不動産投資で節税？減価償却の仕組みとメリット・デメリットを解説！

「不動産投資が節税につながる」
このような話を聞いたことがある方もいらっしゃることでしょう。

不動産投資が節税につながる理由は「減価償却」と呼ばれる仕組みにあります。

「減価償却」は、確定申告時に実際に出費がないのに費用計上できるため、課税所得を圧縮できるのです。

今回は不動産投資を始める前に理解しておきたい「減価償却」の仕組みと注意点について解説します。

不動産投資で節税は可能！ポイントになるのは「減価償却」

「不動産投資で節税しましょう！」
このようなキャッチコピーの広告を見た、あるいは営業マンから営業を受けたことがある方も多いのではないでしょうか。

結論から言えば、不動産投資による節税の効果は期待でき、「不動産投資」において、節税のポイントとなる仕組みはズバリ「減価償却」です。

それでは、減価償却がどのように節税につながるのか、見ていきましょう。

減価償却とは？

減価償却とは、「資産価値が大きく何年も使える物（不動産・自動車・機械など）」の購入費用を、購入した年ではなく何年かに分けて費用を計上していくという考え方のことです。

例えば、食品の製造機械を5,000万円で購入したケースを考えてみましょう。
年間利益3,000万円の会社において購入した年に全額費用計上した場合、2,000万円の赤字になってしまいます。

しかし実際には向こう何年、十何年と使用されて利益を生み出します。
そうなると、費用計上も毎年少しずつ行う方が実情に合っているでしょう。

この考えに基づき、毎年一定額ずつ経費計上していくのが「減価償却」です。

5,000万円で購入した機械を、10年に渡って毎年500万円ずつ費用として計上していく、といった考え方になります。

減価償却で節税できる仕組み

不動産投資で節税できる理由は、「減価償却を費用計上できる」からです。

損益通算によって所得を圧縮できる

減価償却によって節税できるのは、減価償却を通じて「損益通算」できるためです。

損益通算とは、赤字の所得をほかの所得から差し引くことです。
なお、損益通算できるのは不動産所得が赤字の時です。

例えば、本業の所得が1,000万円、不動産所得が200万円の赤字であった場合、損益通算することで課税所得は800万円に圧縮されます。

つまり、「実際の現金の移動を伴わない減価償却」を行うことで手元の現金は減らさずに「会計上の赤字」を作ることができます。

減価償却の計算方法

減価償却の計算は、どのように行うのでしょうか。
計算方法の基本を解説します。

なお、不動産に関連して減価償却の対象となるのは「建物」「建物付属設備」です。

会計上、「土地は使用や時の経過によって価値が減ることはない」とされているため、土地の減価償却はできません。

計算手順

減価償却の手順は以下の順番で進みます。

1. 土地と建物に分ける
2. 建物を本体と設備に分ける
3. 最後に合算する

土地と建物に分ける

不動産で減価償却の対象となるのは、「建物（建物付属設備を含む）」のみで、「土地」は対象になりません。

そのため、所有しているマンション・アパートなどの建物価格と土地価格を分けて考える必要があります。

5,000万円でマンションを購入した場合、そのうちいくらが土地価格で、いくらが建物価格か分からないと、正確な計算ができません。

売買契約書を参考にして、土地価格を除いて計算を行います。

分からない場合は不動産を購入した不動産業者に確認しましょう。

建物を本体と設備に分ける

「法定耐用年数に違いがある」ため、建物と設備を分けておかなければ正確な減価償却ができません。

アパートやマンションでは「部屋」が建物、「電気設備」「給排水設備」等が設備にあたります。

それぞれ計算して最後に減価償却費を合計する

建物本体と建物設備をそれぞれの償却率で減価償却費を計算し、最後に減価償却費を合計すればその不動産に対する減価償却計算は完了です。

算出方法は2つ

減価償却を求める計算式には「定額法」と「定率法」の2種類があります。

定額法

定額法は、法定耐用年数の期間中、毎年同額の減価償却費を計上する方法です。

1,000万円の資産を5年で減価償却すると仮定した場合、毎年200万円ずつ償却します。

定額法のメリットは、毎年一定額を償却するため、初期の減価償却が多い定率法よりも物件を購入してしばらくの期間は利益を出しやすい点です。

2007年4月1日以降、不動産の減価償却は定額法がベースになっています。

計算式は以下のとおりです。

定率法

定率法は、取得時の価格からそれまで減価償却した額（減価償却累計額）を差し引いた額に償却率をかけて計算する方法です。

計算式は以下のとおりです。

年数が経過するごとに毎年償却率が減少する方法で、取得当初の減価償却費は定額法よりも大きくなるのが特徴です。

一方で年数が経過すると徐々に償却額が小さくなり、一定の時期を超えると定額法が定率法の償却額を上回ります。

ただし、どちらも償却できる総額は変わりません。

なお、平成19年4月1日以降に取得した建物と、平成28年4月1日以後に取得した建物付属設備は定額法に限定されます。

期間・耐用年数の算出方法

減価償却期間は、建物の構造と「法定耐用年数」によって決まります。

「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」に基づいて構造が決められており、構造と建物が作られた目的によって法定耐用年数は異なります。

