【マンション投資の基礎】メリット・リスクと回避策、物件の選び方とは

マンション投資に興味を持っている方の中で、マンション投資のメリットやリスクとその回避法を、今一度整理したうえで確認したいという方も多いのではないでしょうか？

本記事では、そんな方のためにマンション投資の基礎知識から、メリットやリスクとその回避法までわかりやすく解説しています。また、利回りの相場や計算方法についても解説しているため、マンション投資を始めるかどうかの判断にもお役立ていただけることでしょう。

最後に、マンション投資のメリットやリスクについて１時間で学ぶことができる不動産投資セミナーの紹介をしています。マンション投資を基礎から学ぶ・基礎を見直す機会として、あわせてご活用いただけますと幸いです。

投資マンションとは

投資マンションとは、不動産投資において投資対象となる物件の一種のことで、不動産投資とは、マンションなどの不動産を入居者に貸し出して家賃収入を得る投資方法のことをいいます。

投資マンションは、物件を一棟購入して運用する「一棟マンション」と、マンションを一部屋単位で購入して運用する「区分マンション」の2つに分けられます。

投資用不動産の種類

不動産投資で用いられる投資用不動産の種類とその特徴を紹介します。

マンション投資

マンションを購入して、入居者から家賃収入を得る不動産投資方法です。マンション投資には、一棟マンション投資と区分マンション投資の2種類があります。

一棟マンション投資は多くの入居者がいるため大きな家賃収入を期待できますが、物件価格が高額になりがちです。

一方、区分マンション投資は物件価格が比較的安いものの、一部屋単位での運用のため、収益は一棟マンション投資に比べると劣る傾向があります。

アパート投資

アパート一棟を所有して行う不動産投資です。

一棟マンション投資に比べると、物件価格が安く利回りが高い傾向があります。ただし木造物件が多いため、マンション投資よりも物件の耐用性が低く、マンション投資よりも修繕費がかかる場合があります。

戸建て投資

戸建て物件を用いた不動産投資方法です。

戸建て物件はファミリー層の需要が多く、いったん入居者が見つかると、長く住み続けてもらえる可能性が高いことから、他の投資用不動産に比べて、長期的に安定した家賃収入を期待できます。

マンション投資の仕組み

マンション投資の収益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。

インカムゲインとは資産を所有することで得られる利益のことです。マンション投資においては、入居者から得られる家賃収入がインカムゲインにあたります。

投資用不動産を購入する際は、不動産投資ローンを利用するケースが多いため、ローンを完済するまでは家賃収入からローンを返済していくことになります。

しかし返済が終了すれば、毎月の家賃収入の大半が手元に残るようになります。ただし、完済後も管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税などはかかります。

一方、キャピタルゲインとは資産の売買によって得る収益のことです。マンション投資においては、購入時よりも高い価格で売ることで得られる売却益がキャピタルゲインにあたります。

マンション投資のメリットとリスク

マンション投資にはメリットやリスクがあります。マンション投資の代表的なメリットとリスクを紹介します。

メリット①レバレッジ効果

レバレッジとは「てこの原理」という意味がありますが、不動産投資におけるレバレッジ効果は、手元資金よりも大きな金額の取引ができる仕組みのことをいいます。

例えば、物件価格3,000万円で利回り4.0%の物件があった場合、手元資金が300万円しかなくても、不動産投資ローンで2,700万円を借り入れることで購入できます（厳密には物件価格に加え、別途諸費用がかかります）。

ローン返済中は家賃収入からローンを返済する必要がありますが、満室のまま所有できれば、ローン返済後は毎年120万円（※）の収益を得られることになります。
（※）諸費用や税金、家賃変動については考慮せず。

これがレバレッジのない一般的な利回り4.0%の金融商品だった場合、手元資金が300万円であれば得られる収益は、年間12万円にとどまります。

メリット②手間の少なさ

マンション投資では入居者がいる限り家賃収入を継続的に得られます。

マンション設備の点検や、入居者対応などは必要ですが、こうした建物管理や賃貸管理をご自身で行うことが難しければ、費用はかかりますが管理会社に委託できます。不動産投資はやり方次第で、少ない手間で家賃収入を得られることから、「不労所得」ともいわれています。

