不動産投資は、投資初心者でも始められると言われています。
しかし、「興味はあるけれど始め方がわからない」「いくらから始められるのだろう」「どんな物件に投資ができるのか」といった疑問や不安を持っている人も多いのではないでしょうか？
この記事では、不動産投資の初心者がおさえておくべき基礎知識や初期費用の目安、始めるまでの流れ、勉強方法や失敗事例などを紹介しています。
これから不動産投資を始めたいと考えている人や、不動産投資を始めて間もない初心者の人はぜひ最後までお読みください。
不動産投資はいくらから始められる？
不動産投資は「何らかの不動産物件を購入して第三者に貸し出し、その家賃を利益として受け取る投資方法」です。
そのため、不動産投資を始めるにはマンションやアパートの一室、あるいは一棟まるごと購入する必要があります。
しかし、皆さんが想像するほど多額の自己資金は必要ない可能性があります。
それでは、不動産投資用の物件購入に必要な資金を準備する方法について解説します。
初期費用の目安はいくら？
不動産投資ローンを利用すれば、物件の購入代金を全て現金で用意する必要はありません。
本人の年収や購入する物件にもよりますが、諸費用なども考慮すると、物件価格の15～30%程度の自己資金があれば不動産投資用の物件を購入することができるでしょう。
不動産投資を少額から始めるには？
前述の通り、不動産投資ローンを利用すれば物件価格の15～30%の自己資金で物件を購入できるので、仮に物件価格が3,000万円であれば、必要な自己資金は450～900万円となります。
不動産投資ローンとは？
不動産投資ローンとは、不動産投資用の物件を購入する際に利用できるローンです。ただし、金融機関の審査に通らなければ融資は受けられません。
審査の可否は、不動産投資ローンを利用する本人の年収や勤務先の情報、勤続年数といった属性項目と、購入する物件の担保価値や収益性から総合的に判断されます。
不動産投資の基礎知識
不動産投資はどのような方法で収益を得るのでしょうか？不動産投資における収益の仕組みと他の投資との違いについて解説します。
利益を得られる仕組み
不動産投資で得られる収益には「家賃収入」と「売却益」があり、家賃収入のことをインカムゲイン、売却益のことをキャピタルゲインと言います。
不動産投資におけるインカムゲイン（家賃収入）は、不動産を購入して入居者を募り、入居者から家賃が入ることで得られます。
一方、キャピタルゲイン（売却益）は、不動産を購入時よりも高い価格で売却することで得られます。
メリット
不動産投資のメリットは主に以下の5つです。
生命保険効果がある
不動産投資ローンを利用する際、団体信用生命保険（団信）に加入します。
団信とは、ローン契約者が死亡・高度障害状態となったときに残債相当額の保険金が支払われ、残債がゼロになる生命保険です。
ローン契約者に万が一のことがあれば、家賃収入を生み出す物件をそのまま家族に残せることから、不動産投資には生命保険効果があると言われています。
年金対策になる
不動産投資のインカムゲイン（家賃収入）は、入居者がいる限り受け取ることができます。
定年退職後、給料が入らなくなっても、不動産投資の家賃収入は入居者がいれば入り続けるため、老後の公的年金の不足分を補う役割を果たすでしょう。
税制優遇効果がある
不動産投資のように数年にわたって使用するものは、購入費用を数年に分けて費用計上する減価償却を利用できます。
減価償却は実際に費用が発生していないにもかかわらず、確定申告時に費用として計上できるため課税の圧縮に繋がります。
相続税対策になる
相続時に現金を1億円保有していると、相続税法上はそのまま1億円と評価されるため、1億円に税率を掛けて相続税が計算されます。
しかし、1億円で不動産を購入して保有している場合、不動産の固定資産税評価額でされるため、現金で1億円を保有しているよりも相続税が7～8割程度に軽減される可能性があります。
レバレッジ効果が高い
少ない自己資金でも大きな自己資金と同等の取引ができる仕組みをレバレッジと言います。例えば不動産投資ローンを利用すれば、500万円の自己資金で3,000万円の不動産を購入し、家賃によりローンを返済しながら資産形成ができるようになります。
デメリット（リスク）
次に不動産投資のデメリット（リスク）について解説します。
空室リスク
不動産投資は所有している物件に入居者がいなければ家賃は得られません。
言うまでもなく、戸建てやワンルーム投資では入居者がいなければ家賃収入はゼロになるため、空室リスク対策は重要です。
家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納するリスクです。
滞納が続けば、督促をかける必要もあるでしょう。
家賃滞納リスクへの対策として、入居者と賃貸借契約を結ぶ際に家賃保証サービスの利用を検討してみましょう。
家賃保証会社を間に挟むことで、家賃の滞納があった場合、家賃保証会社が家賃を立て替えて支払ってくれます。
※保証範囲や内容は、保証会社により異なります。
金利変動リスク
変動金利タイプの不動産投資ローンを利用していると、金利上昇局面では返済額が上昇する可能性があります。
不動産投資の利回りが減少するかもしれないため、リスクと言えます。
