不動産投資に興味はあるけれど、自分が勤務している会社は副業禁止だからできないと思っていませんか？
不動産投資は原則副業にあたらないとされることが多く、就業規則に副業禁止と定められていても、投資を行うこと自体は基本的に問題となるケースは少ないと考えられます。
ただし、不動産投資のやり方や規模によっては副業とみなされてしまうこともあります。
なお、公務員や銀行勤務の方の場合は、投資に関しても詳細な規定が設けられているので注意が必要です。
この記事では、不動産投資が副業とみなされないための条件や、不動産投資が会社員や公務員の資産形成に向いている理由を紹介しています。
「副業はできないから……」と諦めているサラリーマンや公務員の方は是非最後までお読みください。
副業禁止でも不動産投資はできるって本当？
不動産投資は、入居者がいる限り安定して家賃収入を得られることから、本業と並行して不動産投資に取り組んでいるサラリーマンや公務員の方も大勢いらっしゃいます。
しかしながら、不動産投資をやってみたいけれど会社員が副業をして大丈夫なのだろうか……と不安に思う方は多いかもしれません。
副業とは、本業以外の仕事で収入を得ることを指します。
不動産投資は不動産を購入して、入居者を募り、入居者から家賃収入を得る投資方法の一つです。
そのため、不動産投資は副業ではなく、資産運用として扱われるケースが多いようです。
なお、一定規模以上の不動産を運用し、家賃収入を定期的に受け取っていれば、副業に該当するケースもあります。
また、ご存知の方も多いかもしれませんが、国としては、企業に副業・兼業を承認することを推奨しており、副業容認の流れは生まれつつあるようです。
2017年3月28日政府が発表した「働き方改革実行計画」をもとに、「副業・兼業の促進に関するガイドライン」が作成されています。
同ガイドラインの中で、副業・兼業について、企業は原則認める方向とすることが適当であり、副業・兼業を禁止、あるいは一律許可制としている企業は精査のうえ認める方向で検討することを求めています。
つまり、国としては企業に副業・兼業を認めるように求めているのです。
帝国データバンクの調査によると、2017年と比較して「積極的に認めている」と「やむを得ず認めている」の割合が増加しています。
出典：帝国データバンク特別企画 「 新型コロナウイルス感染症に対する企業の意識調査（2021 年 2 月）より」
実際に副業を制限する法律というものはなく、企業として副業を禁止させたい場合は、就業規則に副業禁止であること、及び、その罰則規定を明記しなければ従業員の処分はできないのです。
ただし、企業側がそもそも副業することを想定していないケースも考えられます。罰則規定がないから問題ないとご自身で判断するのではなく、勤務先の担当者に確認をしてみましょう。
また、自分の勤務先の就業規則に副業禁止と記載されていても、不動産投資を行うことは問題ないとみなされることも多いです。
なお、こちらのケースにおいても、不動産投資を始める前に、念のため勤務先に問題がないか確認しましょう。
不動産投資が副業にあたらない4つの理由とは？
副業ではなく資産運用だから
副業が禁止されている企業でも、株式や投資信託といった資産運用を禁止している企業はほとんどないでしょう。
むしろ公的年金が先細りしつつある中で、企業は老後の心配をすることなく、従業員に長く働いてもらうために、従業員の老後の資産形成を後押しする立場にあります。
不動産投資は不動産を活用した資産運用の一種です。
そのため、企業から副業扱いされるケースは少ないと言えます。
本業に支障が出にくいから
不動産投資の家賃収入は不労所得と表現されることもあるほど、時間や労力を費やす必要がないと言われています。
ただし、給湯器など設備の故障や入居者の部屋で発生した水漏れなど、まれに急を要する事態が発生することがあるかもしれません。
しかし、賃貸管理会社に管理を任せておけば、トラブル対応などもご自身で行う必要がないため、不動産投資が本業に支障をきたす可能性はほとんどないでしょう。
情報漏洩が起こる可能性が低いから
企業は情報漏えいを危惧して、副業禁止としているケースもありますが、不動産投資では本業の情報が漏洩するような機会自体が通常では考えられません。
不動産投資は情報漏洩のリスクが低いと考えられていることも、副業にあたらないとされる理由の一つと言えます。
相続によって不動産を受け継ぐことがあるから
