不動産投資が相続税対策になる理由とは?贈与税についても解説!

2018.5.29   2019.11.7
小泉由貴乃(レイビー編集長) レイビー編集部
不動産投資が相続税対策になる理由とは?贈与税についても解説!

投資用の不動産は、相続税を計算する上での評価が現預金よりも低くなるためその分、相続税額を下げる効果があります。どのような仕組みで相続税対策につながるのか見ていきましょう。

不動産投資が相続税対策になる理由

不動産投資は、相続税対策としても注目されています。現金を不動産に変えることにより、財産としての評価額が下がり、結果、相続税を引き下げる効果があるからです。

その仕組みとは、現金1億円は相続した場合は額面通り1億円の評価額になってしまいます。しかし、不動産の評価は路線価のほかに賃貸している点などが考慮され、額面の約5〜6割で評価されます。つまり、約5000〜6000万円前後の評価額となるのです。

相続税は、相続する財産の評価額から基礎控除額を引いて相続税率をかけて計算されるので、評価額が低いほど支払わねばならない相続税が少なくなり、節税になるというわけです。

現預金が不動産に変わることで、評価が大きく下がる

土地を1億円で買い、その上に1億円でマンション用の建物を建てたとします。相続税を計算する上で土地は路線価(ろせんか)※で評価しますが、路線価は時価(この場合、1億円)の8割程度です。さらに、マンション用地の場合「貸家建付地」として、評価が約2割下がります。つまり、1億円で買った土地は相続税評価上、「1億円×0.8×0.8=6400万円」程度の評価になるというわけです。

建物は固定資産税評価額で評価されますが、固定資産税評価額は時価の6割程度。さらに、人に貸している建物は評価が3割下がります。1億円で建てたマンションは、「1億円×0.6×0.7=4200万円」程度の評価になります。

土地と建物を合わせると1億600万円の評価となり、2億円の現金が約半分の評価に下がったことになります。相続税の税率を仮に30%とすると、約3000万円の節税につながるのです。

※国が定めた1平方メートルあたりの価格のこと。

不動産投資による財産の評価減

「小規模宅地等の特例」を適用して納税額を控除できる

不動産は相続税の計算の基となる課税対象価額を抑えられますが、被相続人(亡くなった方)の所有している土地には、相続税の納税額を控除できる「小規模宅地等の特例」があります。小規模宅地等の特例は、主に、被相続人の居住用の宅地に対する特例ですが、事業用の宅地に対しても適用されます(貸付事業用宅地等に該当する宅地等の場合には、200㎡まで最大50%減額)。

ただし、小規模宅地等の特例の適用を受ける場合には、相続税の申告期限までに貸付事業を引き継ぎ、申告期限までその宅地などを保有し継続して事業を行っている必要があります。また、必ず相続税の申告をしなければなりません。

なお、2015年の法改正で「小規模宅地等の特例」にも変更があり、限度面積が次のようになりました。

改正前(2014年12月31日まで)改正後(2015年1月1日以降)
限度面積:240平米(減額割合 80%)限度面積:330平米(減額割合 80%)

家族の生活を守る手段にもなる

投資した不動産を財産として相続できるのは、残された家族にとってもメリットがあります。相続税を納めるために、家族に金銭的な負担がかかりますが、不動産が残ることで、売却収入や家賃収入を得ることができ、将来の生活も安定します。

相続税節税だけではなく、相続後の生活にも不動産投資は効果を発揮するのです。

増税が避けられない相続税

贈与

相続税は、財産総額から「基礎控除額」を差し引いた額に対して課税されます。

2015年の改正によって、それまで税金を払わなくてよかった層の方々も納税対象となりました。また、相続税の税率構造も変更され、改正前は最高税率が50%だったのに対し改正後は55%となりました。

多くの資産を遺して亡くなられた場合、相続税は非常に重くなります。相続税の増税の流れは今後も続くとみられ、対策が急務となっています。

相続税の基礎控除が縮小

改正前(2014年12月31日まで)改正後(2015年1月1日以降)
5,000万円+法定相続人数×1,000万円3,000万円+法定相続人数×600万円

2014年12月31日までの基礎控除額は、「5000万円+法定相続人数×1000万円」でしたので、妻と2人の子どもを残して亡くなった場合、財産総額が8000万円以下であれば、相続税はかかりませんでした。遺産に係る基礎控除額は、「3000万円+法定相続人数×600万円」です。妻と2人の子どもを残して亡くなった場合、法定相続人が3人なので、基礎控除は4800万円になります。

