家賃収入が入るようになったら、収入に応じて税金を払うことになります。
サラリーマンとしての給与収入のみであれば、所得税の納税等については会社に任せていればよいのですが、マンションやアパートを経営するようになれば、オーナー自らが確定申告を行わなければなりません。
そのため、家賃収入にかかる税金についての仕組みを正しく理解し、納税や税金の還付を受けられるようになることが重要です。
今回は、家賃収入と税金、確定申告について確認していきましょう。
家賃収入にかかる税金
所得税
個人名義で運営しているマンションやアパートで家賃収入を得た場合、家賃収入にも「所得税」がかかります。
住民税
住民税は、都道府県や市区町村が行政サービス（ゴミ収集、教育、福祉など）を住民に提供するために徴収している税金です。
税額の計算方法は、個人の所得税と似ていますので、所得税の計算方法について理解することからはじめましょう。
参考：法人として家賃収入を得ている場合
不動産経営のために法人を設立する場合は、法人税・法人事業税・法人住民税がかかります。
法人税
法人が事業活動を通して得た所得にかかる税金で、国に納付します。
法人事業税
法人の所得に対して課される地方税です。都道府県に納付します。
法人住民税
法人も都道府県や市区町村に、住民税を支払うことになります。
不動産収入と不動産所得の関係
収入と所得の違い
所得税はその名の通り「所得」にかかる税金です。
収入の全額にかかるのではなく、収入から必要経費を指し引いた「所得」に対して、所得税がかかる仕組みです。
賃貸経営で得られる収入
賃貸物件の経営で得られる「不動産収入」は家賃だけではありません。どのようなものが「収入」にあたるか、確認しましょう。
家賃
入居者から毎月受け取る家賃は、不動産収入の大きな柱です。
もし、家賃を滞納している人がいて、オーナーの元に入金がされていなくても、原則として受け取るはずだった家賃を「売上」として計上しなければなりません。
礼金
オーナーに対し「物件を貸してくれるお礼」という意味で、入居者から支払われるのが礼金です。
退去時には返金しない点が、「敷金」とは異なります。敷金は、オーナーが預かっているだけのものなので、預かった時点では、オーナーの収入にはなりません。
更新料
賃貸契約の期限が来ると、入居者との間で契約更新をするかどうか話し合い、更新する場合には更新料を受け取ります。更新料は不動産収入にあたります。
共益費・管理費など
家賃とは別に、電気代、水道代、掃除代などを徴収する場合には、不動産収入として計上しなければなりません。
駐車場利用料
駐車場を併設する賃貸物件で、駐車場利用料を徴収している場合には、駐車場利用料も不動産収入に当たります。
経費として計上できる支出等
マンションやアパートの経営にはコストがかかります。
どのようなコストがかかるかを把握し、漏れなく「経費」として計上することが、正確に納税出来るのか、節税になるのかのポイントになります。
修繕費
建物や付帯設備は、時間が経てばどうしても劣化します。
外壁塗装や室内のクリーニング、給湯器やエアコンの修理、交換にかかる費用をオーナーが負担した場合、修繕費として経費計上ができます。
修繕積立金
数年～十数年に一度の大規模修繕に備えて積み立てを行うことがあります。
マンションの一室～数室のみを所有し、その部屋を賃貸に出しているオーナーは、修繕積立金を負担している場合が多いでしょう。
国税庁は修繕積立金に関して、下記の見解を示しています。
「修繕積立金の支払がマンション標準管理規約に沿った適正な管理規約に従い、次の事実関係の下で行われている場合には、その修繕積立金について、その支払期日の属する年分の必要経費に算入しても差し支えないものと考えられます。」
- 区分所有者となった者は、管理組合に対して修繕積立金の支払義務を負うことになること
- 管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
- 修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
- 修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること
したがって、オーナーの支払った修繕積立金については、原則として実際に修繕等が行われ、その修繕等が完了した日の属する年分の必要経費になりますが、上記1ないし4のいずれの要件も満たす場合には、支払期日の属する年分の必要経費に算入して差し支えありません。
