今の年齢で始められる？不動産投資の年齢条件と運用戦略を解説

不動産投資を始めてみたいけれど、ご自身の年齢で不動産投資ができるのだろうかと不安を感じていませんか？

一般的に、不動産投資を始めるベストタイミングは30代～40代だと言われています。

20代前半では年収や自己資金が少ない傾向にあり、金融機関の審査が厳しくなるケースも少なくありません。

また50歳を過ぎるとローンの完済年齢に制約が生じたり、より多くの自己資金を投入する必要が出てくるためです。

その点、30代～40代の年齢層は、年収、自己資金などの要件を満たしていることが多く、完済年齢の制約を受けることはあまりないため、運用の選択肢が多い傾向にあります。実際に不動産投資を始めているのも、この年代の人が多いようです。

この記事では、不動産投資の制限を受けやすい年齢や、その理由について解説します。年代別の不動産投資戦略についても解説しますので、ご自身の状況に照らし合わせながら、不動産投資ができるのか検討してみましょう。

現金で購入する場合、不動産投資に年齢制限はない

不動産投資用の物件を購入する方法は、現金購入と不動産投資ローンを利用する方法の2通りあります。

現金で購入するなら金融機関の審査がないため、年齢制限を気にすることなく購入可能です。

一方、不動産投資ローンを利用して購入することで、レバレッジ効果や団体信用生命保険によって不動産投資を生命保険としても活用できるようになるといったメリットがあることから、不動産投資ローンを利用して物件を購入する人が大半です。

なお、不動産投資ローンには、金融機関ごとに契約できる年齢に制限が設けられています。

レバレッジ効果とは

レバレッジとは「てこの原理」のことです。てこを使うと、小さな力で大きな物を動かすことができます。

投資におけるレバレッジとは、小さな自己資金を活用して大きなお金を運用し、大きな利益を得ることを表します。

例えば、自己資金が5,000万円あり、物件価格5,000万円、利回り8.0%の物件を購入したとすると、年間の家賃収入は400万円です。（諸費用や税金、家賃変動は考慮せず）

しかし、同じ物件を購入するにあたり、自己資金1,000万円、残り4,000万円は不動産投資ローンを利用すると、自己資金1,000万円で年間の家賃収入400万円※を得ることができます。（諸費用や税金、家賃変動は考慮せず）

これが、少ない元手で大きな利益を得る、つまり不動産投資でレバレッジを活用する事例です。

※元金の返済については考慮しておりません。また別途利息を支払う必要があります。

団体信用生命保険とは

団体信用生命保険（以降、団信）とは、不動産投資ローン返済中に契約者に万が一のことがあった場合、団信より保険金が支払われ不動産投資ローンの残高が0になる保険です。

団信に加入しておくことで、ローン残高なしの不動産を遺すことが可能になるのです。

不動産投資ローンでは、団信加入にあたり、「80歳までに完済する」などの年齢制限が設けられます。目安として、完済時年齢は80歳から85歳までになるように制限されていることが多いようです。

不動産投資ローンを利用できる年齢は20代後半から50代まで

不動産投資ローンを利用できる年齢には制限があります。その理由も含めて解説します。

金融機関が重視するのは、将来にわたる返済能力

金融機関は不動産投資ローンの審査をする際に、購入しようとする不動産の収益性や担保価値以外に、ローンを利用する本人の属性（年齢、勤務先、職業、年収といった個人の情報）も確認します。

なぜなら、金融機関の審査では契約者の返済能力を重視しているためです。

例えば、契約者が上場企業に勤務していれば、会社が倒産する可能性は低く、ある程度安定した収入を期待できるため、返済能力は高いとみなされる可能性は高いでしょう。

また、医師や弁護士のような社会的な信用度の高い職業も、高年収であることが推測できるため、返済能力は高いとみなされるでしょう。

 20代前半は勤続年数が短く返済能力があるかを判断しづらい

2022年4月の民法改正により、18歳から不動産投資ローンを利用可能としている金融機関もありますが、年収などのほかの属性の問題があり、実際に不動産投資ローンを利用するのは難しいでしょう。

また、現在勤務している会社の勤続年数も重視される属性の一つです。勤続年数が長いということは、収入が安定していると判断できるため、不動産投資ローンの審査で有利に働く傾向があります。

そのため、大学を卒業したばかりの20代前半では、勤続年数が短く、返済能力の判断が難しいと考えられています。

目安として、勤続3年目の25歳位から不動産投資ローンは利用しやすくなると言われています。

「完済年齢」という考え方

サラリーマンは、50歳を過ぎると定年退職が近づいてきます。定年退職後は、収入の大半が公的年金になる可能性が高いため、数年後には返済能力が低くなると推測され、審査で不利に働く傾向にあります。

また、各金融機関において、完済年齢を設けているケースがほとんどです。

完済年齢とは、ローンの返済が完了する年齢のことで、金融機関が完済年齢を定めている場合には、この年齢を超える期間の不動産投資ローンは組めません。

例えば、不動産投資ローンの完済年齢を80歳としていると、返済期間中に80歳を超えるような借り入れはできないということです。

50代以上は頭金を用意する必要がある？

そもそも、近年では物件価格の10％程度の頭金を用意していないと、融資を受けることが難しくなっていますが、50代以上においてはこの傾向がより強くなります。

これは、50歳以上の方は数年後には定年退職を迎える人が多く、退職後は公的年金が収入のメインになる可能性が高いため、現役世代と同額の不動産投資ローンの返済が難しくなるリスクが高いと推測されるからです。

