不動産投資による節税の仕組みを徹底解説!みんながはまる落とし穴

2019.3.13   2022.11.29
レイビー編集長 小泉由貴乃 レイビー編集部
不動産投資による節税の仕組みを徹底解説!みんながはまる落とし穴

「不動産投資で節税できる」と耳にすることも多いでしょう。

しかし、実際どのように節税できるのか、仕組みついてはよくわからない、という人は多いのではないでしょうか。

確かに、不動産投資の節税の仕組みを利用すれば、所得税や住民税、贈与税、相続税など各税金の負担を軽減できる可能性はあります。

しかし「節税目的だけ」のために不動産投資を始めると、落とし穴にはまってしまうことも。不動産投資と税金、節税の仕組みについて知り、思わぬ失敗を防ぎましょう。



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不動産投資で節税は可能だが注意点がある

不動産投資 節税

インターネットで検索すると、「不動産投資で節税できる」という意見もあれば「不動産投資で節税できるなんて嘘」という意見を見かけることもあります。

なぜ、このような正反対の意見があるのでしょうか?
実際、不動産投資で節税はできるのでしょうか?

答えとしては「節税は可能だが、節税には向き・不向きがあり、もともとの納税額が少ない人だと節税効果を感じられないこともある」というのが適切でしょう。

つまり節税効果を十分に享受できるのは、もともと高い税金を支払っている人であるということです。

節税という言葉だけを聞いて、やみくもに不動産投資を始めても、節税効果を得られないばかりか、コストだけがかさんでしまうことになりかねません。

まずは不動産投資によって「どの税金を、どのように節税できるのか?」を知り、資金計画と税金対策をしっかり立てましょう 。

不動産投資による節税の仕組み

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不動産投資によって節税できる仕組みは、税金の種類によって変わってきます。

例えば、所得税・住民税を節税できるのは、経費計上や損益通算といった方法で課税所得を減らせるからです。

一方で、相続税を節税できるのは、資産を不動産に変えると相続税の評価額を低くできるからです。

このように、ひと口に節税と言っても対象となる税金によって節税の仕組みは異なります。

それでは、個人の所得税・住民税や相続税・贈与税、法人税の節税まで、それぞれの節税の仕組みをわかりやすく解説していきましょう。

個人の所得税・住民税

個人の所得に応じて納税額が変動する所得税と住民税は、不動産投資の節税で最も耳にする税金ではないでしょうか。

所得税と住民税を節税できる仕組みは、主に以下の2つです。

①不動産投資に必要な不動産取得費を減価償却費、取得・維持にかかる税金、保険料などの諸費用を経費として計上することで、課税所得を減らして節税する。

②不動産投資で持ち出しが発生している状態、いわゆる赤字経営の時期に、赤字所得を本業の所得から差し引いて損益通算できる。結果として本業の課税所得を減らすことで節税する。

どちらも個人にかかる全体の課税所得を減らすことで、所得税・住民税を減らす仕組みです。

ただし、このうち②の方法は赤字運用の時期しか活用できません。不動産を購入した初年度しか節税できない可能性もあり、2年目以降においては有効な節税方法であるとは言えないでしょう。

よって、もともと所得税・住民税が高く、少しでも納税額を軽減したい人が検討すべき方法は、上記のうち①の経費計上です。

不動産投資では税金や保険料に修繕費などさまざまな費用を経費として計上できますが、もっとも節税効果を見込める経費計上の方法は、不動産の取得費を「減価償却」する方法です。

それでは、詳しく説明していきましょう。

減価償却による節税の仕組み

「減価償却」とは、時間の経過や使用によって価値が減少していく資産を取得した際、その不動産取得費用を耐用年数に応じて経費計上する方法です。

土地以外の不動産も時間の経過によって資産価値が減少していくものなので、この減価償却を利用できます。

そのため物件を購入した初年度だけではなく、購入後数年(耐用年数)にわたり、経費として計上できるのです。

減価償却費=経費として計上できる金額が多ければその分課税所得を減らせるため、結果として所得税や住民税を軽減できるという仕組みになっています。

ただし、減価償却費を計上できる期間は法定耐用年数までであり、耐用年数が過ぎて減価償却も完了すると減価償却費の計上による節税効果は見込めなくなります。

建物の法定耐用年数

法定耐用年数は以下でご確認ください。

減価償却のあらまし
参照元:国税庁ホームページ「減価償却のあらまし」

個人の相続税・贈与税

不動産投資で節税といえば所得税と住民税が話題に上がることが多いですが、実は相続税や贈与税対策にも有効です。

相続や贈与を考えている人の中には、自分が亡くなった後に相続税として資産を引き継ぐのか、自分が亡くなる前に生前贈与して資産を引き継ぐのか、悩まれている方も多いことでしょう。

