不動産投資には、さまざまな種類があります。土地を購入して駐車場として運用することも広い意味では不動産投資ですが、一般的な不動産投資のイメージは、「建物を購入し、第三者に貸して収益を得ること」ではないでしょうか？
今回は、建物を購入して貸し出す不動産投資の中でも個人投資家に人気がある「アパート投資」「ワンルーム投資」「戸建投資」の3つについて、解説していきます。それぞれの特徴やメリット・デメリットを理解した上で、長期的な視点を持って、ご自身に合った不動産投資を選択しましょう。
ハイリスク・ハイリターンの「アパート投資」
アパート投資では、新築物件・中古物件を問わず、投資対象となるアパートの土地も含めて一棟を丸ごと購入します。結果、一棟全てが自分の所有物になり、建物の修繕や建て替えといった“大きな意思決定”を、自分一人の裁量で決められるようになります。
ただし、「土地を含めてアパート一棟を購入する＝高額な投資」です。失敗したときの損害が大きくなることは、心に留めておく必要があります。また、立地条件が良い物件ばかりではないので、エリアによっては家賃や入居率にばらつきが出ることも考えられます。
アパート投資は、短期でのキャッシュフローは良いものの、長期にわたって運用することを考えるとデメリットが増えてしまう、ハイリスク・ハイリターンの不動産投資といえるでしょう。
アパート投資のメリット
- 部屋が複数あるので、収入がゼロになるリスクを抑えることができる。
- 建物がなくなっても土地は残るため、資産性が高い。
- 利回りが高く、キャッシュフローが良い。
- 木造建物の減価償却期間は22年のため、節税「効果」が高い。
アパート投資のデメリット
- 購入金額が大きいため、多額の資金が必要になる。
- 木造建物の物理的耐用年数は30～40年程度であるため、その後は大規模修繕工事や建て替えが必要になる。
- 木造建物の減価償却期間は22年しかないため、節税「期間」は短い。
手軽にはじめられる「ワンルーム投資」
ワンルーム投資は、一室から購入可能なので、少ない資金ではじめられます。ワンルームマンションは、駅近の好立地な物件が多く、立地面での競争力が高いため、コンパクトな面積にもかかわらず高い家賃収入が期待できる点が大きな魅力でしょう。長期にわたって資産を形成していく上でのメリットが多いのも、特徴の一つです。
また、投資用のワンルームマンションは、清掃や各種点検など建物の管理を管理会社に委託している場合がほとんどなので、不動産投資が初めての方でも参入しやすいでしょう。
ワンルーム投資は資金面や運用の手軽さにより比較的はじめやすいものの、空室や家賃滞納が発生すると無収入になってしまうリスクを念頭に置く必要があるでしょう。
ワンルーム投資のメリット
- 一室から購入できるため、少ない資金ではじめられる。
- 鉄筋コンクリ―ト構造のマンションは、担保価値が高いため、全額融資を受けやすい。
- 適切な維持管理・修繕を行うことで100年以上持つものもある。
- 好立地の物件も比較的手に入りやすい。
ワンルーム投資のデメリット
- 空室になると、無収入になる。
- 利回りが低く、短期でのキャッシュフローは悪い。
- 建物の修繕や建て替えを含む意思決定は管理組合の総会において行われるので、自分の思うようにならない場合もある。
貸す相手に、ファミリー層が多めの「戸建投資」
一戸建てを購入し、第三者に賃貸する方法です。一戸建てはファミリー層からの需要が高く、入居期間が長くなる傾向があるため、長期的に安定した収入が見込めます。もちろん、空室になってしまうと収入がなくなってしまうので、購入する際は、間取りや地域、周辺環境などをしっかりと見極める必要があります。
一戸建ては投資を目的とした価格設定となっていないことも多く、うまく経営すれば高利回りも期待できますが、賃貸するためにリフォームが必要になると当初の予定よりも費用がかさむケースもあるので、注意しましょう。
戸建投資のメリット
- 利回りが高い。
- 清掃する必要がないので、管理に費用がかからない。
- 家族を持ったときに自分で住むことも可能。
- 一度入居が決まると、入居期間が長いため安定した収入を得られる。
戸建投資のデメリット
- 条件が悪いと空室期間が長くなる可能性がある。
- 土地を含めて購入するので、まとまった資金が必要になる。
- リフォーム工事に費用がかさむことがある。
新築と中古、投資に有利なのは？
投資用の物件を購入する際、新築と中古の2つの選択肢があります。それぞれに購入時や運用面で考慮しておくべき事項があるので、一概にどちらが有利といえるものではありません。
購入価格が安値で、リフォームなどオーナーさんが管理・運用にこだわれるのが魅力の中古物件。しかし、耐用年数が失われていることから銀行からの評価が低くなってします。そのため、物件価格の50～70％の融資に留まるケースが多く自己資金を多めに準備する必要があります。また、仲介業者から購入する場合には、物件価格の3％程度の仲介手数料が初期費用として発生することも考慮せねばなりません。税制においても、経費計上ができる重要な項目「減価償却費」が新築からカウントされます。中古物件は築年数を経過しており、その期間を失っていることも理解する必要があるでしょう。
また、中古の物件は計画通りに積立金が積み立てられていなかったり、当初の管理費を低く設定していたために、今後跳ね上がる可能性も考えられます。購入の際に修繕計画に対する進捗状況をしっかりと確認しておくことが重要です。
一方の新築は担保力の高さから銀行の評価は高くなり、融資は物件価格の90～100％受けられます。管理費や修繕積立金も、積立初期から運用できるので管理会社が現実的な長期修繕計画を立てていれば将来の出費の想定が付きやすくなります。新築のマンション経営は経費計上ができるので税制面でのメリットを享受できる可能性が高く、お金を増やして支出を抑える点も魅力といえるでしょう。
