不動産投資は、あまり手間がかからず、自己資金が少ないサラリーマンでも始められる資産形成方法の一つです。
しかし、不動産投資についてインターネットで検索したり、家族や友人に相談すると「やめとけ」という意見が多いことから、不安を感じている人もいるかもしれません。
この”不動産投資はやめとけ”と言われる大きな原因は、不動産投資特有のリスクの存在が大きいようです。
確かに、不動産投資はやめておいたほうがよい人がいるのも事実です。
この記事では、不動産投資をやめておくべき人とおすすめする人の特徴を紹介しています。また、不動産投資で失敗する人・成功する人の特徴や、不動産投資会社の選び方についても解説しています。
ご自身が不動産投資をやめておくべきか知りたい人は、ぜひ最後までお読みください。
不動産投資をやめとけと言われる理由は6つのリスクにあり
不動産投資はなぜやめとけと言われるのでしょうか？
不動産投資の仕組みと“やめとけ”と言われる大きな原因になっているリスク、そしてリスク対策を確認してみましょう。
不動産投資で収益を得られる仕組み
不動産投資とは不動産を購入して、第三者に貸し出すことで家賃収入を得る投資方法です。
家賃収入は原則的に毎月入居者から受け取れるため、入居者がいる限り安定した家賃収入を得ることができます。
サラリーマンは副業として不動産投資を始めることで、給与に加えて家賃収入という副収入を得られるようになります（収支がマイナスの場合を除く）。
こうした不動産投資の特徴を踏まえたうえで、なぜ不動産投資はやめとけと言われるのか、その大きな原因であるリスクとリスク対策を見ていきましょう。
空室リスク（家賃収入を得られなくなる）
不動産投資は入居者からの家賃収入が主な収益源ですが、入居者が引っ越しや転勤などの理由で退去することもあるでしょう。次の入居者が見つからなければ家賃収入はストップしてしまいます。これが、空室リスクです。
不動産投資ローンの返済中に空室が発生すると、家賃収入がなくなってしまうので、手持ちの資金から捻出してローンを返済することになります。
こうした空室リスクへの対策として、サブリース業者とサブリース契約を結ぶことも検討しましょう。
サブリースとは、サブリース業者がオーナーから賃貸物件を借り上げて、借り上げた物件を入居者に転貸することです。
サブリース業者は、入居者の有無に関わらずオーナーに保証賃料を支払ってくれるため、オーナーは空室リスクを避けられます。
ただし、契約期間中であっても、更新時期にかかわらずサブリース業者から「借地借家法第 32 条」の規定により賃料の減額の請求や、サブリース契約を解除されることがあります。
経年劣化リスク（修繕費がかかる）
入居当時は新築であったとしても、使用しているうちに建物や設備は劣化します。
建物が経年劣化すれば、修繕が必要になるうえ、基本的に家賃や売買価格は下がっていきます。
経年劣化は、物件により程度の差はあっても必ず発生するものです。資産価値を保つためにも、定期的に建物や設備の修繕やメンテナンスを行いましょう。
なお、修繕やメンテナンスには大きな支出を伴うことがあるため、計画的に準備しておくことが重要です。
事故・災害リスク
所有している建物が、不測の事故や自然災害で損害を受ける可能性があります。
対策として、火災保険に加入しておけば、不測の事故や自然災害で建物が損害を受けた際に、火災保険から保険料が支払われます。
ただし、火災保険は、補償対象にならない災害で建物が損害を受けても保険金は支払われません。
例えば、加入している火災保険が、水災は補償対象外となっている場合は、河川の氾濫などで建物が損害を受けても保険金は支払われないということです。また、火災保険の補償には上限金額が設定されています。
ちなみに、地震のリスクに対しては、火災保険とは別に地震保険で備える必要があります。
ご自身の所有している建物が、どのような災害に見舞われるリスクがあるのか、自治体のハザードマップなどで把握したうえで火災保険の補償範囲を決めましょう。
家賃滞納リスク
何らかの事情で、入居者からの家賃が回収できない可能性も考えられます。
家賃滞納リスクへの対策として、入居者と賃貸借契約を結ぶ際に家賃保証サービスを検討してみましょう。
家賃保証会社を間に挟むことで、万が一家賃の滞納があった場合には、家賃保証会社が家賃を立て替えて支払ってくれます。
なお、保証範囲や内容は、保証会社により異なります。
ローン返済ができなくなるリスク
不動産投資ローンの契約者が仮に死亡、あるいは高度障害状態となった場合、ローンの返済ができなくなるかもしれません。
しかし、団体信用生命保険（以降、団信）に加入しておけば、仮に契約者に万が一のことがあった場合、団信より保険料が支払われてローン残債がゼロになります。
また死亡・高度障害状態だけではなく、がんや三大疾病、七大疾病になったときにも残債がゼロになる団信もあります。
不動産会社にだまされてしまうリスク
多くの場合、不動産は不動産会社を通じて購入しますが、必ずしも不動産会社の営業担当があなたにメリットのある物件を紹介してくれるとは限りません。
中にはあまりこちらの話や希望を聞かずに、営業マンが売りたい物件ばかり紹介するような不動産会社もあるかもしれません。不動産会社のカモにされる可能性もあることを知っておきましょう。