また、月々の返済負担を減らすという意味でも、頭金を用意しておくとよいでしょう。

それでは、不動産投資ローンの返済額のシミュレーションを見ながら、仕組みを確認していきましょう。

①完済年齢から逆算するとローン年数が短くなる

完済年齢から逆算して利用可能なローン年数が短くなればなるほど、その分月々の返済額は増加します。

ただし、毎月の返済額が大きい分、元本返済も多くなることから、総返済額はローン年数が短い方が減少します。

【計算例】
金利2%、借入額3000万円、返済期間35年・30年・25年でそれぞれ計算

※金利等の当初の借入条件が一定で変化しないものと仮定。

②融資時の条件に「月々の収支」が影響する

頭金が少ないと毎月のローン返済額が高額になり、月々の収支が悪化するため、長期的な返済が難しくなる可能性があります。そのため各金融機関は、年収に応じて融資額に上限を定めています。

③月々の収支に無理がないようにするため、頭金が必要になる

頭金を用意すると、不動産投資ローンの借入額が減少することから月々のローン返済額が減少します。月々のローン返済額を見て、金融機関から無理のない融資と判断されれば融資を受けることができます。

完済年齢を公表している金融機関はよく見かけますが、必要な頭金の額については銀行ごとに基準を設けているうえ、一人ひとりの状況によって異なります。

ご自身がどのような条件で融資を受けられるのかを不動産会社に相談してみると良いでしょう。

50代でも融資を受けやすくなる2つの条件

金融機関が不動産投資ローンの審査で重視するのは、将来にわたって返済ができる返済能力です。ここから50代以上でも融資を受けやすくなる方法はあるのか解説していきます。

定年時のローン残債分の資産を持っているかがポイント

定年退職時点でローン残債分の資産を持っていれば、50歳以上でも不動産投資ローンの審査にプラス材料に働く可能性があります。

退職金見込額なども、この資産に含むことが可能です。ただし、資産として認められるためには、金融機関に証明となる書類の提出が必要になることがあります。

流動性の高い資産を持っている方が好ましい

保有している資産を不動産投資ローンの審査でプラス材料にするためには、現在の資産状況の証明となる書類の提出を求められる可能性が高いでしょう。

退職金については、勤務先の退職金額を明示している企業は少ないので、証明となる書類の提出は難しいかもしれません。

一般的に不動産投資ローンの審査で、金融機関からの評価が高い資産は流動性の高い資産です。

あくまでも目安ですが、「預貯金」「有価証券」「保険の解約返戻金」「退職金」の4つの資産を評価の高い順番に並べると以下の通りになります。

このことから、十分な預貯金を持っていることを証明すれば、審査は比較的通りやすくなると考えられます。

【年代別】失敗しない不動産投資戦略

不動産投資で失敗しないために、不動産投資の考え方を各年代別にまとめてみました。

20代後半～30代

年金生活になるまでの期間が長く、定年までに不動産投資ローンが完済可能なので、レバレッジを最大に効かせて不動産投資にチャレンジしたい年代です。

年齢が若いと、「年収が低い」「勤続年数が短い」「自己資金が十分ではない」など、不動産投資ローン審査の面で懸念材料はあります。

しかし、将来的に「副収入がほしい」「不労所得がほしい」と考えている人は、積極的に不動産投資を検討してみることをおすすめします。

まずは、「ご自身の属性で不動産投資が可能かどうか」「可能だとしたら、どのような物件がおすすめなのか」など、不動産会社に相談してみましょう。

40代

20代～30代よりも年収が高い上、資産も多く、勤続年数を十分積み重ねている人が多いので、不動産投資ローンの審査が通りやすい可能性があります。

自己資金も豊富なので「不動産投資ローンでいくら借り入れるのか」「何歳までに返済するのか」といった運用プランの幅も広がりやすいでしょう。

40代になると公的年金だけでは老後の一般的な生活を送ることが難しいと考え始める人も多いと思いますので、老後に向けた資産形成の一環として、不動産投資を検討してみましょう。

ただし、住宅ローンや子どもの教育費の支出など、人生のなかで最も支出の多い時期に差し掛かっている人も多い年代なので注意する必要があります。

無理のない返済計画でできる不動産投資はあるのか、不動産会社に相談をしてみることをおすすめします。

50代

年収や自己資金など不動産投資ローンの審査で有利に働く要素はあるものの、定年退職までの期間が短いので、不動産投資ローンの審査は厳しくなる可能性が高い年代です。

しかし、定年退職がせまっていて、老後の生活費の問題について最も肌で感じる年代です。

公的年金以外にも収入が欲しいという人は、不動産投資を検討してみるとよいでしょう。

ご自身の資産状況を踏まえて、不動産投資ローンを組めるのか、不動産会社に相談してみましょう。

60代以上

定年退職を迎えている、もしくは定年年齢まで数年という方が多く、不動産投資ローンの審査には通りにくい年代です。

そのため、現金購入による不動産投資や相続対策のための不動産活用も含めて検討したい年代だと言えるでしょう。

「不動産を活用した有効な相続対策はないか」「自己資金の範囲内で希望する立地や利回りが見込める不動産はないか」など、不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

不動産を現金で購入するなら、年齢制限はないのでいつ何歳でも購入できます。一方、不動産投資ローンを利用して購入する場合は、返済能力や団信加入の観点から年齢制限が設けられます。

一般的に不動産投資ローンが利用できるのは20代～50代までです。

50代以降は不動産投資ローンの審査に通りにくくなる傾向があるのですが、十分な頭金を用意して、無理のない返済計画を立てれば、不動産投資ローンを利用できることがあります。

ただ、年代によって年収や自己資金など状況は様々で、不動産投資に求める目的や不安に感じる点も異なるかもしれません。

ご自身の状況であれば「どのような不動産投資をできるのか」「不動産投資ローンを活用できるのか」など、こうした疑問を感じた人は、資料請求などを活用してみることをおすすめします。

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