リスク①空室による家賃収入下落

転勤や卒業、家族の事情などにより、入居者がマンションから退去して空室になってしまうと、次の入居者が見つかるまでの間は家賃収入を得られなくなります。

マンションを一棟所有しているのであれば、一部屋空室でも残りの部屋の家賃収入でカバーできるかもしれません。しかし区分マンション投資で、一室しか所有していない場合に空室が発生すると、サブリース契約などによる家賃保証がない場合は家賃収入がゼロになるため注意が必要です。

なお、契約期間中であっても、更新時期にかかわらずサブリース業者から「借地借家法第 32 条」の規定により賃料の減額や、サブリース契約の解除をされることがあります。

リスク②天災による修繕費の発生

所有している物件が火災や台風、洪水、地震などの天災により損害を受けることがあれば、損害の程度によっては修繕費が必要になるかもしれません。

火災保険や地震保険に加入することで、こうした修繕費の負担を減らせる可能性があります。ただし、保険に加入するには面積や立地、構造などに応じた保険料を負担することになります。

マンション投資の利回り相場と計算方法

マンション投資を含む不動産投資において、利回りの計算は非常に重要です。マンション投資の利回り相場と、不動産投資の利回りを計算する方法について解説します。

マンション投資の利回り相場

一般社団法人　日本不動産研究所　第47回　「不動産投資家調査」（2022年10月現在）によると、一棟マンションの期待利回りは、ワンルームタイプが3.9～5.2％、ファミリータイプが4.0～5.5％です。

期待利回りは「投資家が期待する家賃収入÷物件価格×100」で計算するため、不動産オーナーは、一棟マンション投資におおよそ上記のような利回りを期待していることがわかります。

利回りの計算方法

不動産投資の利回りは主に、表面利回りと実質利回りの２つがあります。

表面利回り

表面利回りは、年間の家賃収入総額を物件価格で割って計算します。

実質利回り

実質利回りは、マンション投資に要した諸経費を考慮した、年間の家賃収入総額と物件価格で計算します。

利回りを計算するときは、コストを考慮した実質利回りで計算したほうが、収益予想の精度は高くなります。

マンション投資にかかる費用

マンション投資は物件価格以外にもさまざまな費用がかかります。マンション投資にかかる費用について、購入時（初期費用）と保有時（運用コスト）に分けて紹介します。

購入時にかかる費用

マンション購入時は、物件価格以外に以下のような諸費用がかかります。諸費用の目安は、物件価格のおおよそ3.0％、この他に頭金として物件価格の10％程度必要です。

• 不動産投資ローンを利用したときにかかる融資手数料
• 契約書に貼る収入印紙代
• 火災保険料
• 地震保険料
• 不動産登記費用（大部分は登録免許税）
• 司法書士報酬（10～15万円が相場。司法書士によって異なる）
• 固定資産税※
• 都市計画税（自治体の条例によって異なる）※
• 不動産取得税（固定資産税評価額※の3.0％）
• その他振込手数料など

※固定資産税・都市計画税は契約によって精算
※固定資産税評価額は、土地は公示価格の70％、建物は建築費の50～70％

保有時にかかる費用

マンション投資は物件購入時だけでなく、運用中も費用がかかります。運用中にかかる費用には、次のようなものがあります。

• 固定資産税（固定資産税評価額×1.4％）
• 都市計画税（固定資産税評価額×最大0.3％）
• 修繕積立金
• 管理費
• 火災保険料（契約更新時）
• 地震保険料（契約更新時）
• 修繕費用・リフォーム費用
• ハウスクリーニング代
• 大規模修繕費用

区分マンションを保有する場合、マンション共用部分の維持管理のために必要な管理費や、建物の大規模修繕に向けた修繕積立金の積み立てが必要です。その他、火災や自然災害など万が一のときのための火災保険や地震保険料、設備の交換やリフォーム費用、退去が発生した場合のハウスクリーニング費用などの負担も想定しておく必要があります。

また、一棟マンション投資をしている場合、大規模修繕費用の準備が必要です。「国土交通省　令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、平均修繕周期は１回目が15.6年、２回目が14年、3回目が12.9年、工事金額は１平方メートルあたり1～1.5万円が目安になります。

