購入や一般住宅からの建て替えではなく、新築で建てるケースが多いのです。
Point
都心部では建物の建築費用と合わせて約7千万円〜1億円の費用が目安とされています。かかる費用が高額になると、銀行からの借入金額が高くなるため、毎月の返済額も15万円~25万円と高く設定されることも。ただ、同じ土地に居住用の建物と賃貸用の建物を別々に建てるよりも安いので、家賃収入がほしい方には賃貸併用住宅がおすすめです。
メリット・デメリットから見る賃貸併用住宅を建てるのにおすすめな人の特徴
前章までで、賃貸併用住宅のメリット・デメリットを解説しました。これから賃貸併用住宅がおすすめな人の特徴を紹介しますので、ご自身が当てはまるかご確認ください。
賃貸併用住宅がおすすめな人の特徴
- マイホーム購入に、住宅ローンがネックになっている方
- ライフプランの変化に対応する家や二世帯住宅を検討中の方
- 低リスクで新しい収入源を持ちたい方
1つずつ、詳細を解説していきます。
住宅ローンがネックになっている方
通常の戸建てだと、ローン返済は世帯主の収入からのみ行われます。そのため、万が一の場合、住宅ローンの返済が行えないために自己破産してしまうケースもあります。せっかく買った戸建てとはいえ、月々のローン返済が滞ってしまえば手放すしかありません。
しかし、賃貸併用住宅であれば、賃貸部分の家賃収入をそのまま住宅ローンの返済に充てることができます。世帯主に万が一のことがあっても、入居者さえいれば家を手放す必要はないのです。
ライフプランの変化に対応する家や二世帯住宅を検討中の方
将来、高齢となった両親の近くに住みたい、もしくは同居したいと考えている方は多いかと思います。とはいえ、相手の両親と同じ家で暮らすのは、気を使ってしまうため疲れてしまう場合も少なくありません。その点、賃貸併用住宅であれば、高齢の両親に賃貸部分に住んでもらうことができるのです。
住んでいる建物は同じでも、生活をするスペースがきちんと分けられるため、同居しているという感覚は薄れます。戸建てやマンションでの同居とは違い、お互いのプライバシーも守られるため親を迎え入れやすい住居と言えるでしょう。
また、親だけでなく、子供世帯を迎え入れる場合でも賃貸併用住宅の仕組みは便利です。夫婦2人の間は賃貸部分に住んでもらい、出産などによって家族が増えてきたら自分たちが住んでいた住居スペースを子世帯に譲るといった方法ができるためです。
このように、現在の家族構成だけでなく、将来どのような住まいを世帯間で築いていくのかという点で、一般的な戸建てやマンションとは違う賃貸併用住宅が注目されています。
低リスクで新しい収入源を持ちたい方
住宅ローンを完済した後の家賃収入は、全額あなたのものとなります。退職金や年金、それまでの貯蓄に加えて家賃収入を得られるのは、賃貸併用住宅を持っている方だけ。もちろん、事前の設計プランを練ることで、賃貸物件の家賃収入が月々のローン返済額を上回るようにすることもできます。
家賃収入を得ながらも、低リスク。なぜなら、賃貸併用住宅であれば金利の低い住宅ローンを使用できるので、一般的な不動産投資よりも費用を大きく抑えることができるためです。
「不動産投資に興味はあるけど、リスクが怖い」と思っている方は、賃貸併用住宅を検討してみてはいかがでしょうか。
以上が賃貸併用住宅がおすすめな人の特徴となります。
逆におすすめではない人の特徴は以下の通りです。
賃貸併用住宅におすすめではない人の特徴
- 少しでもリスクを取りたくない
- どんな形であれ、他人と同じ家に住みたくない
以上、賃貸併用住宅がおすすめの方について解説しました。生活状況や理想のライフプランは人それぞれです。少しでも賃貸併用住宅に興味がわいた方は、賃貸併用住宅の専門家に直接相談することをおすすめします。
いきなり相談することに抵抗がある方は、賃貸併用住宅の専門不動産「はたらくおうち」に無料会員登録し、会員限定の非公開情報を入手しましょう。
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はたらくおうちの詳細へ進むいつから元を取れる？一般的な初期費用とランニングコストを解説
賃貸併用住宅を経営するには「いくらかかり、どれくらいでもとが取れるのか」気になるのではないでしょうか。賃貸併用住宅でかかる初期費用とランニングコストをまとめました。初期費用
- 建築費
