家賃下落リスクを考えたマンション選びのコツ

2018.6.5   2020.12.17
小泉由貴乃(レイビー編集長) レイビー編集部
家賃下落リスクを考えたマンション選びのコツ

マンション経営において、家賃下落は理解しておくべきリスクの一つ。そもそも、家賃が新築の頃から何十年も定額であることは、考えにくいでしょう。肝心なことは、築年数が経過しても想定内の下落幅で賃料を維持できる立地もしく物件なのか、ということです。

家賃下落リスクに対する考え方

不動産会社が設定している賃料が周辺相場に対して高すぎる場合は、次回更新時に大きく下落することも予想されるため、購入を検討している物件と同様の間取り・立地での新築家賃や、築年数が経過した物件の賃料相場を、賃貸サイトなどであらかじめ確認しておくことが大切です。

運用計画も、当初から家賃下落を考慮して組み立てることが重要といえます。

家賃下落リスクに対して購入者が押さえておくべきポイント

リスクを完全にゼロにすることはできませんが、事前に予測して、コントロールすることはできます。そのために、購入者が押えておくべきポイントがあります。それが、立地・間取り・建物管理体制の3つです。

立地(都心・駅近・周辺環境)

会社や大学、人が集まる都心エリアを前提にして、複数路線が走っているか、ビッグターミナルと呼ばれる主要駅までアクセスが良い駅であるかどうかを確認しましょう。また、都心は電車社会のため、駅から徒歩5~10分圏内であることが必須です。むしろ、10分以上の物件は賃貸サイトで検索すらされない状況がほとんど。周辺にスーパーやコンビニがあるなど、住環境が整っているかも重要です。

間取り(ターゲットは単身者)

単身者に選ばれる間取りを選ぶことが重要です。なぜなら、東京は678万世帯のうち、292万世帯を単身者世帯が占めているからです。背景には高齢単身者の増加、晩婚化、都心の大学や企業への一極集中などの影響があり、2035年には50.2%になるといわれています。

さらにファミリー層に比べると、購入するより賃貸する人の方が多く、回転率の速さを加味しても、単身者はターゲットとして適当でしょう。単身者に選ばれやすいワンルーム、1K、1LDKが、将来的に「入居がつく」需要のある間取りだといえます。

建物管理体制

清掃されていなかったり、経年劣化により設備に不具合が生じたりすれば、当然入居はつきづらくなり、家賃下落を引き起こします。日々の清掃・点検に加え、中長期を見据えた修繕計画を提示しているかどうかが、長期的に賃料を維持し資産性を保つことにつながります。

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小泉由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)
東海林 康太(賃貸管理の専門家)

監修:東海林 康太(賃貸管理の専門家)

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士

2002年に株式会社グローバル・リンク・マネジメントへ新卒入社。 アセットマネジメント営業部に所属し、約3年間投資用マンションの販売に携わる。 2004年に同社の賃貸管理部へ異動し、現在は同部署にて課長を務める。 マンションの販売に携わった経験を活かし、お客様の立場に立って、 一人ひとりに寄り沿った対応を心がけている。 趣味は野球とプロレス観戦で、休日は子供と粘土細工をして過ごしている。 好きな食べ物はつくね。

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