自ら不動産投資を始めたわけではなく、相続によって不動産を受け継ぐケースもあるでしょう。
このように、収益物件を相続して、そのまま不動産投資を継続せざるを得ないこともあるため、多くの企業は副業禁止規定の中に不動産投資を含めていないと考えられます。
公務員や銀行員の場合は注意が必要！
公務員はサラリーマンと異なり、国家公務員法（第103条、第104条）及び地方公務員法（第38条）によって副業・兼業が法律で制限されています。
なお、公務員で不動産投資が副業とみなさない要件については、人事院規則※1）に定められています。同規則の以下の要件を全て満たしていれば副業にはあたらないため、不動産投資を行うことは可能です。
- 独立家屋で5棟未満、独立家屋以外の家屋で10室未満、家賃収入が年間500万円未満の規模
- 物件の管理業務を他社に委託し、本来の公務に影響がないこと
- その他、職員の権限と利害関係がないこと
※1）人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について
また銀行員の方も業務の特質上、インサイダー情報に触れる機会が多いため、不動産投資を含む投資に関して細かい規制が設けられています。
相続を除いて、投資全般が禁止されている場合もあるので、銀行員の方は特に注意が必要です。
会社員や公務員の副業に不動産投資が適している理由とは？
時間や手間がかからない
不動産投資は賃貸管理会社に管理を委託すれば、入居者の募集や、契約手続き、入居者同士のトラブル対応などをご自身で行う必要がありません。
物件管理の時間や手間がかからないので、本業である会社員や公務員の仕事が忙しくても並行して不動産投資を行うことが可能です。
金融機関から融資を受けやすい
不動産投資物件を購入する際、多くの方は不動産投資ローンを利用します。
不動産投資ローンを利用するためには、金融機関の審査に通ることが必要です。不動産投資ローンを利用する人の職業や年収、勤務先、勤続年数などの属性情報をもとに審査が行われ、融資の可否が決まります。
金融機関において公務員は信頼性が高い業種という位置づけにあるため、一般的なサラリーマンに比べて審査が通りやすいほか、低金利で融資が受けられる、融資金額も大きくなるなど条件面でも優遇される傾向があります。
会社員も上場会社や規模が大きい企業に勤務していると、比較的有利な条件を受けられる可能性があります。
年金対策になる
近年では、サラリーマンや公務員として定年まで勤めても、公的年金だけでは必要最低限の生活を送ることさえ難しいとも言われています。
不動産投資を早くからスタートして、不動産投資ローンを払い終えてしまえば、入居者がいる限り長期的な家賃収入を期待できます。
公的年金受給開始後は、家賃収入が年金に上乗せされるため、経済面でゆとりのある老後を送るための助けになることでしょう。
生命保険効果を得られる
不動産投資ローンを利用する際には、団体信用生命保険（団信）に加入をすることが一般的です。
団信に加入することで、不動産投資ローンの契約者に万が一のことがあった場合、ローンの残債がゼロになるため、遺族には残債がゼロかつ、家賃収入を得られる収益物件を遺すことができます。
このことから、不動産投資は生命保険効果を得られると言われているのです。
また近年は団信の保障内容も充実してきており、上乗せ金利を支払えば所定の要介護状態や、がんと診断されたとき、あるいは所定の生活習慣病で要件を満たした場合にも残債がゼロになる団信も登場しています。
会社員が不動産投資を行う際におさえておくべき5つのポイント
事業とみなされない規模で行う
不動産投資で保有している物件が、戸建て物件の場合は5棟以上、アパートやマンションなら10室以上になると事業的規模とみなされ、副業に該当します。
就業規則で副業禁止となっているサラリーマンや公務員の方は、事業的規模とみなされない範囲で不動産投資を行うようにしましょう。
本業に支障をきたさないようにする
不動産の管理を自分で行おうとすると、水漏れや入居者同士のトラブルなどにより急な対応を迫られることもあります。
これらの対応のため、仕事に集中できずに本業に支障をきたすこともあるので、サラリーマンの方も、自主管理ではなく賃貸管理会社に管理を委託するとよいでしょう。
事前に就業規則を確認しておく
不動産投資を行う場合は、就業規則で副業を禁止する内容が含まれていないかを必ず確認しておきましょう。
