マンション投資の仕組みとは?失敗しないためのリスク対策を徹底解説

2020.9.18   2022.11.16
レイビー編集長 小泉由貴乃 レイビー編集部
マンション投資の仕組みとは?失敗しないためのリスク対策を徹底解説

サラリーマンにもできる投資と言われているマンション投資。

インターネットなどで調べてみると、「やめとけ」「儲からない」「失敗する」などのネガティブな情報が多く、不安を感じたことがある人も多いのではないでしょうか?

マンション投資がこのように言われるのは、マンション投資特有のデメリットとリスクによるものです。しかし、こうしたデメリットとリスクには、対策を立てることができます。

この記事ではマンション投資のメリットとデメリット、リスクとその対策について解説します。物件の選び方についても解説しているので、マンション投資を始めるかどうかの判断に、是非お役立てください。



マンション投資で利益が出る仕組み

不動産投資

マンション投資とは、マンションを所有して入居者に貸し出し、家賃収入を得る投資方法です。入居者がいる限りは家賃収入が入り続けるので、安定した不労収入を得られます。

マンション投資には、「一棟投資」と「ワンルーム投資」の二つの方法があります。

一棟マンション投資

マンションを一棟買いして運用する投資方法です。

複数の入居者がいるので、大きな家賃収入を期待できますが、ワンルームマンション投資と比べて購入費用が高額になるハイリスク・ハイリターンの投資方法です。

ワンルームマンション投資

マンションのうち一室を購入して運用する投資方法で、区分マンション投資とも言われます。

購入費用が安く、物件数も多いので予算に合せて選択できることが特徴です。

マンション投資をするメリットとは?

ここではワンルームマンション投資を例に、マンション投資のメリットを7つ紹介します。

少ない初期費用で始められる

ワンルームマンション投資は不動産を購入するので、大きな初期費用が必要と考えている人は多いかもしれません。

しかし、多くの場合は不動産投資ローンを利用してマンションを購入するため、少ない初期費用でも投資をスタートできます。

レバレッジ効果がある

レバレッジとは、少ない資金(投資額)で大きな利益を出せる投資方法のことです。

例えば、自己資金1,000万円で、価格1,000万円、表面利回り4.0%のマンションを購入したとすると、年間の家賃収入は40万円です。

一方で、自己資金1,000万円に加え、4,000万円の融資を受けて、価格5,000万円、表面利回り4.0%のマンションを購入すると、ローン返済中は年間約48万円の収入(家賃収入200万円-ローン返済約152万円※)を得られ、ローン返済後は年間200万円の家賃収入を得られる計算になります。

※利率1.7%、返済期間35年で計算、諸費用や税金、家賃変動については考慮せず。

手間がかからない

マンションを取得してオーナーになると、入居者からのクレームや、修繕・修理の対応を求められることがあります。

入居者の増加にともない手間も増えますが、マンション管理を管理会社に委託すれば、オーナーが不動産管理にかかる手間は少なくなります。

マンション投資は管理会社に委託すれば、基本的にほとんど手間がかからないと言われる投資方法です。

私的年金になる

私的年金とは、公的年金の上乗せ給付を保障する制度のことです。

マンション投資は、入居者がいる限り家賃収入が入り続けます。家賃収入は、定年退職後も続くことから、公的年金以外の収入として私的年金のような役割を果たします。

生命保険の効果がある

不動産投資ローンを利用すると、原則、団体信用生命保険(以降、団信)に加入します。

団信に加入していると、ローン契約者が死亡・高度障害状態になった際に保険金が支払われローンの残債がゼロになります。

万が一のことが起こった場合、遺族には団信で完済されたマンションという資産を残すことができるため、不動産投資には生命保険効果があるとされています。

インフレ対策になる

インフレとは物価が上昇することです。通常インフレになると、手元資金がインフレ率を上回る運用をしない限り、資産価値は目減りします。

マンション投資では、インフレによって不動産価格が上昇し、家賃も値上げできる可能性があります。

したがって、マンション投資はインフレ対策にもなる投資方法と言えます。

相続税対策になる

現金を不動産に置き換えることで、相続税計算時に資産としての評価を下げることができます。

例えば、1億円の現金を所有している状態で相続が発生すると、資産の評価額は1億円のままです。

一方、1億円の現金で不動産を購入しておくと、相続発生時に不動産の評価額は固定資産税評価額や路線価で評価されるため、評価額を時価の7割~8割に引き下げることができます。

なぜマンション投資はやめとけと言われるの?

