比較的安定した収入が得られることが、マンション経営のメリットです。利回りは低くても2％前後、高いものでは20％以上の物件もあります。
日本の金融商品は、長い間低金利が続いているため、マンション経営の利回りはひときわ魅力的に映ることでしょう。ただし、高い利回りにはリスクがあるのも、事実。
今回は、この高い利回りとそのリスクについて、解説します。
高い利回りには、必ず理由がある
インターネットで不動産投資物件の専門サイトを見ると、「利回り12％」「利回り15％」などという表示をよく見かけます。しかし、利回りが高ければすぐに購入者が見つかるかといえば……そうではありません。
なぜなら、高い利回りには相応のリスクもあるからです。なぜその利回りになっているのか、注意深く見なければいけません。
通常、高い利回りとなっているのは、「家賃収入の割に物件価格が安い」という場合がほとんどです。その反対に「物件価格の割に家賃収入が高い」場合もありますが、あまり多くはありません。
それぞれの物件には必ず「なぜ利回りが高いのか」の理由がありますが、理由はどうであれ、将来にわたってその利回りが続く保証はないということは、しっかりと理解しておきましょう。
予期せぬ出費が増えるケースも……
「家賃収入の割に物件価格が安い」物件の中で多いのは、築年数を経ているケースです。物件価値は経年とともに下がっていくのが、一般的。従って、年数がたっている物件は資産価値が低く、建物だけではなく、仕様や設備も古くなっている場合がほとんどです。そのため、空室が生まれたとき、修繕費が高くなったりリフォームが必要になったりと、予期せぬ出費が増える可能性もあります。
一方、「物件価格の割に家賃収入が高い」場合は、家賃が高く設定されているケースが考えられます。しかし、こうした物件は、近隣の他物件と競合した際、家賃の高さで入居に至らないこともあります。
つまり、利回りが高いということは、「投資した金額をすぐに回収できる可能性があるものの、見込み通りにいかない可能性も高い」といえるでしょう。
ただし、「物件価格の割に家賃収入が高い」物件にはレアケースもあります。それは、家主が物件を早く売却したいときです。何らかの理由で現金が欲しいために、物件価格を低く抑えて相場より高い利回りで売りに出しているケースです。こうした掘り出し物に当たることも、マンション経営の醍醐味かもしれません。
マンション経営初心者は、力強いパートナーを見つけよう
投資効率が良さそうに見える利回りが高い物件は、その分、リスクも高いことが理解できたでしょうか？
マンション経営は、オーナーの意向やスタイルが反映できる投資です。中には、リスクを承知で高い利回りに賭けるオーナーも存在します。
ただ、マンション経営は利回りだけで物件を決めるものではありません。物件や土地の状態、入居者の状況、近隣の競合物件、エリアの将来性などを判断する“目利き”が必要になります。初心者はその目が養われていないため、適切なアドバイスをしてくれるパートナーを見つけ、積極的に力を借りるようにしましょう。
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