利回り
利回りとは、物件の取得費用に対して年間の家賃収入がどれくらいか割合で表したものです。
不動産投資の利回りには主に表面利回りと実質利回りの2つがあります。
表面利回りとは、管理費や税金などの経費を含めずに計算した利回りです。
【表面利回りの計算式】
（不動産投資の収入÷物件価格）×100
【計算例】不動産投資の年間収入250万円、物件価格3,000万円の場合
（250万円÷3,000万円）×100＝表面利回りは約8.3％
一方、実質利回りとは管理費や税金などの経費を反映した利回りのことです。
【実質利回りの計算式】
｛（不動産投資の年間収入－経費）÷物件価格）｝×100
【計算例】不動産投資の収入250万円、かかった経費など50万円、物件価格3,000万円の場合
｛（250万円－50万円）÷3,000万円）｝×100＝表面利回りは約6.7％
ほかの投資との違い
不動産投資は、株式投資や投資信託などの投資は異なり、入居者との契約や物件管理、トラブル対応や物件の修繕などの対応が必要であることから、事業性が高く、大家の経営者・管理者としての手腕が求められます。
こうした顧客対応や物件管理、トラブル対応などに真摯に応対していれば、不動産投資で成功する確率は高めることができます。努力した結果が如実に表れるのは、不動産投資ならではの醍醐味と言えます。
これだけ聞くと、不動産投資初心者の方は「そんなに手間がかかるなら、自分には難しいかも」と思うかもしれません。
しかし、賃貸管理会社に所有物件の管理を委託すれば、オーナーに代わってこうしたトラブルなどに対応してもらうことができます。
物件の種類と選び方
不動産投資で扱う物件には多くの種類があります。ここでは不動産投資の物件の種類とそれぞれの特徴を紹介します。
区分マンション
マンションの一室を購入して貸し出し、家賃を得る方法です。比較的少ない資金でスタートすることができます。
また多くのマンションは好立地な場所に建てられているため、比較的集客力が高い点も魅力です。
少ない資金でスタートできるうえ、運用も手軽なので初心者におすすめですが、所有物件が一室の状態で空室が発生した場合、次の入居者が見つかるまでは家賃収入がゼロになる点には注意しましょう。
一棟マンション・アパート
マンションやアパートを一棟まるごと購入して、賃貸する方法です。
多くの入居者がいるため、家賃収入も大きくなるうえ、仮に退去が発生しても、他の入居者からの家賃収入があるため、区分マンションほど空室リスクは大きくありません。
ただし、土地を含めて一棟まるごと購入することから、投資費用は高額になります。
戸建て
一戸建てを購入して、賃貸する方法です。利回りが高く、ファミリー層の需要が高いため、長期間住み続けてもらえる可能性があります。
しかし区分マンション同様、退去されると家賃収入がゼロになるリスクがあります。また戸建ても土地を含めて購入することになるため、まとまった資金が必要です。
不動産投資の始め方
不動産投資を始めるまでの流れは主に10のステップに分けられます。不動産投資を始めるまでの流れについて見ていきましょう。
情報収集をする
不動産投資に関する基礎知識や、不動産投資に関する税金、不動産投資の種類といったミクロ的な情報と、投資環境（トレンド）や地域別人口動態など不動産投資を取り巻く市況であるマクロ的な情報を併せて収集します。
情報収集の方法としては、書籍やインターネット、セミナーなどがあります。
収益物件を探す
不動産投資の知識がある程度身についたら、実際に物件を探しましょう。不動産会社のポータルサイトや不動産会社の情報誌などで探すことができます。
買い付けを入れる
希望の物件を見つけたら内覧をして、問題なければ不動産会社に買付証明書を提出します。
融資の仮審査を受ける
収益物件を購入するにあたり、不動産投資ローンを利用する場合は金融機関の仮審査を受けることが必要です。物件情報や本人確認資料、収入情報などの書類を準備して仮審査を受けましょう。
重要事項説明を受ける
不動産を実際に売買する前に、宅地建物取引士から売買する不動産についての重要事項説明を受ける必要があります。
売買契約を結ぶ
重要事項説明の内容に問題なければ、不動産売買契約書を締結し、買主は手付金を支払います。
融資の本審査に申し込む
融資の本審査に申し込みます。一般的には審査申込～金銭消費貸借契約までに最短で8～15日ほどかかります。金融機関が繁忙期であれば、さらに時間がかかる可能性もあります。
金銭消費貸借契約を結ぶ
本審査に通過して、不動産投資の融資を受けられることが決まったら、金銭消費貸借契約を金融機関と交わします。団信や抵当権設定契約もこのときに行ないます。
決済と物件の引き渡しを行う
登記手続きや融資の実行、代金の決済を行ないます。
賃貸管理会社とサブリース契約（賃貸管理委託契約）を結ぶ
不動産投資を副業で行なうような場合、本業の業務中に所有物件にトラブルが発生したときなど対処が難しいことがあります。賃貸管理会社に所有物件の管理を委託していれば大家に代わってトラブルに対応してくれます。
不動産投資会社の選び方
不動産投資は購入するまでに多くのステップがありますが、実際に物件を購入してからが本当のスタートです。