賃貸管理代行手数料
不動産管理会社は手数料を受け取り、物件の清掃、家賃の徴収、住民トラブルの解決などの賃貸管理業務を行います。
オーナーは「家賃の数％」などの形で管理代行手数料を支払い、それを経費として計上することができます。
ローン金利
マンションやアパートを購入する際にローンを利用し、毎月返済を行っているオーナーは、返済額のうち金利相当額を、必要経費として計上することができます。
減価償却費
物件を購入するために要した費用は、購入の時点で一括して費用に計上するのではなく、建物の耐用年数が来るまでの期間にわたって、少しずつ費用として計上します。
このような会計処理を行うために、「減価償却費」という勘定科目が使われます。
入居者募集のための広告宣伝費
アパートやマンションを建てただけで、入居者が集まるわけではなく、入居者を募集する旨の広告宣伝を行う必要があります。
そのための費用は経費として計上することができます。
租税公課
不動産を購入するときに必要な収入印紙代、不動産取得税、不動産経営を続けるために支払う固定資産税や都市計画税は、必要経費として計上できます。
ただし、住民税と所得税は必要経費として計上することができません。
損害保険料
不動産経営にはさまざまなリスクがあり、火災保険や賠償責任保険などに加入して、リスクに備えることが必要です。
損害保険に加入して支払う損害保険料は経費として計上することができます。
司法書士・税理士への手数料など
不動産の登記を司法書士に依頼したり、確定申告書の作成を税理士に依頼したりする場合の手数料や報酬は、必要経費として計上することができます。
税額の計算方法
今回は所得税額の計算方法をご紹介します。
所得税の計算方法
最初に、課税対象となる所得の計算を行います。
不動産所得については、
と考えてよいでしょう。他の所得については計算法が異なる場合もあります。
所得は10種類に分けられる
所得税法の上で、所得はいくつかの種類に分けられます。
- 事業所得：商業、工業、農業、漁業、自由業などの自営業から生まれる所得
- 不動産所得：土地、建物、船舶、航空機などの貸付によって生まれる所得
- 利子所得：公社債や預貯金等の利子
- 配当所得：株式の配当や出資に対する配当などの所得
- 給与所得：勤務先から支給される給料、賞与などの所得
- 譲渡所得：土地、建物、借地権、株式などを譲渡したことによる所得
- 一時所得：生命保険の一時金、賞金、懸賞当選金など
- 山林所得：所有期間が5年を超える山林（立木）を伐採して譲渡したことなどによる所得
- 退職所得：退職金、一時恩給、確定給付企業年金法及び確定拠出年金法による一時払いの老齢給付金などの所得
- 雑所得：上記のいずれにも分類できない所得（公的年金や副業で得た所得など）
家賃収入は「不動産所得」に該当する場合がほとんどです。ただし、不動産所得が「事業的規模」にあたる場合は、事業所得として申告することもできます。
10種類の所得は、所得額の計算をする上で、他の所得と合算していいか否かにより、次の2つに分けられます。
総合課税
給与所得、事業所得、雑所得、一時所得、不動産所得
それぞれの区分ごとに計算した所得を合算した後に、税額を計算します。
分離課税
利子所得、山林所得、譲渡所得
区分ごとに納税額を計算し、他の所得と合算することができません。
総合課税の各所得について所得額を計算し、その合計額が算出できたら、次に差し引くことができる所得控除額を計算します。
所得控除の例
- 基礎控除……48万円
- 社会保険料控除
- 配偶者控除……38万円
- 扶養控除……38～63万円
- 医療費控除
- 生命保険料控除、地震保険料控除など
所得税率と速算表の使い方
課税所得額が明らかになると、次の速算表を用いて所得税額を計算することができます。
所得税の速算表
※出典元：国税庁｜所得税の税率「所得税の速算表」を加工して利用
所得税額シミュレーション
具体的に、所得税額の計算を行ってみましょう。
例1 東京都江東区（最寄り駅徒歩8分）
1月に下記の物件が完成し、4月から家賃収入を得られたと仮定します。
鉄筋コンクリート造マンションの1室
物件の販売価格 3,490万円
登記諸費用等 70万円
手付金 10万円
融資金額 3,480万円
借入年数 35年
借入金利 1.700％
1年目の返済額 1,319,928円（うち金利相当分 585,892円）
