不動産投資とは?初心者が気になる必要な資金と手順、失敗しないためのコツを解説

2022.2.7   2022.2.16
小泉由貴乃(レイビー編集長) レイビー編集部
不動産投資とは?初心者が気になる必要な資金と手順、失敗しないためのコツを解説

将来を見据えて、投資を考えている人も多いのではないでしょうか。コンスタントにまとまった利益を得ようと考えているのであれば、家賃収入のある不動産投資を検討するとよいでしょう。

ゼロからでも学べる「不動産投資の初心者ガイド」のレイビーが、不動産投資の初心者に向けて、始める手順と失敗しないためのコツを解説します。不動産投資について基本から知りたい方は、ぜひご覧いただき、家賃収入のある生活への一歩を踏み出してみましょう。

まずは不動産投資の基本を1から知りたい!という方は、こちらの資料をぜひご覧ください。インターネットから無料でダウンロードいただけるので、お気軽にご利用ください。

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不動産投資の仕組み

不動産投資 初心者

不動産投資とは、不動産を使って利益を得る投資法です。

不動産投資にはいくつかの方法があります。例えば、土地や家屋を割安なタイミングで購入し、価格が上昇してから売却して差額を利益とすることも、不動産投資のひとつです。

しかし、日本では不動産価格が比較的安定しているため、大規模開発などによる物件価値の大幅上昇がなければ売却により大きな利益を得るのは難しいでしょう。

また、賃貸マンションやアパート、オフィスビル、商業施設が入ったビルなどを購入し、毎月の家賃収入を得るという方法もあります。こちらは、不動産価格が値上がりしなくても収入を得られるので、初心者でも取り組みやすい投資方法です。

初心者が不動産投資に取り組むなら、家賃収入を得られる収益物件を購入することから始めるとよいでしょう。

もちろん不動産投資以外にも、投資の方法はあります。例えば株式投資や、投資信託などの金融商品に投資する方法もあるでしょう。いずれも売買することだけでなく、配当金(投資信託の場合は分配金)を定期的に得られる可能性があり、安定した利益につながることもあります。

このように複数の手段があるなかで、不動産投資であれば、コンスタントな家賃収入を期待できるだけでなく、都市部の物件であれば元となる不動産自体の価値が比較的安定しているため、長期にわたって所有していても大幅に価値が下落するということは少ないでしょう。

ローリスクで安定した収入を目指すのであれば、資産価値が変動しにくい地域での不動産投資が適しているといえます。

不動産投資は物件価格の3割程度の頭金で

株式や投資信託、為替などに比べると、都市部の不動産は価値が変動しにくく、比較的安定した資産と言われています。ローリスクかつ安定した収入を目指すなら、都市部での不動産投資はよい選択といえるでしょう。

しかし、数万円単位、証券会社によっては数百円単位から購入できる金融商品とは異なり、不動産は価格が高く、いくらの元手が必要なのかと気になるのではないでしょうか。

実際のところ、不動産投資は物件価格の3~4割の頭金で始められる場合もあれば、頭金なしで始められる場合もあり、さまざまです。一般的には2~4割程度といわれています。

また、頭金に加えて仲介手数料や登記費用などの初期費用が必要となるので準備しておきましょう。もっと詳しく知りたい方は不動産投資の初心者にもわかりやすい資料をご請求ください。

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初心者が押さえておくべき不動産投資の手順を解説!

初めて不動産投資をする方は、どのような手順で始めればよいのか悩むのではないでしょうか。

ここからは不動産投資の手順を解説しますので、順に沿って確認していきましょう。

不動産投資に関する情報収集や勉強する

まずは、不動産投資に関する情報を集め、勉強し知識をつける必要があります。都市部の不動産投資は不動産自体の価値が比較的安定しているため、ほかの投資方法よりはローリスクといわれますが、高額の資金を動かすので慎重に進めていかなくてはいけません。

不動産投資にかかる費用や税金・専門用語を学び、知識を深めていきましょう。

ただ「お金を増やす」ことだけを考えて行動にでるのではなく、投資のメリットやリスク、仕組みを理解することでより良い判断に繋がります。書店に行けば数多くの不動産投資に関する書籍が販売されています。気になる本を購入して勉強するのもひとつの方法です。