不動産投資を長期的に続けて、安定した家賃収入を得たいと考えている人は、長期的なお付き合いができるよう信頼できる不動産会社を選びましょう。
不動産会社選びのポイントは主に以下の6つです。
- お客様目線で物件を選んでくれる
- 担当者が信頼できる
- リピーターや良い口コミが多い
- 無料の相談会やセミナーを開催している
- 物件購入後の対応が良い
- 物件管理や賃貸管理までしてくれる
不動産会社の営業の中には、顧客のニーズにあった物件ではなく、売りたい物件を提案するタイプもいます。
年収や不動産投資のニーズなどしっかり聞いてそれに見合った物件を紹介してくれる営業がいる不動産会社を選びましょう。
初めて訪問する不動産会社の場合は、事前にインターネットなどで口コミを調べていくこともおすすめです。
リピーターが多かったり、良い口コミが多い不動産会社は相応の対応をしている可能性が高いと言えます。
また物件販売だけではなく、アフターフォローをしてくれるかどうかも重要なポイントです。
賃貸管理会社を改めて探す手間が省けるため、賃貸管理まで行なってくれる不動産会社を選ぶと良いでしょう。
初心者が陥りやすい不動産投資の失敗例と注意点
不動産投資の初心者向けに、初心者ならではの失敗例を紹介します。
不動産会社に言われるがままに物件を購入した
不動産投資に向いている良好な物件は、頻繁に出てくるものではありません。
とはいえ、「早くしないと他の人が購入してしまう」などの言葉に急かされて、十分に比較検討せず不動産会社に言われるがままに物件を購入してしまうようなケースです。
物件を選定する力を身につけて、慣れるまでは慎重に物件を確認することを心がけましょう。
税金を軽減させることが主な目的になっていた
確かに、不動産投資を始めることで、税金を軽減できる可能性はあります。
しかし、税金の軽減効果を重視しすぎると、経費がかかりすぎて想定外の赤字を招いてしまい結果として、不動産投資をしない方がよかった、あるいは労力の割にほとんど税金の軽減効果が無かったということになりかねません。
不動産投資を始める際は、事前に綿密な事業計画を作成することをおすすめします。
修繕費を用意していなかった
収益物件は定期的に大規模な修繕が必要になりますが、修繕に必要な資金を用意しておらず、多額の負担が発生してしまうケースです。
不動産投資の事業計画書は、こうした定期的に実施する修繕費用も含めて作成する必要があります。
全部自身でやろうとする
副業として不動産投資を開始。
利益を確保したいため、管理や入居者対応まで全て自身で対応していたものの、繁忙期に入居者からクレームが発生。すぐに対応できず事が大きくなり、入居者が怒って退去してしまったというようなケースです。
副業として不動産投資をする場合は、安心して本業に専念できるよう、管理は賃貸管理会社に依頼するようにしましょう。
不動産投資の初心者におすすめな勉強方法
不動産投資で失敗しないために、事前に不動産投資に関する知識を十分身につけておきましょう。
不動産投資の主な勉強方法は、「本を読む」「インターネットで検索する」「セミナーを受講する」の3つです。
不動産投資に関する基礎知識や、税金に関する知識は、本を読んで取得し、インターネットでわからない点を補足していく勉強方法がおすすめです。
ただし、インターネットでは、世間のニーズが高い情報が優先的に表示される仕組みになっているため、自身が抱えている個々の悩み事などに対しては的確な回答を得られないかもしれません。
この隙間を埋めるのがセミナーです。セミナーは事前にテーマが決まっているため、自身の欲しい情報を得ることができます。
またセミナーによっては、質問コーナーを設けていることもあるうえ、対面形式のセミナーでは、他の大家とのつながりが生まれるチャンスもあります。
不動産投資を始めるタイミング
不動産投資に限らず全ての投資に言えることですが、投資を始めるベストなタイミングとして「収入があるうちになるべく早く始めること」をおすすめします。
なぜなら、収入があるうちに投資をスタートすれば、仮に失敗したとしても本業の収入で穴埋めできる期間が長く残っているからです。
ローンの返済も早い段階で終了するため、定年退職後に不動産投資ローンの残債が残るリスクも少ないでしょう。
仮に定年退職が近い55歳から不動産投資を始めようとした場合、すぐに60歳ないし65歳で公的年金に収入の大半を頼る生活がやってきます。この時期に不動産投資ローンを抱えることになると、かなりリスクがある投資になるのではないでしょうか？
また、高齢の場合には、そもそも金融機関の審査に通らない可能性もある他、加齢により何らかの病気を抱えている可能性が高くなり、団信に加入できないかもしれません。
不動産投資は、なるべく若いうちに始めましょう。
まとめ
不動産投資は初心者でも始めることができます。また、不動産投資ローンを利用すれば、比較的少ない初期費用でも始められます。
しかし、不動産投資を始めた人の中には、失敗する人がいることも事実です。不動産投資で成功するためには、地道に勉強と努力を積み重ねていきましょう。
不動産投資について勉強するなら、本やインターネットの他に、最新情報も入手できるセミナーがおすすめです。
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