マンション経営の初期費用はいくらかかる？維持費用の内訳と押さえるべきリスクも解説

不動産投資に興味をもち、マンション経営を検討している方の中には「そもそも初期費用は何にいくらかかるのか」と疑問に思う方もいるのではないでしょうか。

不動産投資を始める際には、以下のような費用が発生します。

• マンションの取得費用（物件代金）
• 団信費用
• 仲介手数料
• 不動産取得税
• 印紙税
• 登記費用（登録免許税を含みます）
• 火災保険料

それぞれの費用の内訳を紹介するので、ぜひ参考にしてください。

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マンション経営の初期費用は物件により異なる

投資用のマンションの購入費用さえ支払えば、すぐにマンション経営を始められるというわけではありません。マンション経営を始めるにあたって、マンションの購入費以外にもさまざまな諸費用を含む初期費用が発生します。

なお、初期費用の金額は、物件によって異なります。大まかな目安は以下の通りです。

マンション経営の初期費用の内訳

マンション経営を始める際にかかる初期費用の内訳を紹介します。なお、マンションの取得費用を3,000万円とした場合の金額です。

(※1)軽減措置適用後。なお、マンションの物件価格に土地代を含めないとして計算しています。本記事掲載時（2021年12月）の税率により算出しております。

火災保険料に関しては、契約年数や地域、補償内容によって大きく異なりますが、数万円を想定しておきましょう。

「想定より費用がかかってしまった」と後悔することがないように、どの程度の金額が必要になるのか確認しておきましょう。

マンション経営を開始したら税金や維持費用が発生する

もちろん初期費用を払ったら終わりでありません。マンション経営を開始したら、税金や維持費・管理費などの費用が発生します。主な費用としては以下のものがあります。

• ローン返済にかかる費用
• 修繕費
• 管理費
• 固定資産税
• 所得税や住民税など

それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

ローン返済にかかる費用

マンション取得時にローンを組んだ場合、毎月返済する必要があります。毎月の返済額を多くすれば月々の負担は大きくなりますが、返済期間が短縮されることで利息が減り、返済総額は減ります。

一方、毎月の返済額を少なくすれば月々の負担は軽減されますが、返済期間が延び、利息が増え、返済総額は増えてしまいます。無理のない範囲で返済できるように、毎月の返済額は適切な金額に設定しましょう。

修繕費

入居者が退去したら、クリーニングや原状回復のための修繕が必要になります。なお、マンションでは修繕積立金を積み立てている場合がありますが、これは大規模修繕工事や不慮の事故による修繕等の管理規約に定められた用途のための費用で、マンションの管理組合が管理することが一般的なため、退去時などの修繕には使えません。

また、マンションを貸す際に入居者から敷金を預かっている場合は、クリーニングや原状回復の費用として敷金が使われることが一般的です。しかし、設備が経年劣化による故障で使えなくなった場合や通常損耗にかかる原状回復などは、オーナー自身が費用を負担することになります。

管理費

マンションの管理は管理会社に委託することが多いでしょう。管理会社により管理費の金額は異なります。

なお、管理費は家賃の5％ほどが相場と言われています。管理費はマンションが空室のときでも発生するので、その際はオーナー自身が費用を負担することになります。

固定資産税や都市計画税

不動産を所有していると、毎年、固定資産税が発生します。固定資産税は地方税なので、納期などが地域によって異なることがあります。

なお、税額の算出方法は土地と家屋で異なり、それぞれ以下の計算式で算出されます。

• 土地：課税標準額×1.4%
• 家屋：課税台帳に登録されている価格×1.4％

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などを行う区域に土地や建物を所有している方に課されます。

税率に関しては市町村により定められているため、マンション経営を始める際にあらかじめ確認しておくとよいでしょう。

所得税や住民税など

マンション経営で得た利益に対しては、所得税が発生します。

所得税は実際の収入から経費を引いて得た「課税所得額」に所得税率をかけ、控除額を差し引いて算出します。なお、所得税率は所得によって5％～45％と変わります。一方、住民税は課税所得額の約10％です。

また、市街化区域のマンションを所有している場合は、都市計画税も毎年支払う必要があります。税率は0.3％以下で、地域によって異なりますが0.3％を超えることはありません。

複数のマンションを保有しているなど、事業としてマンション経営を行っている場合には、個人事業税も発生します。マンション等の一戸建以外の住宅の場合は10室以上が事業とみなされる基準になります。個人事業税は所得から290万円を差し引き、5％を乗じて計算します。

マンション経営によって見込める収入の内訳

マンション経営にかかる費用がわかったところで、次は収入として見込めるものについて見ていきましょう。

上記の収入は、いずれも入居者がいるときのみ受け取れるものです。物件が空室であるときはこれらの収入が入らないばかりか、管理費などの費用はかかるので収支はマイナスになります。また、ローンを利用してマンションを購入している場合は、毎月の返済も圧し掛かります。

日本の空き家率は13.6％(2018年10月1日時点)で、そのうち、50.9％が賃貸用の住宅です。賃貸用の住宅だけでも実に431万戸もの空き家があるため、不動産投資を始めるのであれば空室リスクについても備え、対策を取っておかなくてはなりません(※2)。