また、不動産投資に関する資料を参考に知識を深めるのもおすすめです。レイビーが提供する初心者に向けた資料は無料でダウンロードでき、インターネット上でご覧いただけるため、ご自宅にいながら不動産投資の勉強を始めることができます。

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不動産投資の目的を明確にし、計画を立てる

不動産投資を始めるときは、目的を定めるようにしましょう。例えば、老後の資金にしたい、不労所得を作りたいなどの目標を定め、今ある預貯金などの資金をどのように運用するか計画を立てていきましょう。

また、目標を定めると、最終的にどの程度の利益を目指したいのかが明らかになります。目標とする金額やお持ちの預貯金によって、購入する物件が変わってくるでしょう。

投資の方向性を決めるためにも、まずは目的、そして目安となる利益を決めてください。

物件を選び、シミュレーションをする

目的を明らかにした後で、実際に購入に向けて動き出します。最初に不動産を購入するエリアを決めましょう。不動産投資はエリア選びによって決まるといっても言い過ぎではありません。

例えば、学生や一人暮らしの人が便利なエリア、ファミリー層に人気のエリアなど、物件によって適したエリアは異なります。

想定した収入を得るためにも、人気があり、ニーズのあるエリアを選びましょう。また、再開発計画や災害リスクの有無など、多方面から検討することで、失敗を回避することに繋がります。

すでに完成された物件を購入するときは、築年数にも注目しましょう。

築年数が浅いと高めの家賃に設定できますが、築年数が古いとあまり家賃を高くできないだけでなく、設備にもトラブルが起こりやすくなり、リフォームや修繕に費用がかかることもあります。ただし、管理状態によっても状況は変わるので、実際に物件を見て判断するようにしましょう。

そして、期待できる家賃収入とローン返済額から、収支シミュレーションを作成します。インターネットでも収支シミュレーション作成サイトは多数公開されているので、活用しましょう。不動産を購入する際に、不動産会社で作成してくれる場合もあります。

なお、収支シミュレーションを作成するときは、満室時だけでシミュレーションするのではなく、1割が空室の場合や2割が空室の場合のように満室でないケースについても調べるようにしましょう。

空室が発生することを想定して、家賃収入を少なめに見積もることで、より現実的な投資シミュレーションを実現できます。

不動産投資ローンの審査を受ける

購入したい物件が決まったら、不動産投資ローンの審査に進みます。金融機関や条件にもよりますが、借入れ金額は収入の10~20倍程度になることもあります。

また、頭金として出せる金額や期待できる家賃収入によっても借入可能額は変わります。

金利は住宅ローンよりも高いことが多く、年1.5%~程度になることが一般的です。返済期間は審査にもよりますが、5年~35年ほどです。ただし完済時の年齢に条件が定められることがあるので注意しましょう。

物件の購入手続きを行う

次は不動産の売り手との交渉です。取引価格などの条件交渉が成立したら、売買契約を結びます。

売買契約を締結するときは、代金を支払う時期や手付金の有無、不動産の引き渡しの時期、また、品質等への不適合(キズや設備のトラブルなど)があったときの責任をどちらが持つのかなど、詳しく定めておきます。

なお、後でトラブルにならないように、口頭のみでの合意は避け、売買契約書の作成を弁護士や行政書士などに依頼し、書面で締結するようにしましょう。また、疑問や不安な点等についてはしっかり確認し、売主・買主のどちらか一方が有利になっていないか注意しましょう。

引き渡しを受け、登記手続きをする

売買契約で決めた日取りで代金を支払い、不動産の引き渡しを受けます。

不動産の引き渡しを受けると、不動産登記を行います。必要書類も多く手続きが複雑なので、司法書士に任せることが一般的です。登記の際に印鑑や住民票が必要になるため、あらかじめ用意しておくようにしましょう。

不動産投資の初心者が陥りがちな失敗例

ここまで不動産投資に必要なものを解説しました。

しかし、「失敗しそうでなかなか踏み出せない」方や「初心者には向いていないのでは」という方もいるでしょう。

そこで、不動産投資において、初心者にありがちな失敗例をご紹介します。失敗する原因についても説明するので、参考にして失敗のない不動産投資を実現させましょう。

資金不足でローンを組み利回りが想定を下回る

不動産投資は頭金なしでできることもありますが、基本的には物件価格の2~4割の頭金が必要なので、ある程度まとまった資金を用意することになります。また、物件価格以外にも登記費用や仲介手数料などの諸費用があるので、資金を多めに準備することが必要です。

