城北エリアで不動産投資!文京区・豊島区・北区・板橋区の特徴を解説

2021.6.28   2021.6.28
小泉由貴乃(レイビー編集長) レイビー編集部
城北エリアで不動産投資!文京区・豊島区・北区・板橋区の特徴を解説

交通至便で、再開発の期待も高まる文京区・豊島区
庶民的な印象があり、東京23区内でも比較的物件価格が手頃な北区・板橋区

こうした城北エリアの不動産に興味があるものの、「それぞれの違いがよくわからない」と思っている方も多いのではないでしょうか。

実は城北エリアは、都心寄りの文京区・豊島区エリアと埼玉県寄りの北区・板橋区エリアでは、特徴が大きく異なります。

そこでこの記事では、城北エリアの不動産投資事情をわかりやすく解説していきます。

文京区・豊島区・北区・板橋区にある投資用物件も紹介しているので、城北エリアの不動産投資に興味がある方は、物件選びの参考にしてください。

城北エリアで不動産投資

東京都の城北エリアは、23区のうち文京区・豊島区・北区・板橋区・荒川区・足立区によって構成されています※。

城北エリアの中でも、埼玉県寄りの北区や板橋区、足立区や荒川区は「下町」「庶民的」というイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか。

実際、比較的手頃な価格の穴場物件もあるため、価格を抑えて不動産投資を行いたい方に適したエリアです。

一方で都心に近い豊島区には池袋駅があり、ビジネスパーソンや学生への客付けに強くなっています。

また東京大学のある文京区は住みたい街ランキングでも上位にランクインしており、通勤・通学・住みやすさを兼ね備えた人気のエリアです。

このように、一口に城北エリアといっても、北部と南部とでは街の雰囲気も住民属性も、物件の価格帯も大きく異なります。

よって城北エリアで不動産投資をする際は、それぞれの地域の特性を理解したうえで物件選びをすることが重要です。

※上記は一般的な分類です。行政の区分ではないため、明確な定義があるわけではありません。不動産情報サイトによっては、エリア分類が違うこともあるので留意しておきましょう。

城北エリアの特徴と不動産投資市況

では城北エリアの中から、比較的手ごろな穴場物件を期待できる北区・板橋区と、住みたい街ランキング上位の豊島区・文京区のそれぞれの特徴と不動産市況を見ていきましょう。

城北エリア特徴

このように、4区すべてで人口は増加傾向にあります。そのため急激に賃貸需要が低下する可能性は低いでしょう。

ただし、地域によって住民属性や特徴は異なります。

北区や板橋区なら物件価格を抑えられるものの、高齢者やファミリー層が多い地域です。

単身者向け物件を購入して運用する際は、駅からの近さを重視し、単身者に訴求できるポイントがどれだけあるかを確認しましょう。

豊島区や文京区は若い世代が多く交通至便なため、単身者向け物件の需要が高い地域です。

ただし豊島区の場合、若年層の定着率が低く、住民の入れ替わりが激しいという特徴があります。
転入者も多ければ転出者も多いため、長期的な空室期間が生じないよう運用・管理していく必要があるでしょう。

このように住民属性によって、不動産投資の運用戦略も変わってきます。

城北エリアでの物件購入を考えている方は、まず各エリアの特性と住民属性を把握しておきましょう

文京区の特徴と不動産市況・注意点

東京大学を始め、教育機関が多い文京区。
大学の他にも出版社や印刷会社が集中しているため、「文教の府」といわれてきました。

23区内でも犯罪発生件数が少なく治安が良いため、住みやすい街として知られています。

文京区の転入者調査によると、文京区へ引っ越す理由の一位は「生活・環境的理由」。
次いで「職業的理由」が二位となっており、生活環境や通勤の利便性を重視して文京区に住む人が多いことがわかります。

