マンションやアパートの賃貸経営をするうえで知っておきたいのが、空室対策です。
賃貸物件で空室が発生すると家賃収入がなくなり、さらには入居者募集のための費用や手間がかかってしまいます。
対策として重要なのは、「入居者の退去を減らすこと」と「空室が発生した原因の特定」です。この記事では、空室対策について徹底解説し、入居率を高める具体的なアイデアもご紹介します。
入居者の退去を減らすことが重要
空室対策で重要なのは、入居者の退去を減らすことです。
空室が発生してから対策を考えるのではなく、普段から退去者が出ないように対策をしておく必要があります。
空室が発生すると、家賃収入がなくなります。さらにリフォームや入居者募集のための費用が必要です。収入がなくなるにもかかわらず費用がかかるので、マイナスが大きくなってしまいます。
もし普段から退去者を減らす対策をしていれば、対策のための費用はかかりますが、突然大きなマイナスになることは少なくなるでしょう。
例えば「廊下の蛍光灯を増やしてほしい」「ゴミ置き場にカギを設置してほしい」など、入居者の希望する設備追加やリフォームを継続的に行ない、入居者の満足度を高める努力が必要です。
空室対策の第一歩は原因特定から
入居者の退去を減らすために普段から対策していても、空室が発生することはあります。このときに考えるべきことは「空室には原因がある」ということです。
その原因を特定せず、やみくもに入居者募集をしたり、人気のある間取りや設備にリフォームしたりしても、何の効果もないどころか無駄な費用がかかるだけになります。
空室の原因が家賃でないのなら、家賃を下げる必要はありません。設備が原因でないのなら、設備のリフォームは不要です。では、空室の原因はどうやって特定すればいいのでしょうか？
まずは空室が発生した物件があるエリアにおいて、競合物件の特徴や成約事例を収集しましょう。すると空室物件と競合物件との違いが浮き出てくるはずです。
その違いは、家賃や共益費、間取りや設備などかもしれませんし、敷金や礼金の高さなのかもしれません。このようにさまざまな項目を比較し、一つひとつが適正かどうか判断することで、空室が発生した原因を把握することができるのです。
競合物件の特徴や成約事例を収集しても、空室の発生原因が判断できない場合は、現地調査に行きましょう。現地を実際に見ることで、周辺環境に伴う需要の変化に気づくこともあるでしょう。
例えば、物件の近くに企業の本社ができ単身赴任者が増えたため、2DKよりも1LDKの人気が高まった、などといったことです。このケースでは、2DKの物件を1LDKに間取り変更するなどの方法で、その物件の空室を解消できる可能性が高まるでしょう。
効果的な空室対策4選
前述したように、空室対策で重要なことは「普段から退去者が出ないよう意識すること」と「空室が発生した場合は原因特定をすること」です。これらを踏まえたうえで取るべき、具体的な空室対策を4つご紹介します。
対策①適正な賃料相場を知ること
効果的な空室対策の一つ目は、「エリアの適正な賃料相場を知ること」です。
物件を探しているほとんどの人は、エリアと賃料を重要視しています。この2つで物件をある程度絞ったうえで、最寄り駅からの距離、間取り、築年数などの条件をかけ合わせて、物件を決めている人が多いのです。
そのため、空室となっている物件の賃料がエリアの家賃相場からかけ離れている場合、たとえ間取りや設備がニーズに合っていたとしても、真っ先に選択肢から除外されてしまいます。相場を知るには、インターネットを利用するほか、不動産会社に相談してもよいでしょう。地元の不動産会社であれば、そのエリアの特徴やシーズンによる変動も把握しているはずです。
エリアの相場よりも賃料を高めに設定したい場合は、ペットの飼育を可能にしたり、インターネット環境を整えたり、ルームシェアを可能にしたりするなどといった、物件の価値を高める工夫をするとよいでしょう。
対策②ニーズに合わせた間取りや設備に改修
新築当初は使い勝手の良い間取りで、人気設備を取り入れた物件であっても、時代の流れと共に入居者のニーズは変化していきます。 現在空室となっている物件の間取りや内装、設備が借り手のニーズと合致しているのかどうかを確認しましょう。
間取りや設備の改善は、簡単にできるものもあれば、大規模な改修が必要なものもあります。対策としては、宅配BOXの導入やエアコンの設置、壁紙を張り替えるといったものから、和室の洋室化、2Kタイプから1LDKタイプへの間取りの変更などといった、大がかりな方法も挙げられます。
対策③入居者募集方法の見直し
