マンションの一室を所有して運用する、新築ワンルームマンション投資。
各メディアでいろいろな投資家の成功例を見て、「初期費用も比較的少ないし、手軽に始められそう」と気になっている方も多いのではないでしょうか。
しかし、新築ワンルームマンション投資について調べてみると、「儲からないからやめておくべき」という意見も多くみられます。
実際、新築ワンルームマンション投資は儲かるのか儲からないのか、どちらなのでしょうか？
結論から言うと、慎重な物件選びと適切なリスク対策を怠ってしまうと儲かりません。
しかし裏を返せば、慎重な物件選びと適切なリスク対策をしっかりしておけば、儲けを出すことは可能です。
この記事では新築ワンルームマンション投資とは何か、メリット・デメリットとあわせて解説していきます。
失敗してしまう理由や成功させるためのポイントもご紹介しますので、投資判断の参考にしていただければ幸いです。
新築ワンルームマンション投資とは？中古との違い
「新築ワンルームマンション投資」とは、新築マンションの一室を所有し、賃貸に出して家賃収入を得る不動産投資の一種です。
一部屋から所有できるので、価格的にも購入しやすい上、不動産管理会社に管理を任せられるため、多くの不動産投資初心者が検討することでしょう。
ワンルームマンションには新築物件と中古物件があり、それぞれ特徴が異なります。
どちらが良い・悪いといったことはありません。
投資には、目的によって向き・不向きがあるからです。
それぞれの違いを理解した上で、目的に合った物件を選ぶようにしてください。
新築と中古の主な違いを、以下にまとめました。
新築物件
購入価格は中古物件と比べると高いが、物件や設備は最新なので、修繕・による出費は当面はかからないことが多い。入居者がつきやすい。
中古物件
購入価格は新築物件と比べると安いが、物件や築年数によっては修繕が必要。間取りや設備が古いと空室リスクが高くなりやすい
詳しいメリット・デメリットは後述しますが、新築物件の良さはなんといっても客付けのしやすさです。
誰だって同じような家賃、立地条件なら、「きれいで設備が新しい物件に住みたい」と思うもの。
「新築だから」というだけで入居者から人気があるので、安定した賃貸需要を見込みやすいのです。
とはいえ、「新築だから」という理由だけで不便な立地のマンションを購入すると、入居者が決まらず空室が続き、家賃収入が得られない＝失敗する可能性も出てくるでしょう。
新築物件といえども、築1年も経過すれば中古物件になります。
そのため、新築や中古というだけでは、投資の成功をはかることはできません。
投資目的によって選ぶべき物件は異なるので、賃貸需要、人口減少率、立地などさまざまな要素を考慮して物件を選ぶようにしましょう。
新築ワンルームマンション投資で失敗する理由
新築ワンルームマンション投資について調べていると、「やめたほうがいい」「儲からない」「失敗する」という意見を目にすることもあるでしょう。
成功する人がいる一方で、失敗する人が多いのはなぜでしょうか。
主な理由としては、以下の3つが考えられます。
- ワンルームマンション投資は利回りが低いことを知らない
- 節税効果などのメリットに期待しすぎている
- 物件選びやリスク対策など、不動産投資の基本的な対策を怠っている
ワンルームマンション投資は、マンションの一室（数室）を所有します。
初期費用は少なく済むものの、一室（数室）からしか家賃収入を得られないため、空室が発生すれば家賃収入は途絶えてしまいます。
また、中古物件や一棟物件と比較すると利回りは低く、不動産投資ローンを利用して物件を購入した場合、黒字になるのはローン返済後というケースもあります。
「収支はマイナスになっても節税効果があるから」と思われるかもしれません。
しかし、不動産投資の収入を上回るほどの節税効果を得られるのは、納税額が高い高額所得者です。
一般の会社員が得られる節税効果は、あくまで投資の副産物だと捉えるようにしましょう。
こうしたリスクをきちんと理解せず、メリットばかりに目を向けて、必要な対策を怠っていたとすれば、失敗してしまうのも当然ではないでしょうか。
ワンルームマンション投資に限らず、不動産投資は事前の準備が大切です。
「家賃収入に加えて売却益も見込める、資産価値の高い物件を選ぶ。」
「空室リスクに備えて、サブリースなどの対策を検討しておく。」
このように、リスクに対して適切な対策を講じておけば、失敗する可能性は低くなるでしょう。
そして、一番重要なのはなぜ新築ワンルームマンション投資をするか、その目的を明確にすることです。
何となく投資を始めてしまった場合、マイナス収支が続くと「運用失敗した」と感じてしまうかもしれません。
ただ、「積立型の保険」のように毎月支払う目的があれば、それを失敗と感じることなくリターンを得るための投資、と考えるのではないでしょうか。
新築ワンルームマンション投資のメリット・デメリット
ここでは新築ワンルームマンションならではの、メリットとデメリットをご紹介します。
メリット
新築ワンルームマンション投資には、以下4つのメリットがあります。
- 入居者がつきやすいため空室リスクを低く抑えられる
- 評価額が高いのでローンを組みやすい
- 設備が最新なので修繕費が不要
- 流動性が高く売却しやすい
新築のワンルームマンションは人気が高いため、比較的借主を見つけやすいでしょう。
ご自身で賃貸物件を探す場合を想定してみてください。
同じような家賃・立地なら、設備が古く、トイレ・バスが一体になっている物件より、新築で設備も新しい部屋に住みたいと思うのではないでしょうか。
