不動産投資によるマンション経営の魅力の一つとして、面倒な管理業務を管理会社にアウトソースできる点が挙げられます。
しかし、「管理会社が倒産したらどうなるの？」と不安を感じる人もいらっしゃるのではないでしょうか。
結論から言うと、不動産管理会社が倒産するリスクは低いと考えられます。
そうなると、管理会社の倒産リスクを恐れて自主管理を行い、空室発生時の入居者募集や入居者からのクレーム対応などを365日体制で行うより、客付けの強い管理会社に管理業務を任せた方が、本業に集中して効率的なマンション経営を行うことができるのではないでしょうか。
この記事では、「管理会社の倒産リスク」や万が一「倒産してしまった時の対応方法」、「管理会社選びのポイント」をわかりやすく解説していきますので、管理会社選びの参考にしていただければ幸いです。
管理会社はマンション経営の強い味方
本業のあるビジネスパーソンが不動産投資としてマンション経営を行う場合、不動産管理会社(以下「管理会社」)に管理業務を委託することをおすすめします。
委託できる主な業務内容は、以下のとおりです。
管理会社に委託できる業務
賃貸管理：
入居者の募集、内見時の案内、契約の更新・解約手続、家賃の回収、物件内で起きたクレーム・トラブル発生時の対応（弁護士が取り扱うような業務は含まれません）、老朽化時のリフォーム対応など
建物管理：
共用部分の清掃、設備メンテナンス・修理、建物修繕など
コンサルティング：
収支報告や点検の実施・報告、マンション経営に関するアドバイスなど
コンサルティングの有無など、業務の範囲は管理会社によって異なります。
管理会社選びの際はどこまで業務を委託できるのか、よく確認しておきましょう。
なお、管理手数料の相場は家賃の３％~７％と言われていますが、業務内容によって手数料は変わってきます。
手数料が高い＝良い管理会社とも言え切れないため、業務内容をよく確認したうえで妥当な金額かどうかを検討しましょう。
もちろん管理業務の委託は絶対ではありません。
やろうと思えば、自主管理によるマンション経営も可能です。
すでに退職していたり、相続した物件を保有していたりなど、時間と資産に十分な余裕がある方なら自主管理するのもいいでしょう。
しかし、マンション経営とは別に本業があり、副業・複業として不動産投資を行う人に自主管理は不向きです。
自主管理の場合、入居者からのトラブル連絡が平日の昼間にきたとしても、ご自身で対応しなければなりません。
フルタイムで働くビジネスパーソンにとっては、365日対応するのは難しいのではないでしょうか。
空室発生時の入居者募集も同様です。
絶えず家賃収入を得るためには、退去者が出た際、入居者が途切れないよう、迅速に次の入居者を募集しなければなりません。
そうなると、空室による収益の悪化を防ぐためには、手数料を払ってでも管理会社に入居者募集を任せたほうが効率的なのではないでしょうか。
管理会社の倒産リスクは低い？
管理会社は安定した管理手数料を収益源とするため、倒産リスクは低いと言われています。
しかし、本業が以外の別事業、たとえば飲食業や旅行業などである場合、話は異なります。
飲食業や旅行業などは収入の変動が激しい業種です。
昨今猛威を振るい続け、収束シナリオの見えない新型コロナウィルス感染症の影響も受けやすいこともあり、急激な業績悪化によって倒産に至る可能性も考えられるでしょう。
そのため、管理会社の主軸となる事業が不動産業以外の場合は要注意です。
一方、不動産業を主軸とする会社でも絶対に安心とは言えません。
過去にはシェアハウスを販売・管理運営していた不動産会社が、巨額の負債を残し倒産・破綻した事件がありました。
この事件を受け、不動産会社に対して良い印象を抱いていない人もいるでしょう。
しかしこの問題は、書類の偽造といった不正行為や赤字でも次々と新しいシェアハウスを建て続けていた経営体制にあり、管理事業が破綻の原因ではありません。
危険な経営体制の不動産会社を避けるポイントは、以下のような言葉に気をつけることです。
「サブリースだから絶対に安心ですよ」
「新築物件が高利回り！確実に稼げますよ」
「大丈夫、融資は通りますから」
営業マンがこれらの言葉を口にしたら、まず会社の体制や営業方針を疑いましょう。
マンション経営は長期的に安定した賃貸収入を得やすいといわれていますが、投資である以上「絶対」はありません。
また一般的に、新築物件や都内のワンルームマンションは利回りが低くなるものです。
当初は赤字収支でスタートする人もいらっしゃいます。
そもそも不動産投資は、利回りだけではなく長期のキャッシュフローや売却時の資産価値までふまえて考えるべきなのです。
適正な業務を行っている会社であれば、「絶対」「確実」「融資は通る」と言った言葉を口にしません。
不動産投資のメリット・デメリットをふまえたうえで、あなたにとって最善の提案をしてくれる会社を選びましょう。
倒産したら家賃はどうなる？
リスクが低いとはいえ、管理会社が倒産する可能性はゼロではありません。
そして、管理会社が倒産・破綻してしまったら、入居者が管理会社に支払った家賃は回収できない可能性が高いのです。
以下、管理会社が倒産・破綻してしまった場合の対応方法を記載します。
倒産連絡は受けたが、管理会社が破産開始手続をする前である場合
管理会社を相手取って、未入金家賃の回収訴訟を起こすことが可能です。
ただし訴訟には弁護士を雇う費用や時間がかかります。
また、裁判で勝訴したとしても、全額回収できるとは限りません。
管理会社が倒産し、破産手続開始決定を受けている場合
