老後の資産形成の一環として不動産投資を始めたいけれど、何をどうやって勉強したら良いのかわからず悩んでいませんか？
また不動産投資での失敗を避けるためにしっかり勉強をしておきたいけれど、何から手を付けて良いかわからないという人もいるかもしれません。
この記事では、初心者がおさえておきたい不動産投資の基礎知識を解説し、目的別の勉強方法を紹介しています。
不動産投資の基礎知識について勉強したい、あるいは効果的な勉強方法を知りたい人はぜひ最後までお読みください。
初心者がおさえておきたい不動産投資の基礎知識
初心者が不動産投資を始めるにあたり、身につけておきたい基礎知識について解説します。
不動産投資の利益
不動産投資の利益には、主にキャピタルゲインとインカムゲインの2つがあります。
不動産投資はアパートやマンション、戸建てなどの不動産を購入して賃貸に出し、入居者から家賃収入を得る投資手法です。
また、不動産を購入したときよりも高い金額で売却できれば売買益を得られます。
このように、資産の保有によって得られる利益のことをインカムゲイン、資産の売買によって得られる利益のことをキャピタルゲインと言います。
不動産投資の種類
不動産投資にはさまざまな種類があり、「新築、中古」「一棟、ワンルーム（区分）」など購入する物件の種類によって手法や利回りなどが異なります。
不動産投資のうち特に人気がある手法の概要と特徴は次の通りです。
| 不動産投資の種類 | 概要 | 特徴 |
|---|---|---|
| 一棟投資 | アパートやマンションなどを一棟まるごと購入し全室を賃貸する | 投資額は大きくなるが、複数の入居者から家賃収入を得られる。空室により家賃収入がゼロになるリスクは、ワンルーム投資や戸建投資よりも低い傾向にある |
| ワンルーム（区分）投資 | マンションなどの一室を購入して賃貸する | 少ない投資額で始められるが、一室しか保有していない状態で空室が発生すると収入はゼロになる |
| 戸建投資 | 一戸建てを購入して賃貸する | ファミリー層からの需要があり、長期間安定した家賃収入が見込めるが、一戸しか保有していない状態で空室が発生すると収入はゼロになる |
| 新築物件の投資 | 新築物件を購入して賃貸する | 入居者を見つけやすいが、物件価格が高く、利回りは低い傾向がある |
| 中古物件の投資 | 中古物件を購入して賃貸する | 物件価格が安く、利回りは高い傾向にあるが、入居者を見つけにくいこともある |
各種不動産投資の特徴を理解して、ご自身に合ったものを選びましょう。
物件の選び方
不動産投資は、入居者が見つかりやすい物件で運用した方が有利です。
不動産投資を始める人は、物件の立地や間取り、利回り、築年数など入居者が見つかりやすい物件を探し出す目利き力を養う必要があります。
資金調達の方法
不動産投資を始めるにあたり、不動産を取得する必要があります。
不動産を購入する際の投資額が高額になるため、一般的に不動産を取得する際には不動産投資ローンを利用します。
不動産投資ローンを利用する際に、少しでも有利な条件で借りられる金融機関探しや説得力のある事業計画書作りのスキルなども必要です。
不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資はメリットとデメリットどちらもあるため、不動産投資を始める際にはそれぞれ十分に理解しておくことが大切です。
不動産投資のメリット
不動産投資の最大のメリットは、入居者がいる限り安定した家賃収入を得られる、つまり不労所得を得られるという点です。
また不動産投資ローンを組んで物件を購入すると、団体信用生命保険に加入することでローン契約者に死亡などの万が一のことがあったとき、ローンの残債が保険金により支払われゼロになることがあります。
ローンの残債がゼロになり、なおかつ遺族に家賃収入を生み出す不動産を遺してあげられることから、不動産投資は生命保険効果のある投資だと言われています。
不動産投資のデメリット
不動産投資の最大のデメリットは、入居者がいなくなり家賃収入を得られなくなる「空室リスク」です。
空室リスクを避ける有効な方法の1つとしてサブリースがあります。サブリースとは不動産会社が物件や部屋を借り上げて、入居者に貸し出す仕組みのことです。