また、副業に関する定めがなくても、勤務先がそもそも従業員の副業を想定していないので規則が存在しないだけかもしれません。
不安な方は不動産投資を始める前に会社に相談することをお勧めします。
収支の管理や確定申告が必要
不動産投資を始めると家賃の入金や、不動産投資に関連する支払いなど口座の入出金が何度も発生するため、当月の収支がプラスなのかマイナスなのかさえ分からなくなることがあります。
まずは毎月の収支を把握することが大切です。
また、毎月の収支が黒字ならいいというわけではなく、将来発生するであろう修繕費やリフォーム代なども用意する必要があるでしょう。
短期的な収支だけではなく、将来的に発生する大きな支出にも備えられるよう、長期的な収支管理も並行して行うことも必要です。
さらに、不動産投資で収入が発生すると確定申告をする必要があります。
また、給与所得と不動産所得の赤字を損益通算して還付を受ける場合も確定申告が必要です。
サラリーマンや公務員の方は、確定申告をする機会はほとんどないので、事前にやり方を把握するなどして備えておきましょう。
不動産投資に関する知識を得る
不動産投資は始めることがゴールではありません。
知識を得たり、投資経験を積めば積むほど、物件の目利き力が身につき、融資の際に金融機関に提出する収支計画書もより信頼性が増す内容になっていくでしょう。
本を読んだり、セミナーに参加したり、先輩オーナーに相談するなど自己研鑽を積み重ねることで、不動産投資で成功する確率はより高まっていくことでしょう。
不動産投資の始め方
サラリーマンや公務員が不動産投資を始めるまでの流れは次の通りです。
１.不動産投資に関する勉強や情報収集をする
まずは不動産投資に関する基礎知識を身につけていきましょう。
収益を得られる仕組みや物件の種類はもちろんのこと、少し難しいですが、減価償却の仕組みについての知識なども最低限身につけておきたいところです。
２.投資の目的を明確にする
「老後の年金対策」「家族に資産を遺す」「将来的に不動産投資家を目指す」など、不動産投資を行う目的を明確にしていきます。
３.物件を選び、シミュレーションをする
実際に物件を選び、収支がどれくらいになるのか計算してみましょう。
４.不動産投資ローンの審査を受ける
良い物件を見つけたら、収支計画を作成し金融機関に提出して審査を受けます。審査に問題がなければ融資を受けられます。
５.物件を購入する
設定した融資実行日に銀行口座にお金が振り込まれ、振り込まれたお金で物件を購入し、返済がスタートします。
６.賃貸に出して運用を開始する
賃貸に出して運用がスタートします。購入した物件が空室であれば、まず入居者を探すことが必要になります。
不動産投資を行っているサラリーマン投資家を紹介
実際に不動産投資をしているサラリーマン投資家を3名ピックアップしてみました。
不動産投資を始めよう思ったきっかけや、始めるに至った決め手、なぜその物件を購入したのかなど、これからサラリーマンや公務員で不動産投資を始めたい人が気になる情報を紹介します。
| 名前 |
高橋さま |
| 年齢 |
38歳 |
| 職業 |
製薬会社勤務 |
| 年収 |
1,060万（2018年）
1戸目購入時600万（2012年） |
| 家族構成 |
奥さま、お子さま2人（小6、年長） |
| 購入物件 |
新築マンション（１K、押上駅徒歩9分） |
| 頭金 |
0円 |
| 家賃収入 |
83,000円 |
| 購入時期 |
2012年 |
現状の年金問題を考えると退職後が不安で、自分が働いていなくても収入が得られる仕組みがあれば安心と考え、以前から資産運用をしていました。その中でも効率良く資産を増やせる点をメリットに感じ、不動産投資を選びました。
株式も複数の銘柄に分散投資をするとリスクを抑えられますが、株式だけではなく他の金融資産を持つことも大切だと思い、不動産投資を始めました。不動産投資は株やFXより利回りがいいというわけではありませんが、安定した家賃収入に魅力を感じます。
始めたきっかけは、同僚が先に不動産投資をしていると聞いたことがあったからです。同僚の担当の不動産会社に連絡をして不動産投資に関する情報を得ることから始めました。
2千万、3千万という金額の買い物なので、不安はありました。いろいろな不動産会社から不動産投資に関する資料を取り寄せて、じっくり考えましたね。