耐用年数の考え方は「新築物件」と「中古物件」で異なるため、それぞれの「考え方と計算式を覚えておきましょう。

新築物件の場合

対象物件が新築の場合、法定耐用年数の期間がそのまま減価償却期間になります。
税法上で定められている建物の構造と法定耐用年数の関係性は以下のとおりです。

出典：国税庁ホームページ　No.2100 減価償却のあらまし

中古物件の場合

中古物件の場合、「築年数が法定耐用年数のどの期間まで経過しているか」で計算式が異なります。

物件の築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合、計算式は以下のとおりです。

築10年の木造の物件の場合、減価償却期間は（22年－10年）＋10年×20％＝14年です。

一方、築年数が法定耐用年数を全て超えてしまっていることも考えられます。
その場合の計算式は以下の通りです。

築23年の木造物件を購入した場合、22年の法定耐用年数を超えています。
その場合は22年×20％＝4年が減価償却期間に設定されます。

不動産投資で減価償却を行う際の注意点

減価償却は実際の出費は伴わずに費用計上できるため、不動産投資セミナーなどでは「魔法の経費」などと呼ばれることがあります。

しかし、必ずしも良いことばかりではありません。デメリットをしっかりと理解しておく必要があります。

減価償却によって売却時の「譲渡税」が大きくなる可能性がある

減価償却を行うごとに、建物の簿価（会計上の価値）が減っていきますが、売却額と建物の最終的な会計上の価値の差が「売却益」とみなされる点に注意が必要です。

3,000万円の価値の建物を10年で減価償却した場合、毎年300万円ずつ簿価が減っていきます。
最終的な10年後の簿価は残存価額（備忘価額）である1円です。

購入金額から減価償却の累計額を「取得費」として差し引くため、仮に10年後に同じ3,000万円で売れた場合、3,000万円がそのまま売却益になります。

譲渡した年の1月1日現在で、所有期間が5年を超える不動産を売却した時の税金は20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税※）、つまり税金は6,094,500円です。
※平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として所得税額の2.1％を併せて納付する必要があります。

取得価格と譲渡価格が同じであっても600万円の税金が発生するため、減価償却によって600万円を超える節税ができない場合はかえって損をする可能性もあるのです。

先に大きな金額で計上すると後の減価償却費が少なくなる

同額の物件でも、耐用年数の短い物件を選ぶことで1年ごとの減価償却費を大きく計上することが可能です。
短期間の節税においては大きな効果が見込めるでしょう。

ただし、減価償却期間が早く終わると、それ以上の経費計上ができません。
翌年以降、課税所得が増えることで税金額も大きくなることに注意が必要です。

不動産を売却し、譲渡所得が発生した場合、この譲渡所得は課税対象となります。

譲渡所得には「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」があり、どちらが適用されるかによって税率が大きく異なることを知っておく必要があります。

譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下であれば「短期譲渡所得」です。

課される税金は長期と短期で以下のように異なります。

出典：国税庁ホームページ
No.3208　長期譲渡所得の税額の計算
No.3211　短期譲渡所得の税額の計算

ここで注意すべきなのは、長期譲渡所得の基準となる所有期間は「購入した日から5年」ではなく「売却する年の1月1日現在で5年超」となっているかどうかで判断される点です。

長期か短期かで税率が2倍近く異なるため、長期譲渡所得になる時期をあらかじめ把握しておくことが大切です。

節税効果が小さくなる「デッドクロス」とは

不動産の購入の際、多くの場合はローンを組むことになるでしょう。

ローンの返済方法として代表的なのが「元利均等返済」です。
毎月の返済額は定額で、返済額に含まれる元金利息の割合が返済を進めていくごとに減っていきます。

返済当初は借入残高が大きいので、返済額に占める利息の割合が大きく、その分元金の割合は少なくなります。
一方で返済を進めると返済残高が少なくなり、返済に含まれる利息も減って元金部分が大きくなります。

元金部分に関しては、経費計上ができません。

ローンの利息と減価償却費を経費として計上できるうちは節税ができますが、利息部分が減って元金が増えると節税効果が小さい「デッドクロス」という状態に陥ります。

減価償却だけでなく、ローンの返済まで計算に入れないと正確な節税効果は計算できません。

デッドクロスについて詳しくは、「投資用マンションは今、売却すべきタイミング？必要な費用も解説！」でも紹介しています。あわせてご覧ください。

減価償却を最大限に活用できる物件

減価償却を利用して節税をするには、どんな物件が適しているのでしょうか？
「できる限り課税所得を圧縮させる」という観点で解説します。

木造・軽量鉄骨造の住宅

減価償却で大きな節税効果を得るには、1年ごとの減価償却費ができるだけ大きなものが望ましいでしょう。

木造の減価償却費は22年、軽量鉄骨は27年と鉄筋コンクリートなどと比較して短期間で償却が可能です。

つまり1年ごとの償却金額が大きくなり、所得の圧縮効果も大きくなります。

法定耐用年数切れの物件

節税が目的であれば、「法定耐用年数を超えた物件」が有効です。
「法定耐用年数×20％」で減価償却され、償却期間が短いためです。

同じ価格・構造でも法定耐用期間が残っている物件よりも大きな減価償却を享受できることになります。

上記の2つの条件を合わせると、「法定耐用年数が切れた木造や軽量鉄骨の物件」の効果が大きいということになります。

築22年以上の木造の減価償却期間は4年、築27年以上の軽量鉄骨の期間は5年であり、新築より圧倒的に短期間で減価償却が可能です。

まとめ

不動産投資は「減価償却」の仕組みを利用することで所得を圧縮しつつ、手取りを残すことが可能になるので、節税を狙っている方にはおすすめの仕組みです。

反面、減価償却期間が終わってしまうとそれ以上の経費計上ができず、課税所得が大きくなるデメリットがあります。

また簿価が下がるために取得価格と売却価格が同じでも譲渡所得税が発生する点も注意が必要です。

メリット・デメリットを理解した上で、節税につなげていきましょう。