不動産投資において、資産価値の維持を目的とする「建物管理」と入居者の募集やトラブル対応を行う「賃貸管理」は非常に重要です。
しかし、不動産投資に関わる管理業務は多岐にわたり、自主管理ですべて行おうとすると多くの時間と手間がかかります。
不動産投資を検討中の方には、会社員など本業が忙しく不動産投資にあまり時間をかけられない方もいらっしゃるでしょう。
そこで検討したいのが、不動産管理会社の活用です。
この記事では、不動産投資における管理会社の役割や良い管理会社選び方について注意点とともに解説します。
これから不動産投資を始めたいと考えている方は是非ご一読ください。
管理会社は不動産投資のパートナー
不動産管理会社とは、賃貸管理や物件管理など管理業務を専門に行っている会社のことで、大きなカテゴリーでは「不動産会社」と呼称されることもあります。
不動産投資は、「物件を購入したら終わり」ではありません。
物件を賃貸に出して家賃収入得ることで、長期的に資産を形成していくため、資産価値の維持を目的とした管理を行う必要があります。
また物件を賃貸に出している間は、空室が発生しないように物件を管理しなければいけません。
物件管理は、オーナー自身で行うこともできますが、手数料を払って管理業務を不動産管理会社に委託することも可能です。
良い不動産管理会社に管理を委託すれば、家賃収入は安定しやすいでしょう。
このことから、不動産管理会社は不動産投資を成功に導くパートナーと呼ばれるのです。
管理会社の業務内容と管理手数料
不動産投資における管理は、大きく分けると２つあります。
「賃貸管理」と「建物管理」です。
詳細な業務内容は後述しますが、ここでは主な業務内容と、管理会社に管理委託したときの手数料について見ていきしょう。
賃貸管理
入居者の募集から退去までの一連の賃貸管理業務のことを指します。主な業務は次のとおりです。
- 入居者の募集、契約の更新・解約
- 家賃の集金、滞納時の督促
- クレームやトラブル発生時の対応
- 退去時の立ち会い・クリーニング・修繕
など
「給湯器が故障した」「水道の調子がおかしい」などの連絡が入居者からいつあるかわからない上、即時対応を求められることもある、365日24時間体制の業務です。
建物管理
建物の資産価値の維持・向上のために行われる物理的なメンテナンスのことを指します。
区分所有の場合、管理会社の変更は管理組合の承認を得なければいけないので、自分が所有している部屋だけ変えることはできませんが、1棟所有の場合は、自分の判断で決めることができます。主な業務は次のとおりです。
- 日常清掃
- 定期清掃
- 共用部分の設備の保守点検（給排水設備、照明器具、エレベーター、消防設備など）
- 長期修繕計画の策定、修繕工事の実施
建物管理が十分に行き届いていれば建物の資産価値が維持されるので、その建物は長期的に優良な資産となります。
現在の入居者の満足度の維持はもちろん、次の入居者を探す場合にも有利に働くでしょう。
管理手数料は家賃の3～5％
物件管理を管理会社に委託した場合、管理手数料がかかります。
管理手数料は、家賃収入に一定割合をかけて算出されることが一般的で、3～5％が相場といわれています。
たとえば、毎月の家賃が10万円で管理手数料を家賃収入の3％という契約であった場合、月々の管理手数料は10万円×3％＝3,000円です。
管理会社の中には、この管理手数料のほかに「システム料」や「更新事務手数料」などといった費用が必要な場合もあります。
区分所有建物の場合
投資マンション投資など区分所有建物の場合、建物管理会社はすでに決まっており、毎月、その管理会社に管理費として一定額を支払います。
つまり、マンション投資における管理は、賃貸管理のみとなります。
手数料を支払っても管理会社を利用したい3つの理由
前述のとおり、管理会社に管理を委託すると家賃収入の3～5％の管理手数料がかかります。
ご自身で管理業務をすべて行う場合は手数料がかかりませんので、管理会社を利用せず自主管理をした方がいいのではと思われる方もいらっしゃるかもしれません。
しかし、すべての管理業務をご自身で行うには相当な労力と時間がかかります。管理業務や法律に関する知識も必要です。
自主管理で削減できる管理手数料と、業務量を比較すると、自主管理はあまりコストパフォーマンスが良いとはいえないでしょう。
自主管理にすれば確かにコスト削減はできますが、できるだけ質の高い管理を保たなければ、物件自体の価値に響くこともあり得ます。
したがって、知識や経験が豊富な方や不動産投資を本業としている方を除いては、手数料を支払ってでも管理会社を利用することをおすすめします。
管理会社の利用をおすすめする理由を、以下の3つの観点から、具体的にご説明しましょう。
本業に集中できる
会社員の方など、本業が忙しく不動産投資にかけられる時間があまりない方には委託管理がおすすめです。
入居者からの問い合わせ、清掃や修繕の手配など、管理業務には多くの時間と労力が必要だからです。
また、公務員の方が不動産投資を行う場合は、「物件の管理をすべて管理会社に委託すること」が必須となっています。
修繕時の対応がスムーズ
入居者が退去する際、次の入居者のために部屋のクリーニングや修繕が必要になります。
そのためには、部屋がどのような状態か確認したり、業者を手配したりしなければなりません。
こういった手間をすべて管理会社に委託することで、スムーズに新しい入居者を迎えることができます。
空室期間を短縮できる
次の入居者を募集する際には、次のようなステップが必要となります。
- 物件の資料作成
- 賃貸検索サイトなどへの情報公開