- 造成費
- 銀行手数料
- 仲介手数料
- 登記関連費用
- 不動産取得税
ランニングコスト(賃貸併用住宅の管理費・維持費)
- 屋根の修繕費
- 外壁の洗浄・修繕
- 水回りの設備の修繕・取替 ※だいたい15年に1度のスパンでメンテナンスが必要
- 賃貸物件の管理費 不動産管理会社に支払う費用。
- 賃貸物件の募集管理費 不動産管理会社に支払う費用。
1部屋につき、毎月家賃の5%~10%ほどが相場です。
賃貸物件に入居者が入った際に、入所者募集の手数料として大家から不動産管理会社に家賃1ヶ月分を支払うのが一般的です。
具体的な例を紹介します。
| 賃貸併用住宅の条件 | |
|---|---|
| 場所 | 埼玉県 |
| 家族構成 | 夫、妻、子ども1人 |
| 年収 | 世帯年収1,050万円 (夫：700万円、妻：350万円) |
| 購入費用 | 640万円 |
| 自己資金 | 1,200万円 |
| ローン借入額 | 7,500万円 |
| 賃貸併用住宅の家賃収入 | |
|---|---|
| 部屋 | 1K 3戸 |
| 家賃 | 計16万5,000円 (5万5,000円×3戸) |
| 月々の収支 | |
|---|---|
| 返済1年目～10年目 | 約-53,000円 |
| 返済11年目～20年目 | 約-16,000円 |
| 返済21年目～ | 約+35,000円 |
あくまでも一例ですが、25年目で7,500万円の住宅ローンを完済しています。通常の住宅ローンは35年間組むことが多いので、完成ペースが早いといえます。
賃貸併用住宅のリスクと対策を解説
賃貸併用住宅を購入する際には、 万が一のリスクに備えることも重要です。賃貸併用住宅は家賃収入が得らるメリットがあるものの、2つのリスクがあります。1つ目は「借入人が亡くなった場合のローン返済リスク」で、もう1つは「空き家リスク」です。この章では、それぞれのリスクについて、詳細と対策を解説します。
借入人が亡くなった場合のローン返済リスクに団信保険(団体信用生命保険)を利用する
まずは、借入人が亡くなった場合のローン返済リスクについて解説します。
例えば、住宅ローンの返済が完了していないうちに主たる債務者である夫が死亡してしまったら、残された家族が残りのローンを支払わなければいけません。
このようなリスクに備えるために用意されているのが、「団体信用生命保険」、通称団信保険です。これは、借入人が亡くなった場合、以降の住宅ローン返済を肩代わりしてくれる生命保険です。
団体信用生命保険は、住宅ローンに加入する際に合わせて必ず入らなければいけないものです。逆に言えば、団体信用生命保険に入ることができなければ、住宅ローンの融資を受けることができません。
団体信用生命保険に加入するには、一般の生命保険と同じように、健康状態について告知をする必要があります。もしこの告知で所定の条件を満たすことができなければ、団体信用生命保険の加入と住宅ローンの融資はできません。
もし持病があったり投薬を続けたりしているなど健康面で不安がある方は、不動産会社の担当者に相談することをおすすめします。
空き家リスクにはハウスメーカーではなく賃貸併用住宅専門の不動産会社に相談する
賃貸併用住宅において2つ目のリスクは空き家リスクです。せっかく家を建てても収益が入居者がいなく、収益が上がらなかったら賃貸併用住宅のメリットが活かせません。
そのため、家を建てる専門のハウスメーカーに相談するよりも経営面をサポートしてくれる不動産会社に相談することをおすすめします。
とは言え、賃貸併用住宅を扱った実績が豊富な不動産会社は、なかなか少ないのが実情です。関東で賃貸併用住宅専門の不動産は「はたらくおうち」だけです。
はたらくおうちは2021年の賃貸併用住宅提案会社の満足度調査でお客様満足度1位(ゼネラルリサーチ調べ)にもなったことがあるほど評価の高い不動産会社です。
「はたらくおうち」のおすすめポイントは以下です。
- 賃貸併用住宅への住宅ローン融資に前向きな金融機関のご紹介や申し込み代行
- 賃貸併用住宅建築に適した土地探しからプラン作成、建設業者のご紹介
- 賃貸併用住宅入居後の、賃貸管理すべて（入居者募集、家賃集金など）
- 家賃保証（空室の家賃負担）