家賃 毎月106,000円
支出 管理費・修繕費 毎月10,860円、ローン返済 月々返済額109,994円
家賃収入 106,000円×9か月＝954,000円
必要経費 10,860円×9か月（管理費・修繕費）＋700,000円（登記緒費用等）＋585,892円（投資用不動産ローンの金利相当額）＋767,800円（減価償却費）＝2,151,432円
不動産所得＝954,000円－2,151,432円＝-1,197,432円
続いて給与所得の計算をします。
給与収入 800万円
給与所得控除 190万円
給与所得金額 610万円
参考：給与所得控除の計算方法
続いて種々の所得控除額を計算します。
（※）は仮の数値、（※2）は所得税法で定められた数値です。
社会保険料控除（※） 80万円
配偶者控除（※2） 38万円
生命保険料控除（※） 3万5,000円
地震保険料控除（※） 5万円
基礎控除（※2） 48万円
所得控除合計額 1,745,000円
所得税が課される金額（課税所得額）を計算します。
6,100,000円（給与所得）＋（-1,197,432円）（不動産所得）－1,745,000円（所得控除額）＝3,157,568円
所得税の速算表をもとに、所得税額を計算します。
課税される所得金額 × 税率 － 控除額 ＝ 所得税額
3,157,568円×10% － 97,500円 ＝ 218,256円
復興特別所得税を合わせた金額は次の通りです。
復興特別所得税額 ＝ 218,256円（基準所得税額） × 2.1％ ＝ 4,583円
所得税額＋復興特別所得税額 ＝ 218,256円＋4,583円 ＝222,839円
その他の税金
所得税や住民税以外の税金も、納税しなければならない場合があります。
消費税を納税しなければならない場合
消費税の課税売上高が1,000万円を超えた場合に消費税を納付する義務が発生します。
賃貸物件が住宅専用である場合は、消費税法上の非課税取引にあたるため、消費税を納税する必要はありません。事業用の物件を賃貸する場合や、駐車場のみを賃貸する場合は注意が必要です。
個人事業税を納税しなければならない場合
不動産投資が一定の規模を超え、不動産賃貸業を営んでいるとみなされる場合は、個人事業税を支払わなければなりません。その目安は以下の通りです。
- 住宅‥‥‥戸建5棟以上
- マンションなど区分所有の物件‥‥‥10室以上
- 土地‥‥‥10件以上または2,000平方メートル以上
確定申告の方法
個人事業主は1月1日～12月31日までの所得を翌年2月16日～3月15日までに税務署に申告し納税する「確定申告」を行います。
白色申告と青色申告があり、節税効果が高いのは青色申告です。ただし、青色申告を認められるためには、帳簿や決算書をきちんとつける義務が生じます。
確定申告は、税務署に出向いて行う方法だけでなく、インターネットや郵送で行う方法もあり、納税も電子納税という方法があります。
不動産経営の規模が大きくなれば、収支の管理や帳簿への記録も大変になりますが、税理士さんに記帳代行や確定申告代行をお願いすることもできます。
節税に役立つポイント
何が必要経費に該当するかを知る
家賃収入を得るためにかかった経費を、できるだけ多く計上することが、節税につながります。
何が必要経費として計上できるかを常に意識し、領収書やクレジットカードの明細書など、確定申告に必要となる書類は、必ず保管しましょう。
住宅ローン減税は使えない
住宅ローン減税は、物件を「自己の居住の用に供した場合」に使うことができます。
賃貸物件はこれに該当せず、住宅ローン減税を使うことができません。
ただし賃貸併用住宅で、床面積の半分以上が自己使用部分であれば、自用に相当する部分のみ住宅ローン減税が適用可能となります。
まとめ
家賃収入を得ると、所得税や住民税を納税しなければなりません。
所得税の計算方法や、確定申告の方法は、慣れない間は難しく感じられますが、繰り返すうちコツがつかめるようになります。
また、信頼できる税理士さんに依頼すれば、記帳や申告の労力を省き、間違いのない確定申告をすることもできます。
経営者として所得税や住民税の仕組みを知り、賢く節税しながら、税金とうまく付き合っていきましょう。
※この記事は 2022 年3月1日時点の情報に基づいて作成しています。
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