今回購入した物件は、東京スカイツリーも完成して、今後も再開発が見込めること、住む人が減ることは無いだろうと予想できたことが決め手でした。
退職間際になってからではリスクが怖くて不動産投資は始められないかもしれません。そのため、早い段階で不動産投資を始めることがおすすめだと思っています。
まずは、不動産投資について、知っておくだけでも大いに価値があるでしょう。インターネットで得られる情報は限られているので、私は不動産投資に関する説明会に行くことも大事だと思います。
| 名前 |
竹田さま |
| 年齢 |
33歳 |
| 職業 |
投資用不動産会社勤務 |
| 年収 |
700万円（2018年） |
| 家族構成 |
奥さま・お子さま（0歳） |
| 購入物件 |
新築マンション（1K、浅草橋駅徒歩4分） |
| 頭金 |
100万円 |
| 家賃収入 |
9万円 |
| 購入時期 |
2016年 |
私自身、不動産会社に勤務していますが、入社当初、想像以上に大家さんが多いことに驚きました。
以前から株やFX、投資信託、生命保険などの運用をしていましたが、今後成長が見込まれる東京の物件を所有することに大きな価値があると思いました。
購入にあたってはネットや同業他社の情報をチェックしたり、金融機関に訪問したりして情報収集をしました。
購入するまでは金利が上昇したらどうしようという不安はありましたが、低いうちに借りて、金利が上がったら繰り上げ返済をしようと、自分なりに対策は立てていました。
東京は公共交通機関が発達しているので、どこに行くにも利便性が高く、必ずしも都心の物件である必要はないと感じたのも今回の物件に決めた理由の一つです。
今後は投資用物件を増やしながら、子供の成長に合わせて将来的な住まいも随時探しています。こうした感覚は、お客さまに提案するだけで投資用物件を自分で持っていなければ、分からなかったことです。
| 名前 |
松島さま |
| 年齢 |
27歳 |
| 職業 |
保険会社勤務 |
| 年収 |
600万円（2019年） |
| 家族構成 |
独身・一人暮らし |
| 購入物件 |
新築マンション（１K、森下駅徒歩8分・両国駅7分） |
| 頭金 |
10万円 |
| 家賃収入 |
100,600円 |
| 購入時期 |
2019年 |
もともと投資全般に興味があり、20歳くらいから株式やFXの投資をしていました。社会人になっても株式投資は続けていましたが、リスク分散を考え、不動産投資に興味を持ちました。しっかり勉強をすれば不動産投資は他の投資に比べてローリスクだと感じました。
購入にあたっては不動産投資に関連する書籍を読んだり、インターネットやTwitter、YouTubeもチェックしたり、5社の不動産投資会社のセミナーにも参加しました。
実際に購入するとなると不安で、大きな金額の融資は特に戸惑いました。しかし、不動産投資をしている父に相談したところ、しっかり計画を立てて、意思が固まっていればと後押しをしてもらい購入に至りました。
この物件を選んだのは、過去のデータを踏まえて、ここなら人口が減ることもなく、不動産の価値が下がらないと判断したからです。また大学生など一人暮らしが多いエリアなので、退去してもすぐに次の入居者がみつかり、空室リスクが少ないと思いました。
どんな投資も勉強が必要ですが、不動産投資は特にそう思います。もし知識がなければ、営業マンの言うことを鵜呑みにしてしまい、意に反する物件を購入してしまうかもしれません。勉強をしてご自身の価値観をしっかり持ち、長いスパンで投資を考えていく必要があると思っています。
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まとめ
就業規則に副業禁止と定められている場合でも、不動産投資は基本的には副業にあたらないことが多いです。
しかし、やり方や規模次第では事業扱いとなり、副業とみなされてしまうので注意が必要です。
また公務員や銀行員は、副業禁止規定に反する可能性があります。
公務員の方や副業禁止の企業に勤めているサラリーマンは、不動産投資の規模を5棟・10室未満にとどめておく、本業に支障の無いように賃貸管理を管理会社に委託するなど、事業規模にあたらない範囲で不動産投資を行い、副業とみなされないようにすることが大切です。
不安な方は、不動産投資を始める前に勤務先に確認しておくことをお勧めします。
そして、不動産投資を行っても問題ないことが分かったら、まずは不動産投資の情報収集から始めてみましょう。
