エピソード 1

用地仕入れ担当

安定した収益を上げるために、 将来的に資産価値が継続するエリアを厳選

池田 悠斗

2014年入社

 

開発事業部

従来、「アルテシモシリーズ」プロジェクトでは、東京23区内を中心に、長期にわたって物件の資産価値が落ちないと言われているエリアで用地仕入れを行っていました。近年では神奈川や埼玉、千葉など、これから資産価値が上がっていくであろうエリアの開拓も進めています。より条件の良い用地を仕入れるためのファーストステップとしては、不動産仲介会社等との関係づくりが重要です。懇意にしている不動産仲介会社から用地の紹介を受けたら、まずは現地に足を運びます。次に、面積や近隣環境などを考慮した上で、どのくらいの規模のマンションを建てられるか、設計事務所にプラン検証を依頼します。プランが決まり次第、ゼネコンに建築費の見積もりを依頼します。プロジェクト全体の収支を把握するには、この段階で部屋の賃料も決めなくてはなりません。毎回、藤居さんが所属するプロパティマネジメント事業部に問い合わせ、エリアの賃料相場なども参考にしながら、後々のリーシング（入居促進活動）においても不利にならない賃料を設定しています。
近年は地価の上昇や世界情勢による建築資材のコストアップが枷となり、収益が見込めないとして仕入れを断念するケースもあります。安定した収益を上げるために、より一層将来的に資産価値が継続するエリアを厳選したいですね。
用地仕入れ後は、設計事務所やゼネコンとの主なやりとりを齊木さんが所属する建築企画部に引き継ぎます。現地調査の際に元々の状態を見ているからこそ、新築の美しいマンションが建つとエリアや街全体まで生まれ変わったように感じられ、地図に残る仕事ができたやりがいを感じます。

建築担当

より良い「アルテシモシリーズ」を建てるために

齊木 麻佑

2021年入社

 

建築企画部

エピソード 02

用地仕入れに成功したら、開発事業部と建築企画部、ゼネコン、協力会社が一堂に会してキックオフミーティングを実施します。元々建っている建物がある場合は、その解体から着工、竣工に至るまでの工程を全員で検討します。この時点では部屋の間取りは決まっていないので、設計事務所と共に間取りプランの検討も開始します。プロジェクトにおける私の役割としては、着工前に図面チェックやデザイン検討、ゼネコンから提出された工事費の見積もり確認と調整を行い、着工後は工事の進捗管理と細かな仕様決定、完成前の施主検査などを行っています。
最近では事業の規模が拡大し、はじめて一緒にお仕事をする設計事務所やゼネコンも増えてきたので、認識の違いによって現場でトラブルが起きないよう、こちらで契約の範囲を正確に把握し、きめ細やかな指示を出すことも大切です。また、施工管理責任者（現場監督）には、複数の現場を抱えていて多忙な方もいるため、「この日までに書類を出してください」といった連絡はこまめにするようにしています。現場の方と密にコミュニケーションを取っていれば、資材の納品が遅れているなど、進捗の把握もしやすくなります。細かい収まりについても都度確認してくれるような、丁寧なお仕事をしてくださる方々にお任せすることで「良い建物になりそうだな」とイメージが膨らみワクワクします。
現在は外観やエントランスのデザインは外部のデザイナーに依頼しているのですが、社内でデザイナーを育てようという流れもありますので、私も勉強を重ね、いつかは自分でデザインした「アルテシモシリーズ」を建てられたら嬉しいですね。

エピソード 3

管理担当

早期リースアップに成功し、 オーナー様から高い評価をいただく手応え

藤居 勇輝

2016年入社

 

プロパティマネジメント事業部（賃貸管理）

竣工のおよそ1ヶ月前に開発事業部から物件情報の共有を受け、入居者募集を開始します。引き渡しの1〜2週間前には、建築企画部と一緒に施主検査に立ち会い、部屋の中の細かい設備を確認。この際に外観や内観の写真を撮って、入居者募集ページに反映することもあります。
「アルテシモシリーズ」は投資用マンションであり、空室がある状態では資産としての価値があるとは言えないため、リーシング（入居促進活動）によって早期に満室へと導かなくてはなりませんが、立地が良いことに加えて建物自体のクオリティも高く、非常にリーシングしやすい物件と思っています。常に一定水準以上の物件をつくってくれる開発事業部と建築企画部には感謝しています。
リーシングにおいては、そのエリアの賃貸仲介会社への営業が不可欠です。担当者と良い関係が構築できれば、お部屋を探しているお客様に当社の物件を優先的に紹介してもらえます。また、常に競合物件の賃料相場を監視し、フリーレントなどのキャンペーンを適切なタイミングで打つことも効果的です。最近では、入居者が壁紙クロスを選べるサービスにも多くの反響がありました。物件売却後は、入居者からのクレーム対応や退去時の解約手続きといった賃貸管理業務も請け負います。
最も手応えを感じるのは、早期リースアップに成功し、オーナー様から高い評価をいただいたときですね。プロパティマネジメント事業部はもちろん、開発事業部、建築企画部を含めたプロジェクトチームで一丸となって、用地仕入れから建築、管理まで一貫して担う物件の数を増やし、さらなる事業拡大を目指したいと考えています。