どちらの方法が良いかはご家庭の状況によっても変わってくるので、やみくもに不動産を購入せず、税理士などに相談してみると良いでしょう。

なお、それぞれの節税できる仕組みは以下のとおりです。

相続税の節税

保有資産を不動産に換えることで、相続税計算の元になる相続税の評価額を下げることができる。

贈与税の節税

保有資産を子供や孫に生前贈与する際は、「住宅取得等資金贈与の特例※」制度を利用して、不動産の購入資金を生前贈与すれば最大1,000万円まで非課税で資産を贈与できる。

※「住宅取得等資金贈与の特例」は2023年12月31日まで2年間延長されている

法人税

不動産投資の規模が大きくなってくると、課税所得が膨らみ、不動産投資事業にかかる所得税も増えてしまいます。

不動産投資の運用が順調で課税所得が増えてきた場合は、法人成り(法人化)をして法人名義で物件を取得することで節税効果を得ることができます。

なぜなら課税所得が大きくなると、個人事業主が支払う所得税率よりも、法人税の税率の方が低くなるからです。

法人成りの基準としては、個人の所得税率が小規模な普通法人の所得税率15%を上回り、20%になったタイミングです。

毎年の確定申告で課税所得と税率がどう変化するか確認しておき、税率が高くなったタイミングで税理士に相談してみるといいでしょう。

法人化には節税効果のほか、経費の範囲が広がったり、社会的な信用を得られて融資が通りやすくなったりというメリットも期待できます。

設立準備の手間や費用、維持費用(住民税均等割)がかかるというデメリットはありますが、収益化がうまくいった場合、法人化も選択肢に入れておくといいでしょう。

節税目的での不動産投資の落とし穴【5つの失敗例】

マンション投資 節税

前章では、不動産投資による節税の仕組みを解説しましたが、節税目的のみの不動産投資や、赤字経営で節税するために不動産投資を行う方法には落とし穴もあるため、注意してください。

ここでは、節税目的で不動産投資を始めて失敗してしまった人の失敗例を5つご紹介しましょう。

失敗例①賃貸需要のない土地に物件だけ残される

「所得税・住民税や相続税を節税したい」という思いが強いあまり、周辺の賃貸需要について調査せず、とにかく需要のない土地に物件を建ててしまうと失敗しやすくなります。

日本は人口減少社会にあります。需要がない土地に賃貸物件を建てても、年月が経つほどに空室が発生するようになるでしょう。

需要がなければ空室を埋めることは難しくなります。最終的には入居者のいない物件だけが残され、コストばかりかさんで大変な思いをすることになりかねません。

失敗例②追加融資を受けにくくなる

「赤字経営だと節税になる」と聞き、節税目的のみで大規模な投資用不動産の建設・購入をしてしまい失敗するケースもあります。

投資用不動産の新築や購入には多額の費用がかかるので、不動産投資ローンを利用する人も多いでしょう。

しかし、多額の借り入れがある状態で赤字経営が続いている場合は、追加で融資を受けたくてもローン審査に通らない可能性があります。

不動産投資ではローンの返済以外にも、物件を維持するための定期的な修繕費や管理会社への支払い費用等の維持費用や固定資産税の支払いといった税金がかかります。

赤字経営のため、大規模修繕の費用を確保するために追加融資を受けようと思っていても受けられず、老朽化した物件には入居者が入らなくなり、ますます赤字が膨らんでいく……

そんな悪循環に陥ってしまえば、不動産投資そのものを継続することさえ困難になるでしょう。

失敗例③資金繰りが悪化しローンの返済ができなくなる

新築~築浅の段階から空室のある状態が続いているような物件は、築10年、20年と経つと、ますます入居希望者が少なくなる恐れがあることを、十分考慮しておかねばなりません。

資金繰りが苦しくなったとしても、築年数が経過した物件で、大幅に新規入居者を増やすことは難しくなるので、結果としてローン返済ができず、物件を差し押さえられるようなリスクも考えられるのです。

失敗例④相続時に共有名義にしたためトラブルになる

資産を不動産に変えて相続させることで、節税効果を得ることは確かにできます。

一方で、現金と違って不動産は簡単に分割することができないため、それ故のデメリット、リスク面も考えておくべきでしょう。

例えば、相続を公平にするために、物件を配偶者や子どもの共有名義にする、という方法も考えられます。

しかし、共有名義での不動産運用は「大規模修繕や売却の際、名義人全員の同意が得られず思うように修繕や売却ができなくなる」 というトラブルも起こり得ます。

失敗例⑤不動産所得にも税金がかかる

当然のことですが、不動産所得には税金が課されます。

つまり、節税のために不動産投資を始めても、家賃収入で収益が出ればまた違う形で税金が発生するということです。

赤字経営で損益通算して節税していた人も、減価償却でしっかり経費計上している人も、不動産投資で費用を上回る収入があれば、差額の不動産所得に対して税金が発生します。

永続的に税金を支払わない状態を、維持することはできません。投資として収益を得れば税金がかかるものなので「節税だけを考えて不動産を持つ」ことには慎重になりましょう。

不動産投資はどのくらいの節税につながる?