文京区では女性人口の方が多いことから、以下の条件を兼ね備えた物件を運用していくのがおすすめです。

  • 女性の単身者に訴求しやすい充実した設備のある物件
  • 通勤に便利な駅近物件

上記の条件を兼ね備えた物件について、次項で紹介していきましょう。

文京区の物件紹介

■「アルテシモ モーレ(ARTESSIMO MOLLE)」【販売済】

MOLLEエントランス

こちらのマンションの最寄り駅は「東京メトロ有楽町線 江戸川橋駅」です。
マンションから駅まで徒歩4分程度で、有楽町線を使えるため、都心への通勤も便利です。

目白通りから少し入った住宅街に位置するため、一人暮らしの女性でも安心して住める環境の良さが魅力です。

物件概要
築年月 2015年5月
総戸数31戸
総階数地上8階
その他設備等駐輪場/バイク置場/敷地内ゴミ置場/オートロック/エレベーター/エアコン/システムキッチン/防犯カメラ/宅配ボックス/ペット相談可

※こちらの物件は販売済みのため取引対象外の物件です

豊島区の特徴と不動産市況・注意点

新宿や渋谷と並ぶ繁華街「池袋」がある豊島区。
JR池袋駅の乗車人数は新宿駅に次ぐ乗車人数を誇っており、日本を代表するビッグターミナルとして知られています。

交通アクセスの良さは言うまでもなく、通勤のしやすさを重視する若いビジネスパーソンの賃貸需要が絶えないエリアです。

また2021年現在、池袋駅周辺では大規模な再開発が進められています。

上述したとおり、豊島区は若年層の転入・転出が活発な街です。

そのため賃貸需要は高く見込めますが、定着率が低いことで、空室期間が生じるリスクが高くなります。

豊島区内で物件選びをする際は、定着率の低さを意識したうえで、住みやすい環境が整っているエリアで物件を選ぶようにしましょう。

豊島区内で住環境が良いおすすめのエリアは、目白、駒込、大塚、巣鴨です。

次項では大塚・巣鴨エリアの駅近物件をご紹介していきますので、物件選びの参考にしてください。

豊島区の物件紹介

■「アルテシモ フラン(ARTESSIMO FRAN)」【販売済】

FRANエントランス

こちらのマンションの最寄り駅は「都電荒川線 巣鴨新田駅」となっており、駅までの所要時間は徒歩で約6分です。

また徒歩約9分の位置に「JR山手線 大塚駅」があるため、池袋・新宿・渋谷駅といった主要ターミナル駅へのアクセスも容易です。

駅前は再開発により生まれ変わり、町並みもきれいに整備されました。

「おばあちゃんの原宿」と言われる巣鴨と池袋の間にあるため、下町と都市、両方を楽しめる環境にあります。

物件概要
築年月 2013年11月
総戸数31戸
総階数地上8階地下1階
その他設備等駐輪場/バイク置場/駐車場/敷地内ゴミ置場/オートロック/エレベーター/エアコン/システムキッチン/防犯カメラ/宅配ボックス/ペット相談可

※こちらの物件は販売済みのため取引対象外の物件です

板橋区の特徴と不動産市況・注意点

子育て世帯が多く住む板橋区の人口は、約56万9,000人(2021年3月時点)。
東京23区で5番目に小さな区でありながら人口密度は高く、都心のベッドタウンとして一定の人気があります。