マンション経営

マンション投資を始めようとして、インターネットで検索したり、知人や親族に話をすると、「やめとけ」と言われることがあるかもしれません。

マンション投資が「やめとけ」と言われてしまうのは、マンション投資固有のリスクによるものと考えられます。

マンション投資固有のリスクや失敗談にはどのようなものがあるのか見ていきましょう。

空室で家賃収入ゼロに

マンション投資で収入を得られるのは、入居者がいるからです。入居者がいなければ家賃収入は得られません。何らかの事情で退去されると、その分収入は減少してしまいます。

一棟マンション投資であれば、他の部屋の家賃収入で穴埋めできる可能性があります。しかしワンルーム投資の場合は、所有している部屋が空室になれば家賃収入はゼロです。

不動産投資ローン返済中であれば、空室で家賃が得られないうえ、不動産投資ローンの返済だけが発生する状態に陥ります。

家賃保証の落とし穴

空室リスクを避ける手段の一つとして、サブリースの活用という方法がありますが、これについても落とし穴があります。

サブリースでは、サブリース業者がオーナーから賃貸物件を借り上げて転貸に出す仕組みです。そのため、オーナーは入居者の有無にかかわらず、サブリース業者から家賃収入を得ることができます。

このサブリースの契約には、数年ごとに家賃保証の見直しがあるのが一般的です。

築年数が経過したり、周辺に新築物件が建設されたことにより入居率が低下すると、家賃を下げて入居者を募集することになるでしょう。

このとき、賃料よりも転貸家賃収入の方が下回ってしまうと、賃料の見直しが行われるのです。

また、契約期間中であっても、更新時期にかかわらずサブリース業者から「借地借家法第 32 条」の規定により賃料の減額や、サブリース契約の解除をされることがあります。

収支が赤字に

次のような理由でマンション投資の収支が赤字になる可能性があります。

  • 借入額が多く、月々の返済額が大きい
  • 管理費や修繕費、税金が想定よりも多い
  • 想定以上の空室率になり、家賃収入が減少する
  • 経年劣化により修繕費が増加する

生命保険効果が不十分なことも

団信による生命保険効果はマンション投資のメリットですが、現金で購入した場合やローン返済が残り少ない場合、その効果は期待できません。

また、マンションを相続したとしても、資産価値が落ちてしまっていたり、空室率が高い物件や修繕費等により収支が期待できないマンションでは、生命保険としての効果を実感することは難しいでしょう。

節税効果は小さい

マンション投資は、マンション購入費用を数年に分けて経費計上することで発生した収支の赤字(減価償却)と給与所得で相殺(損益通算)することで節税できることがあります。

しかし、ワンルームマンションのように物件価格が高くない場合、節税効果が小さい可能性があります。

また、初年度は登記費用などの諸経費を経費計上できるので、節税効果が実感できたとしても、2年目以降はかからない諸経費もあるため、初年度ほどの節税効果が見込めなくなる可能性があります。

修繕費用が高額になることも

中古マンションを購入した場合、購入後に想定外の修繕箇所が見つかる可能性が高くなります。

また、マンションも運用年数が経過すると経年劣化による修繕費用が発生します。突発的に発生する修繕も起こり得るでしょう。

こうした修繕費用が高額になるとマンション経営の収支がマイナスになり、結局はやめておいた方が良かったという結果になるかもしれません。

失敗を防ぐためのリスク対策

マンション 投資

マンション投資で想定されるリスクを防ぐための対策を紹介します。

空室リスク

サブリースの落とし穴については前述しましたが、サブリースは入居者の有無に関わらず家賃を得られるため、入居率が低下しない限りは有効な空室リスク対策の一つです。

利用する前に、サブリースの賃料が見直された場合のシミュレーションを事前に立てておくと良いでしょう。

その他、周辺の同じような築年数の物件と比較して家賃の金額や設備が見劣りしていないかを確認し、改善点に対処しておけば空室リスクを下げることができます。

また物件選びの段階で「駅から近い」「地価が高く需要がある」などの物件を選ぶと、退去が発生しても入居者は見つかりやすいでしょう。物件選びも空室リスク対策と言えます。

