【税金対策】サラリーマンが不動産投資で節税できる仕組みを解説!

2018.6.5   2022.3.3
小泉由貴乃(レイビー編集長) レイビー編集部
【税金対策】サラリーマンが不動産投資で節税できる仕組みを解説!

不動産投資で資産運用をしながら節税もできたら……と考えているサラリーマンの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、「節税目的」だけのために不動産投資を始めると、かえって損をしてしまうこともあります。

この記事で「サラリーマンが不動産投資で節税できる仕組み」について学び、思わぬ失敗を防ぎましょう。



サラリーマンは不動産投資で節税できる?

サラリーマンが不動産投資で節税できる税金は、「所得税」「住民税」「相続税」「贈与税」です。

不動産投資では、投資による赤字分を給与所得と損益通算することができます。
課税対象となる所得が少なくなるということは、所得税と住民税の節税につながるということ。

不動産投資の場合、建物や設備の減価償却費を経費として計上することができるので、「帳簿上の赤字」が発生し得るのです。

このような仕組みを活用することで、投資をしながら節税効果も狙うことができるのです。

サラリーマンができる節税方法には限りがありますので、投資によって損益通算できることは大きなメリットになるといえるでしょう。

一方、不動産投資が相続税の節税につながる理由として、課税対象となる不動産の評価方法に違いがあることが関係しています。

また生前贈与のような税制優遇制度を利用する方法も節税につながります。

不動産投資における節税の仕組み①

不動産投資で所得税と住民税を節税できる理由には、「減価償却」という仕組みが大きく関わっています。

減価償却とは?

減価償却とは、「資産価値が大きく何年も使える物(不動産・自動車・機械など)」の購入費用を、購入した年ではなく何年かに分けて費用を計上していくという考え方のことです。

減価償却で節税できる仕組み

減価償却によって節税できるのは、減価償却を通じて「損益通算」できるためです。

損益通算とは、赤字の所得をほかの所得から差し引くことです。
なお、損益通算できるのは不動産所得が赤字の時です。

例えば、本業の所得が1,000万円、不動産所得が200万円の赤字であった場合、損益通算することで課税所得は800万円に圧縮されます。

つまり、「実際の現金の移動を伴わない減価償却」を行うことで手元の現金は減らさずに「会計上の赤字」を作ることができます。

減価償却費の計算方法

物件の経年劣化で目減りする資産価値を分割して費用化したもを1年ごとに経費として計上します。
実際に毎年支出を伴わない、帳簿上の経費ともいえるものです。

毎年経費として計上することで、継続的な節税効果を期待できます。

一般にアパートやマンションなど住宅用建物の耐用年数は、以下のように分類されています。

木造:22年
軽量鉄骨造:19年または27年
重量鉄骨造:34年
鉄筋コンクリート造(RC)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC):47年