「はたらくおうち」の特におすすめしたいポイントは、空室時の家賃保証があることです。万が一、賃貸部分に空室が出た場合は、はたらくおうちが対象期間の空室部分を保証します。賃貸経営をする上で、収入が保障されていることは安心材料になるのではないでしょうか。
ただし、家賃保証を付けた場合は賃貸管理の手数料が通常よりアップするので、そもそも空室にならないようにするのが大切です。
はたらくおうちでは、最初の段階で戦略をしっかり立て、しっかりとしたマーケット調査を行った上で、交通の便が良い人気のエリアを選び、入居者が集まりやすい建物プランや賃料の設定サポートをしています。
賃貸併用住宅の経営は、人生プランによって変わるため答えがひとつではありません。まずは賃貸併用住宅専門の不動産会社のはたらくおうちに相談しましょう！
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理想の家が実際にいくらかかるのか、物件を見ながら検討しましょう！
以上、賃貸併用住宅のリスクについて紹介しました。賃貸併用住宅のメリットを活かすためには、経営で失敗しないことが大切です。次章では賃貸併用住宅の経営で失敗しないために押さえておくべきポイントを解説します。
賃貸併用住宅の経営で失敗しないために押さえておくべきポイント
せっかく賃貸併用住宅を建てる方のために、失敗しないためのポイントをお伝えします。
押さえておくべきポイント
- 事前の収支シュミレーションをしっかりと行う
- 収益物件であることを見据えて立地や賃貸部分の内装は入居者第一にする
- 建築材や設備にはきちんとお金をかける
- 自分で賃貸部分を管理すると負担が大きくなる可能性がある
1つずつ、詳しく解説していきます。
事前の収支シュミレーションをしっかりと行う
賃貸併用住宅を建てる際には、家賃収入を確保して満足するだけでは十分ではありません。そこから住宅ローンを返済することを考え、 きちんと生活していける収支状況が成り立つかどうかが重要です。そのため、賃貸併用住宅を購入する前に、家賃収入と住宅ローン返済の収支シミュレーションを必ず行いましょう。
今の仕事で得られる世帯収入、今後見込まれる家賃収入、ローン返済や賃貸併用住宅の修繕にかかる支出など、住宅ローンを返済するまでの期間に考えられる収支を想定することがポイントです。
また、家賃収入がないという月がある可能性もあります。そうなった場合の返済計画など、最悪の状況までシュミレーションを行うことが失敗しないためのコツです。
収益物件であることを見据えて立地や賃貸部分の内装は入居者第一にする
賃貸併用住宅は、入居者がきちんと決まり、家賃回収ができることが最重要事項。そのためには、「入居者が住みやすいと思う部屋」を作る必要があります。賃貸併用住宅はオーナーのものではありますが、賃貸部分に住むのはあくまで賃借人です。賃貸部分には、オーナー自身のこだわりを反映させるのではなく、賃貸物件として住みやすい内装や間取りにするように心がけましょう。
中でも「間取り」は最重要項目。内装のデザインやキッチン、洗濯機、窓の配置は入居者が入るかどうかに直結します。
間取りを設定する上で、特に気を付けるべきポイントは以下の3点です。
間取りを設計する上で注意すべき3つのこと
- 防音対策/ プライバシーに注意した間取りにする
- 入居者に人気の設備をつける
- 建物の外観に気を付ける
以上の3点を押さえて、住宅部分と賃貸部分の間取りを設計すると、人気の賃貸併用住宅を作ることができるでしょう。
オーナーと入居者間の住まいをそれぞれ分けることが成功の鍵と言えます。お互いのプライバシーが守られた間取りを意識しましょう。
内装や間取りを決める時には、そのエリアの他の賃貸物件がどのような間取りになっているのかを確認するなど、入居希望者のニーズや傾向を把握することが重要。
また、賃貸物件のプロである不動産会社のスタッフからアドバイスをもらうのもとても有効的です。
賃貸併用住宅の成功例や間取りについて詳しく知りたい方は賃貸併用住宅の間取りプランの作り方をご覧ください。
建築材や設備にはきちんとお金をかける
賃貸併用住宅を新築で建てる時には、土地代や建物そのものの建設費にお金がかかります。そのため、中にはなるべくコストを抑えようと、家の建築材や設備を安価なものにしようと考える方も。ただ、建築材や設備を安価なものにしすぎると、以下のようなことが起こり得ます。
- 修繕費で将来的にかかるお金が増えることにり、将来の家賃収入が減る