不動産会社が物件や部屋を借り上げてくれるため、オーナー自身で空室リスクを負う必要がありません。
しかし、契約期間中であっても、更新時期にかかわらずサブリース業者から「借地借家法第 32 条」の規定により賃料の減額や、サブリース契約の解除をされることがあるので注意しましょう。
また保有する不動産が、火災や自然災害で損害を受けることがあります。十分な補償額と補償範囲の火災保険に加入することで備えておきましょう。
不動産投資の税金
不動産投資で家賃収入を得るようになると、確定申告が必要になります。
また、人によっては物件購入費用を減価償却費として数年にわたって経費計上をすることで、税金が軽減される可能性もあります。
不動産投資は税金の知識が不可欠のため、少なくとも不動産投資に関する税金の基礎知識は身につけておきましょう。
不動産投資の知識をつけるための勉強方法
不動産投資の知識を身につけるための勉強方法と、それぞれの特徴を紹介します。
情報サイト
不動産会社が運営している公式サイトでは、自社の紹介以外にも不動産投資に関連する情報提供をしている場合があります。
不動産投資への理解を深めてもらう目的で、不動産投資の基礎知識や専門用語解説などを充実させているサイトもあるため、積極的に活用すると良いでしょう。
レイビーおすすめ記事3選
SNSやブログ
不動産会社や、すでに不動産投資を行っている不動産投資家がSNSやブログで最新情報を発信しています。
不動産投資の基礎知識がないと理解できない内容もありますが、運用状況や、昨今の出来事など、最新の情報やトレンドなどを掴みたいときには便利な方法です。
YouTube
不動産会社や不動産投資家がYouTubeで多くの情報を配信しています。
YouTubeでも最新情報が提供されていますが、他にも物件の破損箇所を上手に修繕する方法や、物件の目利き方法など文章よりも動画で見た方がわかりやすい内容もあるため、情報サイトなどと組み合わせて利用するのがおすすめです。
書籍
まさにこれから不動産投資を始めたいけれど、基本的な用語がわからないという人には、基礎知識から応用編まで体系的に書かれている書籍による知識の習得がおすすめです。
実際に本屋などで書籍を探せば、どのような内容が書かれているか確認できるため、ご自身のレベルに合わないものや、思っていた内容と違う書籍を誤って購入することもありません。
資料請求
不動産会社では、不動産投資に関する情報をコンパクトにまとめた資料を用意していることが多いため、興味がある人は実際に資料請求してみましょう。
不動産投資に興味がある人だと不動産会社から認識されれば、より積極的な情報提供を受けられる可能性があります。
不動産投資の専門家に相談する方法
情報サイトや動画などで不動産投資に関する情報をご自身で調べてみても、知りたい情報が出てこない、疑問に対して明確な回答が得られない可能性もあります。
そのような場合は、不動産投資の専門家に相談してみましょう。不動産投資の専門家に相談する方法やそのメリットを紹介します。
セミナー
多くの不動産会社で、不動産投資に関するセミナーを定期的に開催しています。
セミナーは事前にテーマや講師が決まっているため、講師の人となりやセミナーの評判などを事前に確認しておくと、セミナーを受けたもののあまり役に立たなかったということは避けられるでしょう。
また、セミナー中に質問コーナーを設けていたり、セミナー終了後に講師に質問したりできることがあるため、情報サイトなどではあまり掲載されていない、個別具体的な質問に対しての回答を得られることも期待できます。
個別相談
ある程度不動産投資に関する勉強をして、具体的な質問を多く抱えているような場合は、個別相談を活用してみましょう。
ご自身の聞きたいことを不動産投資の専門家に直接質問できるうえ、人前で質問をする形式ではないため、ご自身の知識量、属性、意向などを踏まえた回答を得られます。
投資物件を絞り込む方法
不動産投資に関する情報を収集して、購入したい物件が見つかったり、購入すべき物件の傾向がつかめたら、より具体的に購入する物件を絞り込んでいきましょう。
投資物件を絞り込む方法を2つ紹介します。
物件見学
物件見学で実際に物件を見る前に、事前調査を済ませておきましょう。
