マンション経営において、家賃下落は理解しておくべきリスクの一つ。そもそも、家賃が新築の頃から何十年も定額であることは、考えにくいでしょう。肝心なことは、築年数が経過しても想定内の下落幅で賃料を維持できる立地もしく物件なのか、ということです。
家賃下落リスクに対する考え方
不動産会社が設定している賃料が周辺相場に対して高すぎる場合は、次回更新時に大きく下落することも予想されるため、購入を検討している物件と同様の間取り・立地での新築家賃や、築年数が経過した物件の賃料相場を、賃貸サイトなどであらかじめ確認しておくことが大切です。
運用計画も、当初から家賃下落を考慮して組み立てることが重要といえます。
家賃下落リスクに対して購入者が押さえておくべきポイント
リスクを完全にゼロにすることはできませんが、事前に予測して、コントロールすることはできます。そのために、購入者が押えておくべきポイントがあります。それが、立地・間取り・建物管理体制の3つです。
立地（都心・駅近・周辺環境）
会社や大学、人が集まる都心エリアを前提にして、複数路線が走っているか、ビッグターミナルと呼ばれる主要駅までアクセスが良い駅であるかどうかを確認しましょう。また、都心は電車社会のため、駅から徒歩5～10分圏内であることが必須です。むしろ、10分以上の物件は賃貸サイトで検索すらされない状況がほとんど。周辺にスーパーやコンビニがあるなど、住環境が整っているかも重要です。
間取り（ターゲットは単身者）
単身者に選ばれる間取りを選ぶことが重要です。なぜなら、東京は678万世帯のうち、292万世帯を単身者世帯が占めているからです。背景には高齢単身者の増加、晩婚化、都心の大学や企業への一極集中などの影響があり、2035年には50.2％になるといわれています。
さらにファミリー層に比べると、購入するより賃貸する人の方が多く、回転率の速さを加味しても、単身者はターゲットとして適当でしょう。単身者に選ばれやすいワンルーム、1K、1LDKが、将来的に「入居がつく」需要のある間取りだといえます。
建物管理体制
清掃されていなかったり、経年劣化により設備に不具合が生じたりすれば、当然入居はつきづらくなり、家賃下落を引き起こします。日々の清掃・点検に加え、中長期を見据えた修繕計画を提示しているかどうかが、長期的に賃料を維持し資産性を保つことにつながります。
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