空室リスクは管理状態によっても変動しますが、物件の立地なども重要です。コンスタントに収入を得るためにも、空室が出にくい物件を選びましょう。

空室リスクを回避するためには、駅から近い、都心から近いといった空室率が少ない物件を選ぶのが近道です。

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(※2)参考：総務省統計局「平成30 年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」

マンション経営で得られる金銭面のメリット

ここまでマンションを経営するにあたり、発生する費用や収入の内訳を確認してきました。

実は、マンション経営で得られる金銭面なメリットは家賃や礼金、更新料などの収入だけではありません。

つづいて、収入以外のマンション経営で得られるメリットを見ていきましょう。

物件によっては節税できる

マンション経営は、物件や人によっては節税対策にもなります。

不動産所得を減価償却費として税務上の経費とすれば、利益や損失と給与所得を損益通算することが可能になります。不動所得が赤字になった場合に損益通算を行うことで、課税額が減り、節約に繋がります。

ただし、課税所得の多い方がより節税効果を得られやすい点はあらかじめ理解しておく必要があります。

また、マンション経営は、相続税対策としてもおすすめです。例えば１億円の預金を財産として遺した場合、相続税は1億円全てに対してかかります。一方、時価1億円の不動産として遺した場合、相続税は不動産の固定資産税評価額に対してかかります。固定資産税評価額は不動産価格の約70％なので、大幅な節税が見込めるでしょう。

しかも、不動産をマンション経営などの賃貸住宅として用いている場合は、さらに借地権割合(30％)を差し引いて固定資産税評価額を算出するので、より節税額が大きくなります。

(※3)東京都の場合。地域により異なる

不労所得の獲得が可能になる

不動産投資は資金が少なくても始められ、最終的に大きな資産を生み出すことが可能な、レバレッジ効果の高い投資だと言えるでしょう。

ローンを返済している間は、毎月の返済がある分、収入が目減りします。

しかし、ローン完済後は入居者がいる限り、管理費などの経費を除いた家賃収入を不労所得として得ることができるのです。

インフレ対策になる

投資の方法は不動産投資だけではありません。株式や投資信託などの金融商品を使った投資もあります。また、金利は低いものの、預金で資産を保有することもできます。

しかし、金融商品は不動産と比べて安定性が低く、価格が下落して価値が下がることがあります。また、預金のように資産を現金で保有している場合も、インフレになると物価の上昇によって相対的に現金の価値が下がるというリスクもあり、今1億円の預金があったとしても、将来的に現在と同じ価値があるとは限りません。

安定した資産だと言えるでしょう。しかも、一般的に家賃は物価上昇とともに上がるので、インフレになった場合でも収入増が期待できます。インフレに強い資産を保有したい方にも、不動産投資はおすすめです。

生命保険効果がある

マンションの購入に不動産投資ローンを利用する場合、一般的に団体信用生命保険への加入が義務付けられます。

団体信用生命保険とは、ローン契約者が死亡あるいは高度障害状態になった場合、以後のローン返済が免除される保険です。ローン返済中に万が一のことが起きた場合は、団体信用保険によってローンが完済されるので、生命保険と同じ効果が期待できます。

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マンション経営を進める上で発生しうるリスク

ここまで解説したとおり、マンション経営は、さまざまな金銭的なメリットを期待できます。

しかし、注意すべきリスクもあります。マンション経営を始める前に、起こりうるリスクについても把握しておきましょう。

空室が続くリスク

マンション経営を始める前に、どの程度の収益率を期待できるのか、事前に利回りをシミュレーションしましょう。この際、満室であることを前提にシミュレーションすることが一般的ですが、実際に満室状態が続くとは限りません。

引っ越しなどにより一時的に空室が出るのは避けられませんが、空室状態が続くのは避けたいものです。入居率の高さは管理状態にもよりますが、物件そのものが魅力的かどうかにもよります。

高い入居率を見込める物件かどうかを見極め、適正な家賃に見直すなど対策が必要になるでしょう。

地震などの災害や事故のリスク

日本は自然災害が多い国です。災害によるリスクに対応するために、火災保険や地震保険に加入して備えておきましょう。

また、あらかじめ地盤や地形、立地条件(川や海、崖などが近くにないか)を調べ、災害リスクが少ない地域の物件を選ぶようにしてください。

家賃が下落するリスク

いつまでも空室が続く場合は、家賃を下げる必要が生じます。たとえ新築であっても、賃貸需要がない場合は家賃を下げざるを得ません。

管理を徹底することで人気を高め、家賃を保てる可能性もあります。信頼できる管理会社を見極め、管理を任せるようにしましょう。

物件の老朽化に伴いコストが増加するリスク

どんなに丁寧に管理しても、物件は時間とともに老朽化するものです。劣化に伴い、リフォームや修繕などのコストが増加し、家賃の見直しも必要になると予想されるでしょう。また、修繕計画も、臨機応変に見直す必要があります。

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マンション経営に初期費用を投じる前に！不動産投資の基本でおさらいしよう

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まとめ

マンション経営を行うことで、コンスタントに収入を得ることも期待できます。また、家賃収入だけでなく、節税対策として、あるいは生命保険と同様の効果を得ることも期待できます。

マンション経営の中でも、特に注意したいのが空室によるリスクです。賃貸ニーズの高い物件を選び、丁寧に管理をして、空室状態が続かないようにしていきましょう。7年連続入居率99％以上を達成したグローバル・リンク・マネジメントの投資用物件もぜひご検討ください。