新築と中古の比較のまとめ
- 中古でのマンション経営の方が物件価格は安値であるが、自己資金を準備できるか否かで選択肢が異なる。
- さまざまな確認作業やリフォームなど、自ら管理・運用にこだわりたいのであれば中古。管理に手間をかけたくないのであれば、新築。
- 新築のマンション経営は税制面でのメリットを受けられる可能性が高いため、「お金を増やす」だけでなく「支出を抑える」こともできる。
その他の不動産投資
ここまでご紹介した不動産投資の他に次のようなものがあります。
サービス付き高齢者住宅などの福祉施設
福祉施設の特性上、マンションやアパートなどとは異なり、公共交通機関の利便性は、それほど重要ではありません。むしろ、立地する住環境が重要視されます。
一般的な賃貸物件に比べると退去が少なく、高齢化の影響により需要は拡大し続けているため、空室リスクを抑えられます。また、自治体の補助金を受け取れるケースもあります。
しかし、地域によっては福祉施設が多数存在し、供給過剰になっているエリアもあります。利用者がつきにくい、空室が出る、売りたいと思ってもなかなか買い手がつかない、などのリスクはあらかじめ想定しておきましょう。
シェアハウス
ここ最近、1軒の住居を複数の人で共有しながら暮らすシェアハウスが増えてきました。
シェアハウスの特徴は何といっても高利回りを狙いやすいため、収益性が高いことです。1つの物件で複数の入居者と契約するので効率的に家賃収入を得ることができます。また、全ての入居者が一斉に退去することは考えにくいため、空室リスクも低く抑えられます。
ただし、複数人が共同生活をしているため、入居者同士のトラブルを防止するための対策を徹底するなど、管理のノウハウは必要になるでしょう。もちろん、管理会社に任せることもできますが、一般的な賃貸物件に比べると、管理費は高くなります。
民泊
民泊は不動産投資のなかでも、高い利回りでの運用が期待できる投資先のひとつです。民泊サービスの『Airbnb』は、とても人気のあるサービスです。皆さんも、一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか？
しかし、違法民泊が増えてきたことや近隣トラブルが社会問題になっている背景を受けて2018年6月に「住宅宿泊事業法(民泊新法)」が施行され、届出を行っていない違法民泊物件は『Airbnb』のサイトから削除されました。また、管理規約を改定して、明確に民泊を禁止する管理組合も増えてきました。これに伴い、民泊事業の撤退を余儀なくされた方も少なくないようです。
国としてはきちんと法を整備して民泊事業を促進していく方針のようですが、今のところはハイリスク・ハイリターンの投資になっています。
駐車場や駐輪場
初期投資が少なく、ランニングコストもほとんどかからないので、すでに土地を持っている方にははじめやすい不動産投資といえるでしょう。万が一、うまくいかなかった場合でも、アパートやマンションに比べると損害は少なくて済みます。
デメリットとしては、土地の形状や立地面に左右されるため、条件によっては効率的に収益を上げられない可能性があることです。また固定資産税の軽減税率の適用が受けられないなど、税制面の優遇が少ない点も挙げられるでしょう。
トランクルームなどのレンタル物置
アメリカではすでにメジャーな物置投資。今後、日本においても発展していく可能性を秘めている不動産投資の一つです。
アパート投資やマンション投資の場合、管理費や修繕費、リフォーム代などの費用がかかりますが、物置投資は最低限の経費しかかからないので、利回りは高くなります。予算に合わせてはじめられるというメリットもあるため、少額から投資をはじめたい方にとっては魅力的な不動産投資といえるでしょう。
ただし、まだレンタル物置に対する認知度が低いため、稼働率が上がるまでに一定の期間を要する場合もあるようです。
人生設計に基づく不動産投資をしよう
今回ご紹介したように、不動産投資にはさまざまな種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
資金に余裕のある方やすでに不動産投資の経験がある方、節税ニーズの高い方には、一棟買いがおすすめです。「いきなり高額の投資はちょっと不安……」と思われる方は、まずは参入しやすいワンルーム投資からスタートして、徐々に運用を拡大していくのもよいでしょう。
現状のライフスタイルと今後の人生設計に合わせて、最適なものを選択してください。
信頼できる不動産会社を見つけよう
投資のための物件を購入する前には自身で不動産投資に関する書籍を読んだり、セミナーや勉強会に出席して知識をしっかりと身につけておくことが大切です。といっても、初めて不動産投資の物件を購入・検討する人にとってわからないことも多く、不安は大きいはず。そんな時に心強い存在となるのが不動産会社です。
あなたが提示する条件だけでなく、年齢や年収、貯蓄額などを総合的に考慮して最適な物件をアテンドしてくれる会社を選ぶとよいでしょう。逆にいえば、これらの条件や属性を把握する前から具体的な物件を提示する会社は要注意。不動産会社が有利になるよう、手元に残っている物件を早く販売してしまおうと考えている可能性がありそうです。
ほかにも良い不動産会社かどうかを判断するポイントとして、現在の物件の状況や将来的なリスクについてなどメリット・デメリットを忌憚なく説明してくれるかどうかが挙げられます。不動産投資は購入がゴールではなく、購入後のフォローも大切なこと。購入後に賃貸管理までしてくれる不動産会社を選ぶのがおすすめです。
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