しかし、この基礎控除が2015年1月1日以降、「3000万円+法定相続人数×600万円」に縮小されました。これにより、課税対象になる人が大幅に増え、税法改正前の2014年に相続税が課税された人の割合は4.4%であったのに対し、改正後の2015年以降は8%台に増加しています

とはいえ、4000万円を超える財産というのは、大きな数字であることに間違いありません。 また、仮に基礎控除を超える財産があったとしても、相続税は累進課税です。財産が大きくなればなるほど、税率が高くなります。逆にいえば、基礎控除を少し超えるぐらいの財産であれば、10~15%程度の税率で済みます。

「相続税は、相当の資産家でなければかからない。かかったとしてもわずか」と考えても、差し支えないでしょう。

相続税の速算表

改正前

(2014年12月31日まで)

改正後

(2015年1月1日以降)

法定相続分に応じた取得額税率速算控除額法定相続分に応じた取得額税率速算控除額
1,000万円以下10%01,000万円以下10%0
1,000万円超
3,000万円以下
15%50万円1,000万円超
3,000万円以下
15%50万円
3,000万円超
5,000万円以下
20%200万円3,000万円超
5,000万円以下
20%200万円
5,000万円超
1億円以下
30%700万円5,000万円超
1億円以下
30%700万円
1億円超
3億円以下
40%1700万円1億円超
2億円以下
40%1700万円
3億円超50%4700万円2億円超
3億円以下
45%2700万円
3億円超
6億円以下
50%4200万円
6億円超55%7200万円

贈与税を抑えるなら「相続時精算課税制度」を活用しよう

生前、財産を子どもに贈与すると、贈与税の対象になります。

贈与税は基礎控除が110万円しかなく、税率構造も違います。500万円を贈与した場合、基礎控除110万円を差し引いた390万円が課税対象なので、「390万円×20%-25万円=53万円」が税額となります。

贈与税の速算表

改正前(2014年12月31日まで)改正後(2015年1月1日以降)
基礎控除後の贈与額税率速算控除額基礎控除後の贈与額税率速算控除額
200万円以下10%0200万円以下10%0
200万円超
300万円以下
15%10万円200万円超
400万円以下
15%10万円
300万円超
400万円以下
20%25万円400万円超
600万円以下
20%30万円
400万円超
600万円以下
30%65万円600万円超
1,000万円以下
30%90万円
600万円超
1,000万円以下
40%125万円1,000万円超
1,500万円以下
40%190万円
1,000万円超50%225万円1,500万円超
3,000万円以下
45%265万円
3,000万円超
4,500万以下
50%415万円
4,500万超55%640万円

「相続時精算課税制度」を使えば贈与税は抑えられる

贈与税には「相続時精算課税制度」という特例があります。これは、贈与時の贈与税額を抑える代わりに、相続のときには「贈与した財産を足し戻して」相続税を計算するというものです。

相続時精算課税制度を使った贈与の場合、2500万円までは贈与税がかかりません。2500万円を超えたとしても、税率は20%です。

また、1000万円のマンションを贈与する場合も、相続時精算課税制度を使えば贈与税がかかりません。贈与者が死亡したとき、この1000万円も加えて相続税を計算することになりますが、相続税の基礎控除は大きいので、通常であれば相続税もかからないことになります。

相続時精算課税制度のイメージ

贈与の方が税額が大きい「不動産取得税」と「登録免許税」

贈与で不動産を取得した場合には、不動産取得税がかかります。土地および住宅建物にそれぞれかかり、課税標準額(固定資産税評価額)に税率4%をかけて計算されます。2021年3月31日までは特例によって固定資産税評価額の3%がかけられます。通常の贈与(暦年贈与)でも、相続時精算課税制度でも変わりません。また、相続での取得の場合には不動産取得税はかかりません。

登記の際にかかる登録免許税も贈与と相続で異なります。贈与の場合(暦年贈与でも相続時精算課税制度でも)、固定資産税評価額の1000分の20が税額になり、相続の場合は固定資産税評価額の1000分の4で済みます。

まとめ

家族のイメージ

今後も法改正によって、相続や贈与で課税対象となる人が増える可能性があります。また、不動産投資は相続税のほかにも、所得税や住民税などを抑えることができます。

相続・贈与に関する節税対策として、ご家族の負担を軽減させ、少しでも多くの資産を残すためにも、不動産投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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小泉由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)

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