マンション経営 節税

ここでは、会社員が副業として不動産投資を行い、所得税を節税する際の事例を紹介します。

所得税の節税事例

先述したとおり、不動産投資で節税効果が高いのはもともと所得も納税額も高い方です。
特に効果を実感できるのは、年収約800万円以上(所得税率が20%以上)の方がいる世帯からでしょう。

所得税率表

所得税の税率
出典元:国税庁 所得税の税率

ここでは年収が800万円の方がいる世帯と同1,200万円の世帯にわけて、不動産投資の節税事例を簡単にご紹介します。

年収800万円世帯

前提条件

給与収入800万円、専業主婦の妻と未就学の子どもが1人の会社員世帯。
区分所有マンション投資を始めて1年目で手出しが多く、不動産所得は50万円の赤字。

所得税計算

給与収入:800万円
給与所得控除:190万円
基礎控除48万円、配偶者控除38万円、社会保険料控除110万円(概算値)などの所得控除合計:196万円
給与収入から各種控除を差し引いた課税所得:414万円
不動産所得:―50万円

不動産投資前の所得税額
課税所得414万円×所得税率20%-控除額42万7,500円=所得税40万500円

不動産投資後の所得税額
(課税所得414万円-不動産所得50万円)×所得税率20%-控除額42万7,500円=所得税額30万500円

節税額
40万500円-30万500円=10万円

上記の場合、不動産投資の赤字50万円による所得税の節税額は10万円でした。

それでは、年収1,200万円の世帯での所得税節税事例も見てみましょう。

年収1200万円世帯

前提条件

給与収入1,200万円、専業主婦の妻と16歳の子どもが1人いる会社員世帯。
区分所有マンション投資を始めて3年目で、まだ減価償却費も多いため不動産所得は70万円の赤字。

所得税計算

給与収入:1,200万円
給与所得控除:195万円
基礎控除48万円、配偶者控除26万円、扶養控除38万円、生命保険料控除4万円、社会保険料控除150万円(概算値)などの所得控除合計:266万円
給与収入から各種控除を差し引いた課税所得:739万円
不動産所得:―70万円

不動産投資前の所得税額
課税所得739万円×所得税率23%-控除額63万6,000円=所得税106万3,700円

不動産投資後の所得税額
(課税所得739万円-不動産所得70万円)×所得税率20%-控除額42万7,500円=所得税額91万500円

節税額
106万3,700円-91万500円=15万3,200円

年収や不動産所得の赤字規模が増えると、節税額もアップしています。

なお、上記は所得税のみの節税額事例です。課税所得を減らせば住民税の節税にもつながるため、住民税とあわせて考えると節税額はより大きくなるでしょう。

ただし、繰り返しますが節税効果が高いのはあくまで「もともと所得も納税額も高い人」という前提は忘れないでください。

不動産投資の魅力は節税だけではないため、年収800万円以下の場合は節税を目的にするよりも、老後の資産形成手段や私的年金などを目的として不動産投資を選択することをおすすめします。

※個別具体的な税務相談については、税理士にご相談ください

相続税の節税事例

ここでは相続税の節税事例もご紹介しましょう。

先述のとおり土地や建物といった不動産は相続税計算時には、一般に実際の資産価値(市場に出回る市場価格)よりも低く評価されます。これが相続税の節税の仕組みです。

例えば、市場価格1億円の収益不動産を購入し、子どもに相続するとします。

このとき市場価格1億円のまま相続税の計算がされるのではなく、一般に市場価格よりも低い評価金額で相続税計算がされることが多いのです。

相続税の計算に用いられる相続税評価額の計算は複雑で物件によっても変わってくるため、ここでは市場価格から低い金額で計算されるとどれほど相続税が軽減されるのか、ざっくりとした概算値を以下にまとめました。

前提条件

いずれ子どもに相続する資産を現金で1億4,200万円保有。

現金だと額面で課税価格が計算されるため、すべて収益用不動産(市場価格1億4,200万円、相続税評価額1億円程度)の購入に充てる。

法定相続人は妻と子どもの合計2人。相続割合は妻:50%、子ども50%。基礎控除4,200万円(3,000万円+600万円×2)。

現金での相続税計算

課税遺産総額
1億4,200万円―4,200万円=1億円 妻と子供の課税価格は各5,000万円

◆相続税の総額
1,600万円(妻と子供各800万円(課税価格5,000万円×相続税率20%-控除額200万円)

