不動産投資に必要な自己資金について徹底解説!頭金の目安はいくら?

2018.5.31   2021.11.14
小泉由貴乃(レイビー編集長) レイビー編集部
不動産投資に必要な自己資金について徹底解説!頭金の目安はいくら?

不動産投資をはじめてみたいと思っていても、「購入資金をどのくらい用意すればいいのかわからない……」と踏み出せずにいる方も多いのではないでしょうか?

不動産投資を始めるために必要な資金は、物件価格だけではありません。
別途、不動産登記費用や火災保険料、各種税金などの諸費用が必要になります。

自己資金をどのくらい充当できるのか、いくら借り入れをするのかを検討し、しっかりとした資金計画を立てていきましょう。

不動産投資には、物件価格と諸費用を支払うための資金が必要

不動産投資を始めるには、物件価格と諸費用を支払うための、まとまった資金が必要です。

諸費用は物件価格や融資金額によって異なりますが、物件価格+3~5%程度の購入資金が必要になります。

総購入金額は事前に不動産会社に相談して見積もってもらい、そこから資金計画を考えていきましょう。

不動産投資のための購入資金を決定する大まかな流れは、下記の通りです。

  1. 諸費用も含め、物件購入にトータルでいくら資金が必要か見定める
  2. どのくらい自己資金を充当し、いくら借り入れるのかを決める
  3. 金融機関に融資打診を行う
  4. 住宅ローンを申し込む

そして不動産投資には物件価格の他に、下記のような諸費用が必要になります(ケースによって、異なります)。

  • 仲介手数料
  • 司法書士報酬(不動産登記費用や抵当権設定費用など)
  • 登録免許税
  • 印紙税
  • 火災保険料、地震保険料
  • 金融機関融資手数料
  • 不動産取得税
  • 固定資産税

このうち、仲介手数料が最も高くなるケースがほとんどですが、全ての物件に仲介手数料がかかるわけではありません。

不動産の取引形態は、主に「売主」「販売代理」「仲介」の3種類があり、「売主」と「販売代理」形態の取引では仲介手数料は0(ゼロ)です。

一方、「仲介」形態の取引は仲介手数料が発生するものの、売買に関する複雑な手続きを代行してもらえます(仲介手数料の値引き交渉も可能です)。

その他に高額になるのは不動産登記費用(司法書士報酬)ですが、これは手続きを行う司法書士によって金額が変わります。

なるべく安く請け負ってくれる司法書士を探しておくとよいかもしれません。
もしくは、不動産会社がすでに取引をしている司法書士を紹介してもらうとよいでしょう。

投資用不動産を購入する際に頭金は必要なのか?

不動産投資をはじめるために必要な頭金(物件価格ー融資金額=自己資金)は、物件価格の30~40%が必要なケースもあれば、ゼロのケースもあります。

自己資金の割合が高いと、月々の返済額は少なくて済みます。しかし、その割合が高ければ高いほど、レバレッジ効果は薄まります。

また、頭金として預貯金を全て注ぎ込んでしまうと、物件で大規模な修繕が必要となるようなトラブルや、自分自身の生活において不測の事態が起こったときに対応しきれず、ローンの返済が滞ってしまう可能性が大きくなります。

とはいえ、自己資金があまりに少ないと、金融機関が融資に応じない可能性が高くなること、融資を受けられたとしても借入金額が大きいと利息の負担も大きくなってしまうことから、最低でも物件価格の5~10%を頭金として入れる必要があることは、覚えておいた方がよいでしょう。

不動産投資も投資である以上、何らかのリスクやトラブルが発生することがあります。
無理に多額の自己資金を頭金として投入することは避け、余裕を持った資金計画を心がけることが大切です。

自己資金ゼロでも不動産投資が可能なケースもある

自己資金がゼロでも、不動産投資ができる場合もあります。

不動産投資では、購入する不動産をそのまま担保にすることができることもあり、そのケースにおいて物件価値を金融機関から高く評価された場合は融資を受けやすいため、自己資金ゼロ、あるいは少額からでも不動産投資を始められることがあります。

自己資金ゼロでも融資を受けられるケースは、将来的にも需要が見込める土地や新築物件などです。

そのように価値が落ちにくいと考えられる不動産は、融資する側も不良債権になるリスクが小さいので、物件価格の100%が融資金額になります。

また、物件以外でも「すでに不動産投資の経験がある」「継続して安定的な収入がある」といった点に加えて、「返済の意志がしっかりある」「投資後の明確なビジョンがある」「お金に対してルーズではない」など、パーソナリティも評価されて借り入れ・融資条件が変わる場合もあります。

どのような資金計画で不動産投資を行うかは、前述したリスクを踏まえた上で、業者に言われるがまま契約することがないよう、慎重に判断するようにしましょう。

社会的信用力を武器にしよう

自己資金ゼロで融資を受けられるケースについて解説しましたが、不動産投資ローンと通常の住宅ローン、実はこのふたつのローンのうち前者のほうが審査基準が高いといわれています。