事前に調査しておくべき項目としては、購入を検討している物件と同等の面積・築年数・立地の家賃相場や表面利回りや、物件周辺で起こりうる災害をハザードマップでチェックしておくことなどです。
物件見学時は立地など周辺地域の状況のほか、購入後に想定外の費用が発生しないよう、修繕や交換が必要になりそうな場所や設備もチェックしておきましょう。
現地調査
物件の現地調査では、物件の状態の他に次のような情報もチェックしておきましょう。
- 商業施設や駅、バス停に近い利便性の高い物件か？
- 線路や幹線道路、嫌悪施設などの騒音や悪臭が気になる施設はないか？
- 大きな河川や土砂崩れが起こりそうな斜面が近くにないか？
不動産投資の勉強に役立つ6つの資格
不動産投資の知識は、多くの人が知っている不動産関連の資格に通じる部分があります。
資格を持っていなくても不動産投資はできますが、不動産の営業マンやその他の専門家と同じ視点に立って正しい判断をするためには、資格の勉強が役立ちます。
ここでは不動産投資に役立つ資格を6つ紹介します。
宅地建物取引士
宅建士は不動産取引に関する重要事項説明や重要事項説明書や契約書への記名・押印を独占業務として行ないます。
勉強することで、不動産取引に関連する法律や税金の知識が身につきます。
賃貸不動産経営管理士
賃貸不動産経営管理士は、賃貸マンションやアパートといった賃貸住宅の管理に関連した知識や技能、倫理観を持った専門家です。
入居後のトラブル対応や設備故障時の対応や設備点検、修繕といった管理に関する知識が身につきます。
マンション管理士
マンション管理士は、マンション管理組合や区分所有者が抱える問題に対して助言・指導・援助を行なうマンション管理のスペシャリストです。
民法や不動産登記、区分所有や大規模修繕の技術的知識などの幅広い知識は、不動産経営に役立つでしょう。
管理業務主任者
管理業務主任者は国家資格で、マンション管理組合に対して、管理委託契約に関する重要事項説明や、管理事務報告を行ないます。
マンション管理会社側の知識があると、マンション管理会社の質や業務内容が適切に判断できるため、管理会社選びに役立ちます。
ファイナンシャル・プランナー技能士
社会保険や保険、税金、不動産、資産運用、相続などお金に関する知識全般に精通したお金の専門家です。
不動産に関する税金や相続、キャッシュフロー改善や資金計画立案のときに役立ちます。
不動産実務検定
通称「大家検定」とも言われ、賃貸経営に必要な知識が身につきます。
大家としてすぐに実戦可能なノウハウが身につくうえ、マスター資格者になると講座開催で副収入を得られる可能性もあります。
レイビーおすすめ不動産投資セミナー3選
各不動産会社では、さまざまな不動産投資セミナーを開催しており、東証プライム上場企業の株式会社グローバル・リンク・マネジメント（以下、GLM）でも、毎日オンラインセミナーを無料で開催しています。
いずれのセミナーも終了後に、希望すれば個別相談で直接質問することも可能です。
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老後が不安で不動産投資を始めたいけれど、そもそも不動産投資がどういうものかわからない。不動産投資による節税効果や生命保険効果といったメリットばかりではなく、デメリットやリスクも知りたい人に向いています。
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まとめ
不動産投資を始める前に知っておきたい基礎知識は、不動産投資の利益や種類、物件の選び方、資金調達の方法、不動産投資のメリット・デメリット、税金など多岐にわたります。
情報収集手段もさまざまあるため、それぞれの特性を理解してご自身に合った方法を選びましょう。もちろん不動産投資を始めてからも、引き続き勉強が必要です。勉強した結果は、徐々に不動産投資の成果に表れてくるでしょう。
しかし、書籍やサイト情報からでは、ご自身の状況や意向に添った情報を得られないことがあります。
セミナーであれば内容に不明な点があれば質問できるうえ、セミナー後に個別相談を受けることでご自身の状況や意向に添ったアドバイスを受けられます。
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