- 地域の不動産仲介会社を介した紹介
- 物件の案内（内覧）
- 入居者の審査
など
これらをご自身で行うには相当の知識や経験が必要ですが、管理会社は一連のノウハウを持っています。
空室リスクを回避するサブリース
空室リスクを回避する方法の一つに、サブリース契約があります。
サブリース契約とは、入居者の有無に関わらず、一定期間サブリース業者が家賃保証を行ってくれる契約です。
賃料から手数料として10～20％程度差し引かれたものが、保証賃料として支払われます。
敷金や礼金などを受け取ることができないなどといった注意点もありますが、空室リスクを回避する方法としてサブリース契約を検討してみても良いでしょう。
賃貸管理の主な業務
不動産投資に必要な賃貸管理について詳細を確認しましょう。
これらすべての業務を管理会社に委託するのか、一部を委託し、残りは自主管理するのか検討する必要があります。
入居者の募集、契約の更新・解約
契約の締結や更新や退去手続きを行います。
退去の場合は、クリーニングなどの修繕作業のほか、新たな入居者探しやそれに伴う契約手続きも行います。
家賃の集金、滞納時の督促
家賃の入金確認、請求書の作成などを行います。
家賃滞納があった場合は次のような流れで家賃の回収を進めます。
- 督促状や電話、訪問などによる支払督促
- 内容証明郵便による最終通告
- 契約解除通知
- 訴訟
- 裁判
- 強制執行
- 断行
クレームやトラブル発生時の対応
物件に関わるトラブルやクレームの発生時には、迅速に対応する必要があります。
トラブルやクレームは多種多様でいつ発生するか予想ができません。
設備の故障によるクレーム、騒音や臭いなどの近隣トラブル、鍵の紛失に関する問い合わせなどさまざまです。
退去時の立ち会い、クリーニング、修繕
入居者が退去する際、部屋の確認などのために立ち会いをする必要があります。
部屋の状態が悪い場合は、修繕費の請求や手配なども行わなければなりません。
建物管理の主な業務
建物管理も賃貸管理と同じく、すべての業務を管理会社に委託するのか、一部だけを委託するのか検討しなければいけません。
日常清掃
共用部分（エントランス、廊下、エレベーターホールや手すりなど）の清掃やゴミ出し、植木の剪定などを行います。
入居者の満足度を維持するためにも、1週間に１，２回程度は清掃を行うことが理想的です。
定期清掃
共用部分の資産価値維持のため、半年に1回や年1回など決められた頻度で日常清掃では対応しきれない部分に対して、専用の機械などを使用して清掃を行います。
共用部分の設備保守点検
消防設備や給排水設備、昇降機（エレベーター）、照明器具や自動ドアなどに不備はないか点検を行います。
これらの点検には法定上の点検が義務付けられている法定点検と任意点検があり、法定点検に関しては実施時期や実施回数が定められています。
長期修繕計画の策定、修繕工事の実施
建物の資産価値を維持するためには、定期的に外壁塗装や屋上防水、コンクリートの補修などの修繕を実施する必要があります。
そのために、5年ごと、10年ごとなど長期的な修繕計画を策定し、計画的に修繕工事を行う必要があります。
管理会社選びのポイント
管理業務が多岐にわたることと、その管理を管理会社に委託するメリットを確認できたら、次は管理会社選びです。
不動産投資の成功のカギを握るともいわれる管理会社選び。良い管理会社を選ぶために、以下のポイントを確認しましょう。
複数の管理会社を比較検討する
管理会社は、1社だけを見て決めるのではなく、複数の管理会社を比較して決めましょう。
その際に重要なことは「自分が管理会社に対して何を期待するのか」を明確にすることです。
たとえば、入居者の募集・契約に強い管理会社が良いのか、24時間トラブルに対応してくれるサービスのある管理会社が良いのか、管理会社に求めるものは人によって違うはずです。希望の条件をリストアップした上で、それらの条件に合う管理会社を選択しましょう。
地域に詳しい管理会社を選ぶ
物件のある地域に詳しい管理会社を選ぶことも重要です。
地域に詳しいということは、その地域に住む人のニーズを把握した募集プランを提案できるということです。
たとえば単身者が多い地域であれば家具付きのサービスが喜ばれるかもしれません。
こういった地域のニーズに合ったプランを提案してくれる管理会社を選べば、空室リスクが軽減されるでしょう。
レスポンスの良さも判断要素
メールや電話でのレスポンスが早いかどうかもチェックしましょう。
管理会社には、空室が発生したときやトラブルが発生したときに迅速に対応してもらう必要があります。
トラブルの解決に時間がかかってしまうと入居者が退去するリスクが高まってしまうからです。
メールや電話のレスポンスが早い会社は、委託後も自分の要望に迅速に対応してくれる可能性が高いと考えられます。
ネットで集客できるかどうか
インターネットの普及により、入居者の多くがネットから情報を得るようになりました。
ネットでの集客があまり見込めない地方の不動産会社を除いては、ネットでの集客力は非常に大きな判断要素となります。
退去者が出た場合の集客の方法としてネットを活用できるかどうかも、良い管理会社を選ぶためのポイントの一つです。
まとめ
長期的な家賃収入の確保や建物の資産価値の維持のためも、不動産投資における管理業務は非常に重要です。
物件管理が行き届いていると空室リスクも低減し、不動産投資を効率良く継続することができます。
しかし物件管理を自主管理ですべてカバーするのは簡単なことではありませんので、管理会社の利用をおすすめします。
管理会社選びのポイントと注意点を確認し、良い管理会社を選んでください。