管理会社の財産は破産管財人が管理することになり、滞納している税金などの債務から優先的に支払われます。
管理委託契約において入居者から預かっている家賃の優先度は低いため、オーナーの元に未回収の家賃が戻ってくる可能性は極めて低いか、回収できても微々たる金額でしょう。
こうした状況を鑑みて、2020年6月12日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」が可決・成立しました。
この法律では賃貸住宅管理業者の登録、財産の分別管理が義務づけられています。
財産の分別管理とは、賃貸管理会社が管理する家賃と管理会社の固有財産とを分別して管理することです。
法律があるから絶対安心とは言い切れませんが、賃貸管理会社に委託する不動産オーナーを守る環境が整備されていることは事実です。
今後賃貸管理会社への委託を考える際は、この法律を従って分別管理されているか確認してみるのがいいでしょう。
法律に基づき適正な管理をしている会社であれば、速やかに回答してくれるのではないでしょうか。
家賃の未払いは危険な兆候！次の管理会社を探そう
管理会社から家賃の入金が1ヶ月でも遅れたら、危険な兆候だと思いましょう。
特別な事情があり、事前に入金遅れについてアナウンスされていればまだいいでしょう。
しかし何の連絡もなく突然、家賃が未入金になるような管理会社は、その後もずさんな対応をとる可能性があります。
入金遅れが発生したら、まずは管理委託契約を盾に入金を催促しましょう。
催促した際の対応や入金遅れの理由によっては契約継続を検討してもいいかもしれませんが、少しでも不信感があれば別の管理会社を探すことをおすすめします。
までは、入居者に事情を説明し、一時的に家賃の振込先をオーナーの口座に変更してもらうように依頼しましょう。
手間はかかりますが、こうすることで家賃の回収が滞るという事態を防げるはずです。
先述したとおり、管理会社が倒産・破産する可能性は低いと考えられますので、実際には入金遅れなどによる管理対応に不満が出るケースが多いと思われます。
少しでも不満や不信感があれば、後述する「倒産リスクが低い管理会社の選び方」を参考に、管理会社の変更を検討してみてください。
賃貸管理会社に経営を任せるメリット・デメリット
ここでは、改めて管理会社に管理業務を任せるメリットとデメリットをまとめました。
メリット
- 物件の管理、メンテナンスから入居者の対応まで管理業務にかかる手間を省ける
- 客付けが強い会社を選べば、空室発生時の入居者募集で困る可能性が低くなる
- 物件販売や経営面のサポートもできる会社を選べば、購入から経営まで一貫したサポートを期待できる
デメリット
- 管理手数料がかかる
- いろんな形態の管理会社があるため、管理会社選びは慎重に行わなければならない
- リスクは低いが、管理会社が倒産すれば家賃を回収できない可能性がある
こうして見ると、客付けに強い会社を選べば空室リスクへの心強い対策となりますし、経営サポートが期待できる会社であれば、収益の最大化に欠かせない経営パートナーとなることがわかります。
せっかく管理会社を使うのなら、販売から管理、コンサルティングまでワンストップで行っている会社を選び、メリットをフルに享受することをおすすめします。
倒産リスクが低い管理会社選びのポイント
倒産リスクが低く、長く付き合える管理会社選びのポイントは以下の３つです。
ポイント1.管理会社の事業形態を確認する
販売から管理まで行っている会社を選ぶ
ポイント2.賃貸経営の部分までサポートを期待できる
コンサルティングの有無を確認する
ポイント3.客付けの強さを見る
ネットでの周知活動や仲介会社との連携はどうか、相場をふまえた適正な賃料で募集しているかなどを確認する
特に重要なのがポイント1.です。
一般的に、管理会社の事業形態は以下の3つに分けられます。
- 賃貸の仲介店舗も持ちつつ管理業務も行う会社（昔ながらの街の不動産屋のイメージ）
- 管理業務に特化している会社
- 物件の開発、販売、管理までをワンストップで行っている会社
このうち、3.事業形態 のような、不動産の販売と賃貸管理を一体で行っている会社は、売って終わりではありません。
自社物件で安定した家賃収入を顧客にもたらしてこそ利益になるため、購入時の物件選びから頼りになります。
加えてポイント2.のサポート、ポイント3.の客付けの強さを期待できる会社であれば、マンション経営を軌道に乗せやすくなる。
このような会社をパートナーに選べば、マンションオーナーは継続的に家賃収入を得られ、管理会社も継続的に手数料収入を得られることが期待できます。
この様に、オーナーと管理会社がwin-winの状態になるような会社であれば、倒産リスクも低いといえるのではないでしょうか。
まとめ
マンション経営とは別に本業がある人には、手間がかかる管理業務を丸ごと委託できる管理会社の存在が欠かせません。
不動産管理会社は収入の変動が少ないため、倒産リスクは低いと考えられます。
万に一つの倒産を恐れて自主管理するよりも、入居者対応から空室時の募集、経営サポートまでできる管理会社に委託したほうが、不動産投資そのものの経営リスクが下がるのではないでしょうか。
また、自社ブランドを持つ会社であれば、適当な物件を売りつけられる心配も少ないでしょう。
マンションオーナーの安定した収益がそのまま自社の管理手数料として収入源になるのですから、お互いwin-winの関係で良いマンション経営ができるはずです。
客付けの強さや経営コンサルティング対応の可否もふまえたうえで、適切な管理会社選びをしてください。