- 時間が経つと周辺の賃貸物件より見劣りして家賃を下げざるを得ない状況に
- 賃貸部分入居者の騒音が気になり、住んでいてストレスが溜まる生活になる
- 自分で賃貸部分を管理すると負担が大きくなる可能性がある
最近では低価格高品質なものも多くあり、一概に安いから悪いというわけではないですが、品質よりも値段を優先しすぎるのは良くありません。
低価格で賃貸併用住宅を建てたい場合でも、最低限の品質を担保した上で、値段を抑えたものを選ぶようにしましょう。
自分で賃貸部分を管理すると負担が大きくなる可能性がある
賃貸併用住宅は、戸数が少ないため、入居者が多くありません。そのため、賃貸業務を自己管理にする方もいらっしゃいます。しかしながら、募集や入居対応などやるべきことが多く、慣れていないと大きな負担になってしまう可能性があります。賃貸部分に自信がない場合には、専門の業者に委託するという選択肢もあることを覚えておきましょう。
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はたらくおうちの詳細に戻る実際に賃貸併用住宅を建てるまでの3STEP
メリットやデメリット、注意点を理解していただいたところで、賃貸併用住宅を建てる際の手順について説明していきます。
STEP1 希望条件の整理
賃貸併用住宅を購入するには、まずは希望条件を整理することから始めます。・自分の収入状況と予算
・希望する立地条件
・収支(賃貸併用住宅でいくら家賃収入を得たいか)
・住居の広さ など
これらについて、不動産会社のスタッフと整理していきます。
STEP2 土地を探す/新築のシミュレーション
希望条件を擦り合わせたら、次は希望条件や予算に沿った土地を探します。土地探しに関しては、不動産会社のスタッフがいくつか土地の候補を探してきてくれます。実際に自分で現地に見に行くこともできるので、現地の周辺環境を確認してみると良いでしょう。
土地探しと同時に、その土地にどんな賃貸併用住宅を建てられそうか、家賃収入と住宅ローン返済の収支はどのようになるかという実例も合わせて提案されます。
土地の条件と収支シミュレーションを合わせて、どの土地が良いか判断していきます。
もし自分で賃貸併用住宅を建てたい土地を見つけている場合には、不動産会社のスタッフに伝えて、実際に賃貸併用住宅を建てられそうな土地かチェックしてもらいましょう。
STEP3 融資の事前審査と土地の買い付け
賃貸併用住宅を建てる土地を決めたら、その後はスピード勝負。いい土地は当然人気が高いので、いかに早く買い付け(土地購入の意思表示)と売買契約を進めていくかが重要です。
土地を決めたあと、すぐに建設会社を交えて詳細な建設プランと見積もりを作成します。新築で建てる場合は、資金計画を考えながら、間取りや構造、設備を設計士と相談しながら決めていくと良いでしょう。
建設プランが固まったら、融資の事前審査を申し込みます。
というのも、最近では土地の買い付けをする際に、まずローンの事前審査に通っていることが求められるためです。事前審査の結果は数日で分かるため、結果が分かり次第すぐに土地の買い付け書を売主に提出します。
なお、買い付け書だけでは、まだ本当の売買契約は結ばれません。買い付け書が問題なく受領されたあとに、いよいよ土地購入の売買契約が結ばれます。
土地の購入まで完了し、銀行の住宅ローンの本審査も通ったら、ようやく賃貸併用住宅の建設に移ります。
賃貸併用住宅を建てるには、主に上記の3ステップに沿って進んでいきます。しかし、先ほども説明したとおり土地の購入はスピード勝負になるため、様々な工程が並行して進んでいくことになります。
賃貸併用住宅の土地探しから、実際に賃貸併用住宅を建て終わるまでは、1年ほどの時間がかかります。
そのため、賃貸併用住宅の購入を検討するときには、1年後に住み始めることを考えながら様々な準備を進めていくようにするとよいでしょう。
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はたらくおうちの詳細へ戻るまとめ
ここまで説明してきたとおり、賃貸併用住宅は、家賃収入で住宅ローン負担を軽減させることができるお得な家です。しかし、その分デメリットや注意するべき点があるのも事実です。また、家賃収入は勝手に入ってくるわけではありません。改めて賃貸併用住宅の経営で失敗しないために抑えるポイントを確認しましょう。賃貸併用住宅で押さえておくべきポイント