住宅ローン同様、新築物件のほうが物件評価額は高く、ローン審査も通りやすいです。
新築であればメンテナンスも不要ですし、いずれ売却に出すときも築年数が浅い分、有利に働くでしょう。
ワンルームマンションは、利回りが低く、月々の収支が赤字の場合もあります。
よって家賃収入（インカムゲイン）だけではなく、いずれ売却した際に得られる売却益（キャピタルゲイン）もあわせて考えるべきでしょう。
売却益を見据えた場合、新築ワンルームマンションの流動性は大きな武器です。
適切な物件を選べば、新築ワンルームマンション投資で儲けることは十分可能と言えるでしょう。
デメリット
一方で新築ワンルームマンション投資には、以下4つのデメリットもあります。
- 物件購入価格が高く、売却価格は下落しやすい
- データがないため、将来のリスク予測を立てづらい
- 中古物件や一棟物件に比べると利回りが低い
- 節税効果は限定的（平均的な収入の会社員の場合）
最大のデメリットは、物件価格が高い割に価値が下落しやすい点です。
もちろん、どれほど下落するかは物件によって異なりますし、上がる場合もあります。
したがって、先ほどメリットに挙げた売却益（キャピタルゲイン）を得るためには、できる限り物件価格の下落率が低い優良物件を選ぶ必要があります。
また新築物件の場合は、「過去の入居率データを参考にする」といった対策が取れません。
新築後、数年間は集客しやすいと言われていますが、実際の入居率は運用を始めてみなければわかりません。
そのため物件選びは、なおのこと慎重に行う必要があります。
家賃収入だけではなく売却益まで含めてトータルで利回りを良くするためには、新築の中でも特に条件が良い物件を選ばなければなりません。
「新築だし、簡単に客付けできるだろう」という安易な考えは禁物です。
上記のデメリットを踏まえた上で、投資を成功させるポイントを見ていきましょう。
新築ワンルームマンション投資を成功させるポイント
新築ワンルームマンション投資は物件価格が高い上に、利回りが低いというデメリットがあります。
そのため「新築」という点のみに焦点を当てて物件を選んでしまうと、安定した家賃収入を得るのは難しいでしょう。
ではどうすれば、新築ワンルームマンション投資で儲けを出せるのでしょうか。
成功させるためのポイントは、以下の3つです。
- 全てのリスクに対し、事前に対策を講じておく
- 「新築」や「利回り」という点だけで判断せず、物件選びは慎重に行う
- 信頼できる不動産会社・管理会社を見つけておく
新築ワンルームマンション投資を成功させるには、リスクやデメリットに対して事前に対策を講じておくことが重要です。
例えば「物件価格が高く、下落しやすい」というデメリット。
物件価格がすぐに落ちると、資産価値よりもローン残債のほうが多い、オーバーローン状態になりやすくなります。
対策としては頭金を入れ、ローン比率を引き下げることができます。
頭金を用意するのが難しい場合は、資産価値が下落しにくい立地の物件を探しましょう。
物件を選ぶ際は、表面利回りや新築ならではの設備面の新しさなど、わかりやすい利点ばかりを見てしまいがちです。
しかし、まだ誰も住んだことのない新築の場合、表面利回りは机上の空論であり、参考程度にしかなりません。
また、どれだけきれいな新築物件でも、築1年も経てば中古物件になります。
こうした机上の空論や新築という期間限定のメリットだけでは、長期の収益性は測れません。
よって、表面的な利点にとらわれず、長期の視点で収益になる物件を選ぶことが大切です。
こうした「物件選び」で頼りになるのが、物件の情報を持っている不動産会社です。
購入を希望する地域に精通しており、良い物件の情報を持っている不動産会社を見つけ、物件選びのサポートをしてもらいましょう。
物件は、購入して終わりではありません。
購入後にも定期的なメンテナンスや入居者対応などといった「管理」が必要になるため、物件管理や賃貸管理のノウハウも持っている不動産会社を見つけてください。
ご自身でリスクを把握し、対策することは非常に重要です。
しかし、物件探しや管理などは、個人の力だけでは限界があります。
プロの力を有効に活用することも、運用成功のカギになるでしょう。
まとめ
新築ワンルームマンションへの投資には、「利回りが低い」「購入価格が高い」などのデメリットがあります。
こうしたデメリットを見て、「儲けるのは難しそう」と思われたかもしれません。
しかし、あらかじめデメリットやリスクがわかっているというのは、事前に対策を講じやすいというメリットにもなり得るのです。
株式やＦＸなど他の投資は、投機的取引の影響を受けやすく資産価値が大きく変動します。
一方で不動産の資産価値は、こうした外的要因には左右されづらいです。
新築ワンルームマンション投資でいえば、「新築は物件価格が下がりやすい」という点がわかっています。
だからこそ、頭金を入れて借入金額を下げたり、できる限り資産価値が落ちにくい立地の物件を購入したりすることで、先回りして対策できるのではないでしょうか。
ただし不動産投資は、個人でできる対策には限界があります。
良い物件を選び、空室リスクを抑えて運用していくためには、物件情報や賃貸管理のノウハウを持っている不動産会社を活用することも重要です。
信頼できる不動産会社をパートナーに選び、慎重に資金計画を立てること。
想定できるリスクを洗い出し、全てのリスクに対して徹底的に対策しておくこと。
これらの事前対策をしっかり行い、新築ワンルームマンション投資を成功させてください。
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