投資マンションの探し方

投資マンションはどのように見つけたら良いのでしょうか？投資マンションの探し方を紹介します。

ポータルサイトで探す

不動産会社の中には、投資用物件検索用のポータルサイトを用意している場合があります。こうしたポータルサイトでは、「一棟マンション」や「区分マンション」などの物件種類を始め、物件所在地や新築・中古、あるいは築年数などを絞り込んで検索できるため、希望する物件を効率的に探せます。

不動産会社に問い合わせる

不動産会社のポータルサイトに、必ずしもすべての物件が掲載されているとは限りません。ポータルサイトでの検索と並行して、不動産会社に直接問い合わせをしておくことで、良い投資マンションが見つかる確率が高まるでしょう。

また不動産会社のセミナーに参加した時や資料請求の際に、物件情報についても併せて問い合わせてみると、非公開物件を紹介してもらえる可能性があることも知っておきましょう。

選ぶべきではない物件の特徴

既に入居者がいる物件でマンション投資を始めても、利便性の低い物件を選んでしまうと、その入居者が退去した後、次の入居者が見つかりにくい可能性があります。

ここでは物件選びの際、入居者に避けられがちな、選ぶべきではない物件の特徴を紹介します。

間取りが特徴的

部屋が三角形や台形など独特の形をしている、ロフト付きなど間取りが特徴的な物件は避けたほうが無難でしょう。三角形や台形などの部屋は、実際に家具や家電を置いてみるとデッドスペースが多く、想像以上に部屋が狭く感じることがあります。

ロフト付き物件は好みが分かれますが、階段の昇り降りが面倒、危険、または掃除しにくいなどデメリットに感じる方も多い傾向があります。

立地が悪い

電車移動が主流の地域にも関わらず駅からの距離が遠い、あるいは車通勤が主流の地域で駐車場がない物件などは、利便性が悪く避けられる可能性があります。また治安が悪い、商業施設や医療施設までの距離が遠い物件なども、立地が悪いと見なされる傾向があることから、選ぶべきではない物件に当てはまります。

投資マンション選びのポイント

投資マンションを選ぶときのポイントを３つ紹介します。

利回りだけで判断しない

マンション投資で利回りを考慮するのは大切なことですが、利回りだけで判断することは避けるべきでしょう。

物件価格の安いマンションは利回りが高い傾向にありますが、駅までの距離が遠い、あるいは商業施設や医療施設などが近くにないなど利便性が低い物件である可能性があります。

さらに中古物件のうち、相当な築年数が経過している築古物件や、人口が減少しているエリアの物件も価格が安い傾向があります。

利回りだけで判断して物件価格が安いマンションを購入してしまうと、実は購入した物件が先述したようなデメリットを抱えているために賃貸需要が減少傾向にあり、退去が発生しても次の入居者が見つかりにくい場合もあるため注意が必要です。

相場を把握する

先に紹介した一棟マンションのワンルームタイプとファミリータイプの期待利回りのように、マンション投資には目安となる利回りの相場があります。

しかし、マンションの所在地や中古物件か新築物件かによっても利回りが異なるため、それぞれの相場を理解して、相場よりも利回りが著しく高い、あるいは低い物件の購入は慎重に検討しましょう。

期間を定めて情報収集に集中する

良い物件には人気が集まります。のんびり情報収集していたり、決断を先送りにしていると、希望する条件に合った物件を他のオーナーに購入されてしまうかもしれません。

マンション投資の情報収集は期間を定めて集中的に行い、良い物件が出てきたらすぐに動ける心構えで臨みましょう。

不動産投資ローンとは

投資用マンションを含む不動産投資用の物件を購入する際にローンを利用する場合、住宅ローンは利用できないため、不動産投資ローンを利用します。

ここでは不動産投資ローンのメリットとデメリット、住宅ローンとの違いを解説します。

不動産投資ローンと住宅ローンの違い

仮にオーナーが不動産投資に失敗すると、金融機関は融資した金額を回収できなくなるリスクが高まります。そのため、住宅ローンよりも不動産投資ローンは金利が高く設定されており、審査も厳しい傾向があります。

不動産投資ローンのメリット

不動産投資ローンを利用すれば、少ない自己資金でも投資用マンションを購入して家賃収入を得ることができます。また不動産投資ローンの利息にあたる部分は、経費として扱うことができます。