妻の相続税
「配偶者の税額の軽減」により1億6,000万円までは課税されないため0円。

子どもの相続税
1,600万円×相続割合50%=800万円

不動産投資での相続税計算

課税遺産総額
1億円―4,200万円=5,800万円 妻と子供の相続評価額各2,900万円

相続税の総額
770万円(妻と子供各385万円(課税価格2,900万円×相続税率15%-控除額50万円)

妻の相続税
「配偶者の税額の軽減」により1億6,000万円までは課税されないため0円。

子どもの相続税
770万円×相続割合50%=385万円

不動産投資前の相続税額:800万円
不動産投資後の相続税額:385万円

節税額
800万円―385万円=415万円

上記の評価額計算はあくまで概算値のため、どのような物件でも相続税の評価額が約70%になるわけではありません(もっと評価額が高い場合や評価額が低いこともあります)。

ただ、不動産は市場価格よりも低い金額で評価されることが多いため、現預金でそのまま相続させるよりも相続税の負担を軽減しやすくなります。

配偶者のような大きな控除がない子どもへ相続する資産がある場合は、不動産で資産を持つことも考えておくといいでしょう。

※個別具体的な税務相談については、税理士にご相談ください

不動産投資の節税で重要な5つのポイント

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ポイント①節税のみを目的とした不動産投資は避ける

節税のためだけに赤字経営の不動産投資を続けると、築年数が経過してから苦労が増えてしまうでしょう。

将来、事業を引き継ぐお子さんやお孫さんにも大変な思いをさせてしまうかもしれません。

そのため「不動産投資で利益を出せば、一定の税金は納めなければならない」という認識をもっておきましょう。

その上で、できる限り納税額を抑えられる方法を、税理士などの専門家に相談しつつ取り入れるという方針が大切です。

ポイント②ほかの節税方法も検討する

節税の方法は、不動産投資だけではありません。

個人型確定拠出年金(iDeCo)の活用や、扶養する親族の構成を検討することなど、他の節税方法を選ぶ方法もあります。

他の節税方法と不動産投資による効果を比べて、有効な手段を選びましょう。

ポイント③融資を受ける銀行への印象も考慮する

節税効果を発揮させるために不動産投資事業の収支を赤字で計上した場合、金融機関から「不動産経営がうまくいっていない」と見られてしまうケースもあるかもしれません。

今後、さらにローンを組んで物件を増やす予定があるなら、将来的には黒字に転換していくような計画を立てて運用していくことも重要です。

そのため「赤字経営が続くとしてもその合理的な理由を説明できること。また永続的にすべきではないこと」「将来的には繰り上げ返済をするなど、ある程度の黒字を出せる状況に変えていくこと」を心がけましょう。

ポイント④税制についての理解を深める

所得税や法人税、相続税などの税制は、折に触れて改正が行われます。

毎年12月頃には、政府や与党が翌年度以降の税の仕組みをどう変えていくかをまとめた「税制改正大綱」を発表しています。

新聞にも掲載されますので、オーナー自らが勉強し、税制について理解を深めましょう。

ポイント⑤20年後、30年後の姿を思い描いて投資する

建物は時間が経てば老朽化し修繕が必要になります。

入居希望者のニーズに合わせてリフォームを行ったり、入居条件も変えたりすることになるかもしれません(例:ペット不可から可へ)。

また、物件オーナーの家庭環境が変わることもあり、お子さんへの事業承継を考える時期も来るかもしれません。

何か決断をするときは、「こうすれば節税効果がある!」「こうすれば空室が埋まる!」などの言葉に踊らされてはいけません。

目先のことだけではなく、20年後、30年後にどのような影響が出るかを考え、事業計画をきちんと立てることが大切です。

まとめ:節税のためだけの不動産投資はNG

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ここまでご紹介したように、不動産投資で所得税・住民税や相続税の節税効果が得られる場合も、確かにあります。

しかし、節税のためだけの不動産投資は、後に空室が増えたり、資金繰りの悪化などのリスクも背負ったりする可能性があり、本末転倒ともいえます。

このように、不動産投資に伴う制度や仕組みの中には、リスクもあるのだという点についても知った上で、計画的に不動産投資を始めましょう。

「不動産投資によって収入を得たら、ある程度の所得税(または法人税)は納税しなければならないもの」と考え、できるだけ納税額を抑えられる方法を選ぶことが大切なのです。

※本記事の掲載内容は、掲載時点(2022年11月)の税制、関連法令に基づき記載しており、今後税制が変更となる可能性があるため、上記の記載内容が将来的に保証されるものではありません。
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レイビー編集長 小泉由貴乃

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)

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