家賃滞納リスク

家賃保証会社と契約をしておけば、入居者が家賃を滞納しても家賃保証会社から家賃が支払われるため、家賃滞納リスクを軽減できます。

家賃保証を依頼するには保証料が必要ですが、一般的には入居者が負担します。

老朽化リスク

マンションを所有している限り、老朽化リスクは避けられません。定期的に新しい設備を導入する、修繕を行うなどの対策を立てましょう。

ただし、区分マンションの場合はマンション管理組合との兼ね合いもあり、ご自身の判断だけで設備の導入や修繕ができないことがあります。

また、定期的な大規模修繕などの修繕計画を立てているマンションかどうかも、十分確認しておきましょう。

地震・災害リスク

建物が地震や災害で損害を受ける可能性があります。自然災害については火災保険に加入すると安心です。

地震は一般的な火災保険では補償の対象外なので、火災保険とは別に、地震保険に加入して備えておきましょう。

また、定期的に火災保険や地震保険の内容を確認して、補償内容が現状に適しているか確認することも大切です。

金利上昇リスク

経済情勢の影響で金利が上昇することがあります。不動産投資ローンで変動金利を利用している場合は、返済期間中でも金利上昇の影響を受ける可能性が考えられます。

このようなリスクを想定し、頭金を増やしたり、繰り上げ返済を行ったり、金利の上昇を見込んだ経済的に余裕のある資金計画を心掛けましょう。

物件の選びのポイント

マンション投資の種類

マンション投資は「一棟マンション」「ワンルームマンション」投資の他に、「新築」「中古」に分類できます。

マンション投資は新築・中古どちらの物件を運用するかで、次のような違いがあります。

新築・中古マンションの違い
中古マンション 新築マンション
利回り 高い 中古と比べると低い傾向
物件価格 安い 中古と比べると高い傾向
入居者 新築と比べると見つけにくい(立地次第) 比較的見つけやすい
家賃 新築と比べると低い傾向 中古と比べると高い傾向
修繕費 修繕費がかかる しばらくの間は不要

新築・中古の違いはあくまでも傾向であり、立地や築年数などによって異なります。

中古物件は新築より物件価格が安いため、利回りが高くなります。

また、中古は修繕費が発生する可能性がある一方、新築はしばらくの間は不要です。

他にも、家賃は中古よりも新築の方が高い傾向があるなどの違いがあります。

ポイント①立地

マンション投資に限らず不動産投資全般に言えることですが、物件選びにおいて立地は非常に重要なポイントです。

そもそもマンションは、駅に近く、利便性の高い場所に建設される傾向があります。立地の良い物件であれば、高い家賃収入を得られる可能性があり、家賃収入も下がりにくい傾向にあります。

また好立地の物件は、仮に退去者がでても、次の入居者が見つかりやすいため、空室リスクを抑えることができます。

ポイント②部屋の広さや間取り

地域によって家族連れが多く住むエリアや、独身の学生が多いエリアなどの特徴があります。

その地域ごとの特徴を理解して、需要のある部屋の広さや間取りの物件を選ぶことで、入居者が集まりやすくなります。

ポイント③建物の構造(新耐震基準)

日本は地震が多い国であるため、今後も大きな地震が起こるのではないかとも言われています。

1981年(昭和56年)に耐震基準が更新されているため、なるべく1981年以降に建設された物件を選びましょう。

それ以前の物件を購入すると、耐震補強のために多額の費用が必要になるかもしれません。

ポイント④設備

中古マンションは築年数にもよりますが、周辺の同等の新築物件と比較すると設備が見劣りしていることがあります。周辺の物件と比べて、不足している設備はないか確認しましょう。

一方、新築マンションであれば最新の設備が備わっている可能性が高いと考えられます。

ポイント⑤築年数(中古の場合)

中古物件は、一般的に築年数が経過した物件ほど利回りは高くなりますが、修繕費や修繕積立金も高くなる場合があります。また家賃という面でも、新築よりも割安な傾向があります。

中古物件を購入する場合は、利回りや家賃、修繕費のバランスを考慮したうえで、物件を選ぶ必要があります。

まとめ

ワンルームマンション投資

マンション投資には、一棟マンション投資、ワンルームマンション投資があります。また、それぞれ新築・中古物件で運用する方法があります。

マンション投資は固有のリスクがあるため、やめた方がいいという情報をよく見かけますが、メリットも多く、リスクには事前に対策を立てることが可能です。

しっかりと対策を立て、今回紹介した物件選びのポイントをおさえておけば、マンション投資で成功する可能性は高まるでしょう。

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また、具体的なシミュレーションや物件について知りたい人には、個別相談会への参加もおすすめです。

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レイビー編集長 小泉由貴乃

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)
東海林 康太(賃貸管理の専門家)

監修:東海林 康太(賃貸管理の専門家)

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士

2002年に株式会社グローバル・リンク・マネジメントへ新卒入社。 アセットマネジメント営業部に所属し、約3年間投資用マンションの販売に携わる。 2004年に同社の賃貸管理部へ異動し、現在は同部署にて課長を務める。 マンションの販売に携わった経験を活かし、お客様の立場に立って、 一人ひとりに寄り沿った対応を心がけている。 趣味は野球とプロレス観戦で、休日は子供と粘土細工をして過ごしている。 好きな食べ物はつくね。

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