資金不足の状態でローンを組むと、借り入れる金額が増えて想定した利回りにならない可能性があります。

空室が続き家賃収入が思ったように得られない

空室が発生すると、家賃収入を得られず利益は出ません。立地や物件、入居する人の属性によっては、引っ越しのペースが早い場合もあり、頻繁に入居者募集を行わなくてはいけないケースもあります。

また、そもそも賃貸需要がない物件であれば入居者はつきません。すでに収益物件として運用されている物件であれば、事前に需要についても調べ、賃貸需要や収益性が高いのか確認しておきましょう。

新築物件を購入して運用する場合は、周辺の類似物件の入居率などを不動産会社に依頼して調べ、収益性が見込めるのか確認しておきましょう。

不動産投資の初心者が失敗しないためのコツ

不動産投資 初心者

不動産投資により、老後資金や教育資金などの将来に備えたいと考えている方も多いでしょう。失敗をしないためにも、押さえておきたいコツを4つ紹介します。

・事前に不動産投資について十分に勉強する
・目的とご自身の資金に合った投資をする
・配偶者など家族の同意を受ける
・信用できる投資用不動産会社を選ぶ

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

事前に不動産投資について十分に勉強する

失敗しないためには、不動産投資に関して充分な知識を身に着けておくことが大切です。

「とりあえずやってみよう」ではなく、まずは経験談なども含めて情報をしっかり確認しておきましょう。

不動産投資に関する本や資料を読んで勉強する

不動産投資を始めたい方は、まず本や資料を読んで勉強をしましょう。基礎知識はもちろん、将来に向けた計画を具体化する意味でも、正確な情報に触れるようにしましょう。

レイビーでは、初心者に向けて無料で請求いただけるeBook「0から始めるビギナーズガイドブック」をご用意しております。不動産投資の基礎知識に加え、オーナー経験者へのインタビューもお送りしているので、初心者に役立つこと間違いなしの資料です。

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セミナーに参加して不動産投資のプロからアドバイスを受ける

本で学ぶのもよい方法ですが、不動産投資のプロから話を聞くのもおすすめです。独学では得られない気付きや視点を得られることもあり、不動産投資に関する知識が深まります。また、セミナーでは常に最新の情報を得られるので、今の時代に即した投資方法を理解することができるでしょう。

不動産投資に関するセミナーをお探しの方は、「0からはじめる不動産投資セミナー」をぜひご利用ください。主に以下の点から不動産投資を徹底解説します。

・紹介・リピート率71.3%(※1)
・月収30万円の不動産収入の作り方
・危険な不動産の特徴

不動産投資に不安を感じる方に役立つ情報が満載のセミナーです。実際に参加した人からは、以下のような声が聞かれています。

年収580万円 / OL28歳

紹介中心の会社さんだけあって、無理なセールスがなく安心できました。

 

不動産投資は、しっかりした知識がなければ失敗してしまうリスキーな投資方法という認識でしたが、物件や契約方法によってはローリスクで資産形成ができるということがわかりました。不動産投資の種類だけではなく、他の投資と比較した時のメリット・デメリットまで丁寧に説明してくれたため、初心者の私でも1日である程度の知識をつけることができました。紹介やリピート中心で営業をしている不動産投資の会社さんだけあって、無理な押し付け営業は一切なく、安心して勉強することができました。

 

※個人の感想となります。

オンラインで参加できるので、自宅にいながらプロの話を聞けます。参加を希望される方は、以下から日程をご確認ください。

(※1)2019年度実績

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不動産投資をした人の経験談を参考にする

実際に不動産投資をした人の体験談を参考にするのも、勉強になります。グローバル・リンク・マネジメントのセミナーにご参加いただいた方の体験談をぜひご覧ください。

※個人の感想となります。

目的とご自身の資金に合った投資をする

不動産投資をする際には、目的を明確にすることが大切です。資金が少ないにもかかわらず、大きいリターンを狙うなど、リスクが大きい投資は初心者には向きません。

あくまでも、ご自身の資金に合った方向性で目的達成できるように計画を練りましょう。

配偶者など家族の同意を受ける

不動産投資で扱う金額は決して安くはありません。ローンを組む際、連帯保証人を求められることもあるので、配偶者などの家族の同意は必須です。

ようやく物件を購入する、という段階で反対にあっては目的達成にたどりつきません。不動産投資を検討している段階で話を共有し、同意を得てから進めていきましょう。

信用できる投資用不動産会社を選ぶ

信用できる不動産会社で不動産を購入することも、大切なポイントです。グローバル・リンク・マネジメントは、投資用不動産会社としては数少ない東証一部上場企業の1つです

また、グローバル・リンク・マネジメントでは、自社でマンション開発・販売を行っており、開発から賃貸管理までワンストップでご提供できる強みがあります。なお、自社開発のマンションは年間平均入居率が2020年まで7年連続で99%を超えています。