この審査で重要になってくるのが、物件評価と本人の社会的信用力です。

なぜ物件評価が重要なのかというと、融資の返済は物件が生み出す家賃収入で支払うためです。
評価の低い物件では安定的な家賃収入が見込めず、不良債権になることが予測されます。


もうひとつの社会的信用力はパーソナリティが評価されることは前述のとおりですが、なかでも審査基準においてポイントとなるのが勤務先や勤続年数、年収、お金に関する個人の信用情報なのです。

1.勤務先
ほとんどの銀行で上場企業や大手企業の会社員や士業に限定しています。
特に会社員は資本金や従業員数、企業規模が審査において重視されます。
士業は医師や弁護士などの場合、好条件の融資を受けられますがその他の自営業者はかなり厳しいといわれています。

2.勤続年数
最低3年以上の勤続年数も必須項目です。ただし、これについては柔軟に対応する銀行もあります。

3.年収
最低450万円からといわれていますが、勤めている会社によっても変わります。

つまり「辞めずに優良企業で長年働き、一定の収入を得る」ことが信用力が高いといえるでしょう。

失敗しないためには、収支見通しにも注意

不動産投資は、購入した物件を運用して利益を上げていかなければならないため、不動産投資のゴールは「購入時の資金のやりくり」ではありません。

借り入れたお金をきちんと返せるか、そして投入した自己資金が将来的に回収できるかの見通しを立てておく必要があります。

不動産投資の目的は、あくまでも「資産を形成すること」です。
第三者からの家賃収入によってローンの元金を返済し、「不動産」という資産を形成していきます。

不動産投資をする上では、購入時だけではなく毎年かかる費用に加えて、災害や事件・事故など突発的なトラブルで費用が必要となる場合もあるので、こういったリスクも踏まえ、購入後の毎年の資金収支についてのシミュレーションをしなければなりません。

通常は不動産会社が収支計画を作成してくれます。試算の前提条件を確認し、疑問点があれば積極的に質問して、解決しておきましょう。

また、金融機関から融資を受ける際にも収支計画の質問を受ける場合もあります。
自分自身でしっかりと確認しましょう。

初期費用を抑えるためのポイント

しっかりとした資金計画を立てることも大切ですが、初期費用の出費を抑える工夫もしておきましょう。
初期費用を抑えるためのポイントは次の2つです。

ポイント1:頭金の金額を減らす

ローン審査にも影響するため、すべてのケースにおいて頭金を少なくすればいいとはいえません。

しかし、2棟目3棟目など不動産投資を拡大していくのなら現金は温存しておくべきでしょう。

自身の収支バランスを考慮しつつ借入額を決定して初期費用を抑えましょう。

ポイント2:諸費用の見直し

不動産購入時、諸費用の目安額は購入価格の3%程度です。
この諸費用のなかの登録免許税などの税金は固定費用であるため減額できません。

しかし司法書士報酬と仲介手数料は減額することができます。
不動産登記を依頼する司法書士への報酬は10~15万円程度が一般的ですが、もっと安価で請け負ってくれる司法書士もあります。
こうしたところを自分で探して依頼すれば司法書士報酬を抑えられるというわけです。

仲介手数料を減額したい場合は、売主が不動産会社の物件が狙い目です。
不動産会社が売主なら直接取引となるので仲介手数料がかからないのです。

中古物件の購入で発生する仲介手数料の一例を挙げます。

物件価格が400万円以上なら「(不動産購入価格×3%+6万円)+消費税率」で計算します。
物件価格が3,000万円の場合は、仲介手数料は105万6,000円(消費税10%)です。

近年、仲介手数料が半額や無料で行う不動産会社も出てきているので、不動産会社選びの際の項目として考えておくとよいでしょう。

不動産投資についてもっと知りたいのなら、セミナーで学ぼう

ここまで読んで、「不動産投資は初めてなので、よくわからない」「物件や不動産会社をどうやって選んだらいいのかわからない」「より正確な収支計画を立てられるようになりたい」と不安になった方や、もっと詳しく知りたいことが出てきた方もいるでしょう。

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不動産投資成功のカギは、購入資金と収支計画

不動産投資の目的は「資産を形成すること」ですが、購入する物件が直接収益に影響するため、物件の選定はもちろんのこと、購入資金の調達、そして購入後の収支計画はとても重要です。

不動産投資を始める理由は人それぞれですが、投資を成功させるためには、まずは購入資金について十分な知識を得て、無理のない収支計画を立てるようにしましょう。

自己資金があるに越したことはありませんが、少ない自己資金でも不動産投資を始められる場合もあります。まずは良質な知識を取り入れてください。

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小泉由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)

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