減価償却費の計算方法は「取得価額×定額法の償却率」ですが、建物の価格(取得原価)を上記の耐用年数で割った額とほぼ同額と覚えておくとよいでしょう。

なお不動産に関連して減価償却の対象となるのは「建物」「建物付属設備」です。

会計上、「土地は使用や時の経過によって価値が減ることはない」とされているため、土地の減価償却はできません。

不動産投資における節税の仕組み②

不動産投資が相続税の節税につながる理由には、課税対象となる不動産の評価方法に違いがあることが関係しています。

現金よりも評価が下がるため

相続税の課税対象である土地は、適正な市場価格(地価公示価格)の約80%にあたる「相続税路線価」で評価されます。

たとえば、現金1,000万円を相続した場合、課税対象額はそのまま1,000万円です。

一方、公示価格が1,000万円の土地を相続した場合、相続税路線価で評価されるので、評価額は約800万円になります。

評価額が下がることで課税対象額が減り、結果として相続税が安く抑えられることになるのです。

また、土地所有者が建物も所有し、その建物が賃貸されている場合には「貸家建付地」となるので、さらに評価額が下がることになります。

他方、建物に関しては「固定資産税評価額」で評価され、実際の建築費の約50~70%程度の評価になることが一般的です。

建物が賃貸されている場合は「貸家」にあたり、さらに評価額が下がります。

おさえておきたい注意点

家賃収入にも税金がかかる

投資用不動産を購入し、マンションやアパートを経営するオーナーとなり、毎月家賃収入が入るようになると所得額に応じて税金を納める必要があります。

不動産所得(家賃収入)に対して払わなければならない税金は次の通りです。

1. 所得税

個人名義で運営しているマンションやアパートで家賃収入を得た場合、家賃収入にも「所得税」がかかります。

2.住民税

都道府県、市区町村が行政サービスを提供するために徴収している税金です。

3.法人税

オーナーが不動産経営のために法人を設立していると法人税や法人事業税、法人住民税がかかります。

  • 法人税・・・事業活動で得た所得にかかる税金で国に納付します。
  • 法人事業税・・・法人の所得に対して課される地方税で都道府県に納付します。
  • 法人住民税・・・法人も都道府県や市区町村に住民税を支払うことになります。

良い赤字と悪い赤字がある

不動産投資の赤字には、「良い赤字」と「悪い赤字」があります。

良い赤字

借り入れをして不動産投資をした場合、返済負担があるため、資金収支がマイナスになることがあります。一つ、例を挙げてみましょう。

3,000万円の物件を不動産投資ローンを活用してフルローンで購入した場合、毎月1万円程度の持ち出しが35年にわたって発生する可能性があります(物件価格や返済条件にもよります)。

しかし、これは言い換えると「毎月1万円程度の負担で、35年後に3,000万円の資産が手に入る」こと。

貯蓄によって3,000万円を用意するためには、毎月7万円程度のお金が必要となりますが、不動産投資であれば毎月1万円程度で済む計算になります。

このような「ローン返済による赤字」は「良い赤字」といえるでしょう。

悪い赤字

「空室が発生して、家賃収入が上がらない」「設備の不具合で思わぬ経費がかかった」などが原因の赤字は、仮に節税ができてもデメリットの方が大きくなる、「悪い赤字」です。

節税効果以外にも!サラリーマンに不動産投資がおすすめな理由

不動産投資は、所有物件の入居者から得られる家賃を収入源とする投資方法です。
入居者がいるかぎり毎月「家賃」という収益を得られることは大きな魅力でしょう。

不動産投資をサラリーマンにおすすめしたい理由の1つとして、賃貸管理に関わる業務を管理会社に委託することによって、あまり手間をかけずに済むという点が挙げられます。

家庭や仕事などで日々忙しいサラリーマンは、投資にあまり時間をかけられない方も多いでしょう。
入居者募集やクレーム対応、退去精算などの業務をご自身で行う場合、かなりの手間と時間がかかります。

しかし、それらの業務を管理会社に委託することで、手間を省くことが可能です。

ただし、不動産投資には様々なリスクがありますので、きちんとリスク対策を行うことが重要です。

まずは不動産投資セミナーに参加するなどをして、知識を身に付けることから始めるとよいでしょう。

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まとめ

不動産投資は、収支が赤字だったとしても「将来に向けた準備」ととらえれば、実は有利なケースもあります。

また、減価償却費によって赤字になる場合、実際の資金収支はむしろプラスになっていることもあります。

とはいえ所得税が節税できるといっても、「赤字が望ましい」わけではありません。

年収が800~900万円あるサラリーマンの所得税・住民税を合わせた税率は、30%です(家族構成などで、多少異なる場合もあります)。

仮に、100万円の赤字が発生したとすると税金は30万円抑えられますが、結局は70万円損をした計算になります。

税金が抑えられても、結局は損をしていた……ということにならないように注意しましょう。

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小泉由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)

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