不動産会社のカモにならないための対策として、不動産会社の評判・口コミを事前に確認しましょう。
また、不動産投資に関する書籍を読んだりやセミナーに参加して基礎的な知識を身につけるだけでもリスクは下がります。
不動産投資をやめておくべき人
ここで紹介する要件に当てはまる人は、不動産投資は本当にやめておいたほうがいいかもしれません。
年収が低い人
不動産投資ローンを利用する際は、金融機関の審査があります。
金融機関は、物件の収益性や担保性のほか、本人の年収などの属性情報をもとに審査の可否を判断します。
そのため年収が低い人は、そもそも金融期間の審査に通らない可能性があります。目安として年収500万円未満の人は、不動産投資ローンの審査に通過することが難しいかもしれません。
年収500万円前後であれば、ワンルームマンション投資が可能なケースもありますが、いずれにしても投資できる物件の選択肢は限られてしまいます。
自己資金が全くない人
自己資金が全くない人は、そもそも不動産投資ローンの審査に通るのは難しいかもしれません。
仮に審査に通過したとしても借入額が大きくなるため、月々の返済額が高額になります。
また、空室が発生して次の入居者が見つかるまでの資金を捻出できず、ローンの返済が滞ってしまうなどのリスクがあります。
不動産投資を始めるときは、少なくとも物件価格の10%程度の自己資金を用意しておきたいところです。
情報収集や調査が苦手な人
良い条件の不動産はなかなか見つからないものです。良い物件に出会うためには、物件の情報収集や、入居者が見つかりやすい物件であるかなどの調査が欠かせません。
情報収集や調査が苦手という人は、不動産投資はやめておいた方が良いかもしれません。
また金融期間の審査を受ける際には、購入する物件でどれくらいの収支になるのかを金融機関に示す必要があります。
甘い収支計画では、金融機関の審査に通らないこともあり得るので、綿密な計画を作るためにも情報収集や調査能力は必要です。
不動産投資で失敗する人の特徴
ここで紹介するような目的で不動産投資を始める人は、失敗する可能性が高いため、やめとけと言われてしまうでしょう。
不動産投資で失敗する可能性が高い人の特徴を紹介します。
節税目的のみ
不動産投資は、不動産投資の赤字とサラリーマンの給与所得を損益通算することで、所得税・住民税の課税額を減額できます。
しかし、納税額の減額のみを目的にすると思わぬ失敗を招くかもしれません。
例えば、需要の低い物件を購入して、入居者が見つからず、家賃収入を得られないというケースです。
想定外の赤字経営が続いていると、新たに物件を購入する場合や修繕費用で金融機関から追加融資を受けようとしても、審査に通りにくくなる可能性があります。
すべて不動産管理会社に丸投げ
サラリーマンで普段の仕事が忙しいなどの理由から、全く進捗確認などせず、すべて会社に丸投げしてしまう人も失敗する可能性が高まります。
不動産管理会社に完全に業務を丸投げしていると、対応すべき業務を後回しにされてしまう可能性があります。
例えば、空室が発生しているにも関わらず入居者の客付けが進んでいない、あるいは建物や部屋の修繕がいつまでも行われないようなケースです。
そのせいで入居者からクレームが入った場合、不動産管理会社が動いてくれないから・・・と言いたいところですが、物件の持ち主（オーナー）はあなた自身なのです。
対応が遅れたために入居者が不満を表明して退去しても、不動産管理会社のせいにはできません。
不動産に関する業務を業者に依頼すること自体は問題ありませんが、定期的に進捗確認を行い、またご自身の意思はしっかり伝えておくことが大切です。
シミュレーション不足
不動産投資の収支計画シミュレーションを十分したつもりでも、将来の家賃下落を考えていなかったり、修繕費用の見通しが甘かったりすると、予想外の赤字が発生し、結果として不動産投資に失敗してしまうかもしれません。
不動産投資での失敗を防ぐためにも、物件購入前に「収支計画に甘い部分はないか」「見落としている支出項目はないか」など慎重に確認しましょう。
不動産投資をおすすめする人
不動産投資をおすすめする人は、次のような人です。
不労収入を得たい人
不動産投資の家賃収入は、FXのスワップポイントや株式の配当金のように、定期的に収益を受け取れるインカムゲインに該当します。
また、家賃収入は入居者がいる限り家賃収入が得られる「不労所得」にあたります。
売買益で大きな投資リターンを狙うのではなく、コツコツと不労所得を受け取っていきたい人は不動産投資をおすすめする人だと言えます。
長期的に収入を得たい人
不動産投資の主な収益は、長期にわたって受け取れる家賃収入です。
給与収入や公的年金の上乗せとして、長期的に家賃収入を得たい人には不動産投資が向いています。
ミドルリスク・リターンの投資をしたい人
不動産投資の主な収益は、入居者から得られる家賃収入で、不動産の売買価格の変動はFXや株式よりも緩やかです。
そのため不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンに位置づけられる投資方法です。