毎年荒川の河川敷で開催される「いたばし花火大会」には、区内外から多くの人が集まります。

板橋区は23区の中でも比較的物件価格を抑えられるうえ、都心や隣接する埼玉県へのアクセスも優れています。

住みやすさを重視しつつ、物件価格を抑えたい方に適したエリアと言えるでしょう。

板橋区のおもな住民属性は、子どものいるファミリー世帯です。

そのため物件選びの際は、こうしたファミリー層の客付けを考え、子育て環境がいい、閑静な住宅街エリアを選ぶといいでしょう。

東武東上線 ときわ台駅や 都営地下鉄三田線 板橋本町駅周辺などは、住環境も都心へのアクセスも良いためおすすめです。

板橋区の物件紹介

■「アルテシモ デュース(ARTESSIMO DOUX)」【販売済】

デュース外観

こちらのマンションは「都営地下鉄三田線板橋本町駅」と「都営地下鉄三田線板橋区役所前駅」が最寄り駅です。

どちらの駅も徒歩約9分の距離にあるため、目的地によって駅を使い分けることができます。

また都営地下鉄三田線から巣鴨駅でJR山手線に乗り換えれば、池袋駅や新宿駅まで20分圏内の好立地にあります。

公園や大学が多く、近くには商店街やスーパーも揃っており、子育て世帯にも訴求しやすい住環境が魅力です。

物件概要
築年月 2019年2月
総戸数33戸
総階数地上4階
その他設備等駐輪場/敷地内ゴミ置場/オートロック/エレベーター/エアコン/システムキッチン/防犯カメラ/宅配ボックス/ペット相談可

※こちらの物件は販売済みのため取引対象外の物件です

北区の特徴と不動産市況・注意点

「下町」「庶民的」というイメージで語られることの多い北区。
東京23区の中では比較的知名度が低く、荒川を挟んで埼玉県と隣接していることから、埼玉県と併せて語られることもあります。

巨大な観光スポットがあるわけでもなく、少々地味な印象の北区。

しかし近年は赤羽がメディアで取り上げられることも増え、街の印象は少しずつ変わってきています。

また赤羽駅は5路線使えるため、交通アクセスは至便です。

そのため「東京23区で価格を抑えた穴場物件を見つけたい」という方にはおすすめのエリアです。

ただし北区の住民属性は、代々この地に住むような高齢者が多くなっています。

若い単身者への訴求を考えるのであれば、交通アクセスや買い物に便利な赤羽駅周辺の物件を押さえるようにしましょう。

北区の物件紹介

■「アルテシモ アクト(ARTESSIMO AQUTO)」【販売済】

アクトエントランス

こちらは北区最大の繁華街である、「JR赤羽駅」が最寄りのマンションです。

JR赤羽駅は複数の鉄道路線を利用することができ、JR線を使えば池袋駅まで約8分、新宿駅まで約14分でアクセスできます。

赤羽駅周辺は安価な飲食店が多く、メディア露出も増えたことで若い単身者から人気が集まっています。

会社帰りにマンション近くの手頃な飲食店に立ち寄り、帰宅すれば設備が充実した部屋が待っているという環境は、若い世代にも訴求しやすいのではないでしょうか。

こちらの物件は室内の設備も充実しており、広々とした洗面室・浴室は若い女性にも喜ばれるでしょう。

物件概要
築年月 2013年9月
総戸数37戸
総階数地上13階
その他設備等駐輪場/駐車場/敷地内ゴミ置場/オートロック/エレベーター/エアコン/システムキッチン/防犯カメラ/宅配ボックス/ペット相談可

※こちらの物件は販売済みのため取引対象外の物件です

まとめ

文京区・豊島区・板橋区・北区を中心とした城北エリアは、北部と南部で街の特徴が大きく変わります。

価格を抑えて穴場的な物件を探したい場合は、埼玉県寄りの板橋区や北区、交通アクセスを重視し、賃貸需要を期待したい場合は、ビッグターミナルに近い文京区や豊島区が適しています。

エリアによって住民属性も変わってくるため、住民属性に合わせた物件を選びましょう。

物件選びでもっとも重要なポイントは、駅からの距離です。
駅から徒歩10分以内の物件を選ぶことで、客付けの際に困りにくくなるでしょう。

東京にお住まいではない場合、どうしても具体的な土地勘がつかみにくいと思います。

悩んだ際は、物件選びから相談できる不動産会社を活用して、ご自身の求める条件に合致した物件を見つけると良いでしょう。

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小泉由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)

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