空室が発生すると、入居者の募集をしなければいけません。入居者募集を管理会社に任せているという人は少なくありませんが、その募集方法が適正かどうかを確認することも重要です。
物件を探す際は、不動産会社に足を運ぶ前に、インターネットで物件を探す人がほとんどです。インターネットからの集客を増やすために、物件情報はWebサイトに掲載されているか、さらにそのサイトが分かりやすいかなどをチェックしましょう。
また、「客付け力のある管理会社か」「そのエリアに詳しいか」という点も重要なポイントです。入居者募集をしても思うような効果が得られない場合は、管理会社の切り替えを検討することも必要でしょう。
対策④きめ細やかな入居者管理
空室を発生させないために重要なのが、既存の入居者への対応です。「廊下の照明が点灯しない」「外溝が汚れているので掃除をしてほしい」などといった入居者からの要望に、すみやかに対応する必要があります。
家賃回収や物件維持のための清掃、クレーム対応など、物件管理業務は多岐にわたりますので、管理会社に依頼している人も多いでしょう。現在の管理会社は、既存の入居者にきちんと対応できているでしょうか？
管理会社に依頼するうえで重要なことは、急なトラブルなどに即座に対応してくれるかという点です。室内設備の故障、水漏れなど、すぐに対応が必要なトラブルに柔軟に対応してくれる管理会社であれば、入居者の満足度も高くなるでしょう。
入居者に長期間住んでもらうには、きめ細やかな対応をしてくれる管理会社に物件管理を依頼することが欠かせません。現在の管理会社の対応が不十分だと思う場合は、別会社に切り替えることも検討しましょう。
空室が続くときは売却も検討する
今この瞬間も、日本のどこかで新しい物件が建てられています。物件は常に増えるもの、それに伴って空室はどうしても増えてしまうものなのです。
増え続ける新築物件との競争に勝つためには、上述した4つの対策をとることが重要です。それでも空室が続く場合は、売却を検討する必要があるでしょう。
空室が続くということは、家賃収入がない期間が続くということです。家賃収入の有無にかかわらず、物件の維持管理費や税金などの支出は発生するので、収支が大きくマイナスの状態が続くことになります。
マイナスの期間が長引く前に売却を検討しましょう。
売却をする前に、最終手段として家賃を下げるという方法で入居希望者を増やすこともできます。その際は、減った家賃収入でも、収益が大幅に悪化しないか、今後の修繕費が回収できるかどうかを概算しましょう。
概算の結果、収益が大幅に悪化したり、費用回収の見込みがつかなかったりということであれば、家賃を下げるよりも売却をする方がよいということになります。
売却するときのメリット
「空室だと買い手がつかないのではないか」と思われるかもしれませんが、空室で売却することにはメリットもあります。
１つ目のメリットは、購入を検討している人の内覧希望に応じやすい点です。居住中の物件の場合、入居者と購入を検討している人の都合を合わせる必要があります。日程が合わず、なかなか内覧ができなければ、他の物件が選ばれてしまう可能性があります。
２つ目のメリットは、家具や家電が置かれていないため、空室の方が部屋を広く見せやすいという点です。
空室が発生しやすい物件の特徴
空室が多い物件には、次のような特徴があります。
- 最寄り駅から徒歩10分以上かかる
- 築年数が古く、旧耐震基準による物件である
- 生活に不便である（近くに商業施設や公共施設がない）
このような物件は、人気が高いとはいえませんので、買い手候補の母数が少なくなり、売却しづらくなる可能性もあります。この場合に重要なことは、不動産会社選びです。「大手の会社だから」「知り合いだから」と安易に決めるのではなく、不動産投資に強く、経験が豊富な不動産会社に依頼するようにしましょう。
まとめ
空室対策で重要なことは、退去者を減らすことです。そのためには、普段から入居者の満足度を高める取り組みを行いましょう。空室が発生した場合は、原因を特定し以下のような具体的な対策を取ることが必要です。
- 適正な賃料相場を知る
- 時代やニーズに合わせた間取りや設備に改善する
- 入居者募集方法を見直す
- きめ細やかな入居者管理を徹底する
これらの対策を取っても空室状態が長く続く場合は、売却することも検討しなければなりません。空室状態の物件を売却するには、知識と経験が豊富な不動産会社の協力が不可欠です。
また、安易に不動産会社を決めるのではなく、複数から比較検討し最適な会社を選びましょう。
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