多少リスクはあっても、預貯金や債券よりも大きなリターンを狙いたい人は不動産投資が向いています。
少ない自己資金で始めたい人
不動産投資は不動産を購入するため、多額の自己資金が必要と思っている人もいるかもしれません。
しかし、不動産投資は不動産投資ローンを利用することができるため、自己資金が少なくてもスタートできます。
そのため、少ない自己資金で投資を始めたい人にも不動産投資は向いています。
ただし、自己資金が少なすぎると借入額が多くなり、毎月の返済額が多くなるほか、空室が発生したときに次の入居者が見つかるまでのつなぎ資金や突発的な修繕費が捻出できなくなる可能性があるため注意が必要です。
長期的な視点で考えられる人
不動産投資は入居者がいる限り家賃収入を得られますが、多くの場合、並行して不動産投資ローンの返済も行うため、その間は薄利あるいは持ち出しが生じるので割に合わないと感じるかもしれません。
しかし、将来的に不動産投資ローンの返済が終われば、手取り額は増加します。
このように、最初は割に合わなくても長期的な視点で見たときにメリットがあると考えられる人は不動産投資をおすすめする人と言えるでしょう。
勉強熱心な人
不動産投資は、不動産に関する基礎知識、税制、不動産や物件の目利きなどさまざまな知識を身につける必要があります。
こうした新しい知識も貪欲に取り入れていく勉強熱心な人は、不動産投資に向いています。
生活資金に余裕がある人
投資全般に言えることですが、生活資金に余裕がないと、投資に対して合理的な判断力を失い、失敗しがちです。
そのため、生活資金に余裕がある人は不動産投資をおすすめする人と言えます。
もし、不動産投資を始めたいけれど生活資金に余裕がない人は、普段の生活費などを見直せないか今一度確認してみましょう。
不動産投資で成功する人の特徴
不動産投資で成功する人の特徴、及びその理由について紹介します。
自ら知識の習得や情報収集ができる人
勉強熱心な人は不動産投資をおすすめする人ということは前述した通りですが、実際に不動産投資を始めてみるとなかなか思い通りにはいかないものです。
そうしたときでも、引き続き自ら勉強に励んだり、不動産会社や先輩オーナーとの人脈をつくって情報収集したり、不動産投資セミナーに参加して知識を得るなどの方法で解決策を見いだせる可能性があります。
何のために不動産投資を行うのか目的を明確化している人
常に不動産投資の目的を明確にしていないと、失敗してしまう可能性が高まります。
例えば、老後の年金の上乗せとするために家賃収入を得る目的で始めたはずなのに、不動産価格の上下で一喜一憂してしまったり、一時的な不動産投資の赤字で割に合わないと断念してしまったりするケースです。
不動産投資の目的を明確化している人は、不動産投資を長期的な視点で捉えることができるため、目先のことに一喜一憂せず、不動産投資に成功しやすいという特徴があります。
購入物件を念入りに調査している人
入居者が集まりやすい物件を入手できるかどうかは、不動産投資を成功させるための重要なポイントの1つです。
不動産投資で成功している人は、立地や物件の状態、周辺地域の家賃相場など、購入物件に関する情報を念入りに調査している傾向があります。
不動産会社の選び方
不動産投資で失敗しないためには、信頼できる不動産会社選びも重要です。不動産会社の選び方のポイントを紹介します。
良い口コミや評判が多い
第三者からの口コミ・評判はやはり参考になります。
取引をしたい不動産会社を見つけたら、まずはインターネットなどで不動産会社の口コミや評判を調べてみましょう。
良い内容ばかりではない可能性もありますが、良い内容が全くない、悪い内容ばかりであれば、取引は慎重に検討したほうが良いかもしれません。
自分にあった物件を紹介してくれる
不動産会社の営業の中には、顧客にあった物件ではなく、不動産会社が売りたい物件を一方的に紹介するという事例も無くはありません。
顧客の年齢や年収、不動産投資へのニーズや目的などを聞き取って、ニーズにあった物件を紹介してくれる不動産会社は良い不動産会社と考えられます。
実績が豊富
地域の物件情報に詳しい、かつ不動産投資のノウハウが豊富な不動産会社を選びましょう。
取引事例や物件情報は企業の公式ホームページなどで確認できることがあるので、事前に確認することをおすすめします。
セミナーや個別相談会を開催している
不動産投資に関するセミナーや個別相談会を表立って活動している不動産会社は、ノウハウやフォロー体制に自信がある会社と考えられます。
対面で不動産投資に関する情報を得られるので安心感があります。
まとめ
不動産投資を始めようとすると、不動産投資特有のリスクから、やめとけと言われてしまいがちです。
もし、不動産投資はやめとけと言われて不安になっているのであれば、今回紹介した「やめておくベき人」と「おすすめする人」の事例を参考にしてみてはいかがでしょうか。
今回、不動産投資をおすすめする人に該当した場合や成功する人の特徴に当てはまった場合、不動産投資に向いている可能性が高いので、まずは個別相談会や資料請求などを活用して、基本的な知識を身に着けてみませんか？
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