- 事前の収支シュミレーションをしっかりと行おう
- 収益物件であることを見据えて立地や賃貸部分の内装は入居者第一に
- 建築材や設備にはきちんとお金をかける
- 自分で賃貸部分を管理すると負担が大きくなる可能性がある
賃貸併用住宅を経営するうえで大切なのが、賃貸併用住宅の専門家(不動産会社)に相談すること。賃貸併用住宅を専門にしている不動産は「はたらくおうち」だけ。
すぐに相談したい方も、まずは情報収集をしたい方も、まずははたらくおうちの無料会員になることをおすすめします。
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- 賃貸併用住宅 会員限定物件が閲覧可能
- 住宅ローンの組み方など「賃貸併用住宅購入のポイント」コンテンツを見れる
- 新着物件のお知らせがメールで届く
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よくある質問
最後に、賃貸併用住宅に関してよく寄せられる質問に関して、回答していきますね。ぜひご覧ください。
賃貸併用住宅は売却しづらい？
好条件の賃貸併用住宅が売り出されれば、すぐに買い手がつくでしょう。特に人気の立地にある賃貸併用住宅であれば、土地だけでも手に入れたいという方は多くいます。こうした賃貸併用住宅を売却する際の出口戦略については、土地を購入する前に不動産会社に相談することがおすすめです。
また、市場に出回る賃貸併用住宅の中古物件は数が多くありません。
もし、あなたが賃貸併用住宅を売却するとしたら、他の戸建てやマンションといった中古物件との差別化ができるので、売却時に有利になることもあります。
入居者トラブルにまき込まれることが多くなる？対処法はない？
入居者トラブルがあるというのは事実ですが、対処法を用意しておくことで防げます。
まず、入居者トラブルに対応したくない場合は、賃貸管理を行っている不動産会社に管理業務を委託しましょう。クレームや相談の窓口を、オーナーではなく、管理会社にすることでトラブルに巻き込まれることは少なくなります。
また、管理会社によっては、「自分がオーナーだ」ということを入居者に伏せる手法も効果的です。
入居者はあなたがオーナーであることを知らないため、直接クレームを言うことはありません。
他にも、貸併用住宅を建てる際には住宅部分と賃貸部分の玄関を遠ざけることで、入居者とオーナーの住まいを分けたり、保障範囲の広い火災保険に加入をして、事前にトラブルに備えるなどが対処方法として挙げられます。
賃貸併用住宅を中古で買うメリット・デメリット（注意点）を知りたい
賃貸併用住宅を中古で購入するメリットをそれぞれご紹介します。中古で買うメリット・デメリット
中古のメリット
- 初期費用が安く済む
- 入居者がいた場合、引き継いだ時点から家賃収入を得られ、空室リスクを抑えられる
中古のデメリット・注意点
- リフォームをはじめとした修繕費など、コストが想定以上に発生する可能性も
- すでにいる入居者がトラブルを起こしている可能性がある
- 間取りの自由度が大幅に制限される
収益が出ている賃貸併用住宅は、売り出す必要がありません。そのため、中古に出回っている物件を購入する際は何らかのリスクがあると考えておくに越したことはありません。
新築であれば、賃貸者にも新築として貸し出せるだけでなく、間取りも自由で、土地選びから携わることができます。そのため、一般的に賃貸併用住宅は新築で建てることがおすすめされています。
新築か中古で迷っている方は「賃貸併用住宅は中古で買わない方がよい？新築がおすすめな理由を徹底解説」をご覧ください。
賃貸併用住宅の価格はどれくらい？
賃貸併用住宅は東京に建てるとなると相場は8千万〜1億円程度と言われており、一般的な戸建ての価格より高額となります。賃貸併用住宅の価格は、坪単価と延べ床面積で算出され、坪単価が80万円の場合、1階あたり20坪の2階建て物件を建てるには、以下のような建築費用がかかります。
賃貸併用住宅の価格の計算方法
80万円 × 20坪 × 2階 ＝ 3,200万円上記金額に土地代を追加すると、賃貸併用住宅のおおよその購入価格となります。
また、賃貸併用住宅が入居者がいるため、購入価格以外にも、管理費や修繕費といった費用が発生します。