グローバル・リンク・マネジメントの物件で不動産投資をされているお客様の声を紹介いたします。

case1イメージ

CASE01

30代 K.E様
マスコミ関連会社勤務

 

数年前に子供が産まれたことをきっかけに改めて将来のことを考えるようになり、今までの保険や貯金を見直しました。 学生時代の先輩が最近不動産投資を始めたことを聞き、初めて興味を持ちました。GLMから提案いただいた物件の立地やマンションの構造が良く、 サブリースシステムでリスクは軽減できるなと思ったのが購入のきっかけです。

case2 イメージCASE02

40代 M.F様
製品管理会社勤務

 

株や投資信託、FX、ソーシャルレンディングなどいろいろな投資を経験しました。 その中でも有形資産は今回が初めてです。サブリースの条件も他社と比べて安心できる内容だったので、 GLMさんで購入してみようかなと前向きな気持ちになれました。資産が増えたら、将来的に追加で他の物件も検討したいと思っています。

※個人の感想となります。
いずれもサービスや物件の魅力から投資に前向きになっていただいています。

まずは、投資用不動産会社の話を聞き、ご自身に合ったサービス展開をしているか、信頼できるスタッフかなどを実際に確認してみましょう。

不動産投資に関するQ&A

不動産投資の初心者が気になる疑問とその答えを解説します。ぜひご覧ください。

不動産投資は何歳で始める人が多い?

不動産投資を始めた人ってどんな人?

当社を利用して不動産投資を始めた方のうち、約3人に2人が30代~40代です。50代~60代は約4人に1人です。また、20代で始めている方もいます。

開始イメージ

家賃収入は不動産を保有する期間に応じて総額が増えます。つまり、投資期間が長いほど利益を得る機会も増えますので、将来的に不動産投資を検討しているのであれば、出来る限り早めに始めることをおすすめしています。

不動産投資は貯蓄やほかの金融商品と比べて何がよい?

不動産投資と貯蓄やほかの金融商品の主なメリット・デメリット

不動産投資はほかの投資方法と比べてレバレッジ効果が得やすいというメリットがあります。レバレッジ効果とは少ない資金で大きく運用する効果のことです。ローンを利用することでレバレッジ効果が得られ、大きな収益を期待できます。

また、不動産投資ローンを利用する際に、団体信用生命保険(団信)に加入することで、万が一、ローン契約者が死亡あるいは高度障害状態になった場合には、以後のローン返済が免除されますので生命保険と同様の効果を期待できます。

さらに、減価償却費を計上し損益通算を行った場合、節税効果も期待することができます。不動産投資では管理費や修繕費、ローンの利息などのさまざまな費用を「経費」として計上できるので、実際の額面収入から差し引いた額を所得として申告することが可能です。

確定申告には青色申告・白色申告がありますが、青色申告を行う事業主の事業に携わる家族への給与支払いも必要経費として控除できることがあり、さらなる節税に結び付けることもできます。

ただし、ローンはあくまでも借金であることを念頭におき、しっかりと返済計画を立てた上で利用するようにしましょう。

次の記事でも不動産投資のメリットについて解説しているので、ぜひご覧ください。

まとめ

不動産投資を始めたい初心者の方に向けて、手順や失敗しないためのコツを解説しました。

しっかりと勉強した上で始めれば、初心者の方も無理なく不動産投資を行うことができます。不動産投資のプロによるセミナーも、より深く不動産投資を学ぶ方法です。オンラインでもご参加いただけますので、ぜひお問い合わせください。

不動産投資は、早く始めた分だけ収益を得る機会を増やすことができます。不動産投資の基礎を学べる資料やセミナーを活用して、よいスタートを切りましょう。

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小泉由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)

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