不動産投資ローンのリスク

不動産投資ローンを利用してマンション投資をスタートすると、同時にローンの返済も始まります。そのためマンション投資で家賃収入を得られても、ローン返済中は利益が少ないでしょう。また空室が発生すると、空室がある期間中は家賃収入がなくなり、次の入居者が見つかるまではローンの返済だけをしなければならない期間が続いてしまいます。

マンション投資で失敗しないために

マンション投資における失敗とは、マンション投資を最終的に赤字で終えることを指します。マンション投資で失敗しないためのポイントを紹介します。

マンション投資におけるリスクと回避策を把握する

マンション投資は空室リスクの他、天災によって建物が損害を受けるなどのリスクがあるため、リスクの内容や大きさを把握して回避策を立てておきましょう。

空室リスクに対しては物件選びの段階で立地の良い物件を選ぶこと、天災による建物の損害に対しては、適切な火災保険や地震保険に加入することでリスクを軽減できます。

将来を見据えてシミュレーションする

マンション投資は入居者がいる限り、将来に渡って継続的に収入を得られます。しかしマンション投資は購入して終わりではなく、時間の経過とともに劣化したり、設備の交換が必要になったりします。

マンション投資の資金計画を策定する際は、将来的にこうした設備交換や修繕費用がかかることを見据えたシミュレーションを作成しましょう。

複数社に相談し、物件やサービス内容を比較する

不動産会社は物件を販売すれば利益を得られるため、メリットばかり説明するような業者に当たってしまうことも考えられます。1社だけで話を聞いていると気づけない可能性があるため、複数社に相談して物件やサービス内容を比較することをおすすめします。

投資マンションに関するよくある質問

投資マンションに関するよくある質問、および回答を紹介します。

マンションの寿命はどれくらいですか？

税法上、鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年と定められています。しかし法定耐用年数は減価償却費を計算するための数値であり、実際に47年を過ぎても流通している例はたくさんあります。また国土交通省により設置された「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」の報告書によると見解では、ここ20～30年に建てられた住宅は性能が向上しているため、「適切なリフォームにより、100年でも十分も持つもの」とされています。

マンションの寿命を長く保つためには、日頃のメンテナンスと、長期的な視点で修繕計画を立てたうえで修繕計画を実行することが大切です。

投資マンションに自分で住むことはできますか？

投資用マンションと居住用マンションは、設備仕様などに差はあるものの「人が住む」という基本的な用途は同じであるため、投資マンションにご自身で住むことは可能です。

しかし、不動産投資ローンを利用している場合は、借り入れた資金を不動産投資に使うことを条件として融資を受けているため、金融機関との契約に違反してしまうことになります。投資用マンションをご自身の住居としたい場合にはまず金融機関にローンの用途変更について相談してみましょう。

また、不動産投資ローンを利用していない場合や完済後であっても、すでに住んでいる居住者を退去させる場合には正当事由が必要となり立退料を求められることになります。

空室・滞納リスクの回避方法について知りたいです

空室・滞納リスクを避けるには、サブリースの活用がおすすめです。サブリースとは、サブリ－ス業者がオーナーから賃貸物件を借り上げて転貸する仕組みのことです。

サブリース業者は空室の有無に関わらず、サブリース手数料などを差し引いてオーナーに保証賃料を支払うため、オーナーが空室リスクを負うことがありません。ただし契約期間中であっても、更新時期にかかわらずサブリース業者から「借地借家法第 32 条」の規定により賃料の減額や、サブリース契約の解除をされることがあります。

まとめ

マンション投資では、不動産投資ローンを活用することでレバレッジ効果を得られるため、少ない自己資金でも家賃収入を得られます。

また建物管理や賃貸管理を管理会社に委託すれば手間をほとんどかけることなく家賃収入を得られるというメリットがあります。一方、空室リスクによる収入減少や、天災による所有マンションの損害には注意が必要です。

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本記事を読んでマンション投資のメリットやリスクを把握したうえで、少しでも興味を持っていただけた方は、ぜひ不動産投資セミナーにご参加ください。

※本記事の掲載内容は、掲載時点（2023年3月）の法令・情報等により基づいておりますが、その内容の正確性、信頼性等を保証するものではなく、本記事の情報に基づいて被ったいかなる損害についても、運営者及び情報提供者は一切の責任を負いません。

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