不動産投資に必要な年収はいくら?融資限度額や属性を上げる方法を解説

2022.4.6   2022.4.8
小泉由貴乃(レイビー編集長) レイビー編集部
不動産投資に必要な年収はいくら?融資限度額や属性を上げる方法を解説

老後の生活資金などを目的として、長期的な資産形成に向いている不動産投資に興味を持っている人も多いのではないでしょうか?

しかし不動産投資は、高額な不動産を購入して運用するため、高年収だったり、既に資産や収入が十分にないと難しいのでは?と不安に感じている方もいるでしょう。

そこで今回は、不動産投資を始める際に不動産投資ローンを利用するには、年収いくらから可能なのかについて解説します。

年収以外にも不動産投資ローンで銀行から審査される属性項目や属性を上げる方法についても解説しますので、これから不動産投資を始めたいと考えている人や年収に不安のある方は、ぜひ参考にしてみてください。



不動産投資家のデータを紹介

不動産投資 年収

投資用の不動産は現金一括でも購入できますが、不動産投資ローンを利用して銀行などから融資を受けて物件を購入するのが一般的です。

ここでは、不動産投資ローンを利用して、実際に不動産投資を行っている投資家の年収などをご紹介します。

今回ご紹介する不動産投資家3名は年収600~1000万円の方々ですが、頭金0~100万円と比較的少額から始めています。

「今はまだ大きな資産がない」という方でも、ご自身の状況や年収に近い方を参考にしていただき、条件や希望に合う物件を探してみるとよいでしょう。

1:松島さま(20代:サラリーマン)

年齢27歳
職業会社員(保険会社)
年収600万円
家族構成独身・一人暮らし
購入物件新築マンション(1K)
頭金10万円

松島さまは、学生の頃から株式やFXへの投資を行っていました。
社会人になってからもこれらへの投資を継続していましたが、インフレリスクを懸念して分散投資を行いたいと考えました。

そこで興味を持ったのが、不動産投資。

松島さまは、頭金10万円で単身者向けの新築マンションを購入して不動産投資をスタートしました。

2:竹田さま(30代前半:サラリーマン)

年齢33歳
職業会社員(不動産会社)
年収700万円
家族構成妻・子1人
購入物件新築マンション(1K)
頭金100万円

竹田さまは不動産会社に勤務したことをきっかけに、不動産投資に興味を持ちました。

不動産投資では、実物資産が得られることもポイントの1つ。実物資産なので、株価のようにチェックをする必要がないことも魅力に感じたようです。

3:高橋さま(30代後半:サラリーマン)

年齢38歳
職業会社員(製薬会社)
年収1,060万円
家族構成妻・子2人
購入物件新築マンション(1K)
頭金0円

以前から株式投資を行っていた高橋さま。

株式以外の金融資産を保有して分散投資をしたいという考えから不動産投資を選択しました。

特に長期的な家賃収入が見込めることに、大きな魅力を感じたようです。

高橋さまは、頭金0円で2,400万円(2018年購入時価格)の新築マンションを購入して不動産投資をスタートしました。

不動産投資ローン借り入れの流れと属性項目

不動産投資 ローン

ここでは、不動産投資ローンを借り入れるまでの流れや審査される属性項目などについて解説します。

不動産投資ローンを借りるために必要な対策などを知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資ローンを借り入れるまでの流れ

不動産投資ローンを借り入れるまでの一般的な流れは、次の通りです。

  1. 購入物件を決定
  2. ローンの事前審査
  3. 不動産売買契約締結
  4. ローンの本審査
  5. 金銭消費貸借契約締結
  6. 融資実行・決済・引渡し

購入したい物件を決め、申し込みを終えたら、ローンの事前審査を行いましょう。

不動産投資ローンの借り入れには審査がありますので、必ず融資が受けられるとは限りません。契約前に、融資を受けられるかどうか確認します。

不動産売買契約の際は、期日までに融資の本審査に通らなかった場合に無条件で契約解除ができる「ローン特約」が定められているか確認しておきましょう。

また、ローン特約の期日までに融資の審査が通せるように、スケジュールをしっかり確認しておきましょう。

不動産投資ローンで審査される属性項目

不動産投資ローンで審査される主な属性項目には次のようなものがあります。

  • 年齢
  • 年収
  • 勤務先
  • 勤続年数
  • 自己資金
  • 資産状況
  • 借入金の内容と残債
  • 家族構成・世帯年収 など

資金を貸し出す金融機関は、「収益性の見込める物件であるか」「返済能力のある人物であるか」を見極めるために審査を行っています。

不動産投資は「投資」である以上、さまざまなリスクをはらんでいます。そのため、賃貸経営が悪化した場面に備えて、金融機関は本人(個人)の年収や属性も審査しているのです。

なお、審査される属性項目や審査基準は金融機関によって異なります。

融資審査に通らなかった場合でも銀行を変えれば審査に通る可能性もありますので、ご自身の希望に合う金融機関を探すことが大切だといえるでしょう。

属性を上げるための対策

不動産投資ローンで重視されやすい属性項目の評価が良ければ審査に通る可能性も高まるといえるでしょう。

しかし、先ほどご紹介したように、年収や勤務先などすぐに改善するのは難しい項目もあります。

ここでは、不動産投資ローンの審査に通りやすくするための対策について解説します。

属性を上げるための方法を知り、希望する物件を購入できるように改善していくとよいでしょう。

他の借入金の残債を減らす

自動車ローンやカードローンなど他にも借入金がある場合は、完済もしくは残債を減らすことも不動産投資ローンの審査を通過しやすくする対策の1つです。

金融機関は収入に対する返済金額の割合である「返済比率」を確認することが多いため、返済比率が低い方がローンの審査を通過しやすいといえます。

ですから、他にローンの借り入れがある場合は、繰り上げ返済をして、完済もしくは残債を減らすことで返済比率を下げるとよいでしょう。

ただし、他の借入金の残債を減らすための資金があれば、物件購入の自己資金に充てた方が良いケースも考えられます。

現在借り入れているローンの残債や金利、収入との兼ね合いを考えながら、ご自身に合う方法を選択するとよいでしょう。

自己資金を準備する

不動産投資ローンの審査に通りやすくするための対策として、自己資金を準備することが挙げられます。

まとまった自己資金を準備することができれば借入金額が少なくなるため、金融機関側からすると回収不能になるリスクを下げられるからです。

ただし、自己資金の割合が高くなると不動産投資のメリットの一つでもあるレバレッジ効果が薄れてしまいます。

そのため、不動産投資ローンの借入金額と収益性のバランスを考えて戦略を立てることが大切です。

金融機関と提携している不動産会社に相談する

投資用不動産を取り扱っている不動産会社の中には、金融機関と提携している会社もあります。

提携先の金融機関があらかじめ販売中の投資用不動産の担保評価を行っていることがあるので、審査に通りやすい物件の情報を持っている可能性があるのです。

そのため、個人的に金融機関に交渉することもできますが、あわせて不動産のプロである不動産会社への相談も検討してみましょう。

融資限度額の目安

一般的に、不動産投資ローンの融資限度額の目安は、年収の7~10倍といわれています。

つまり、年収500万円の人であれば、おおよそ3,500万円~5,000万円が融資限度額の目安になるということです。

ただし、これはあくまで「目安」です。
先ほどもご紹介したように、金融機関は物件の収益性や本人の属性などの条件を踏まえて総合的に審査しています。

同じ年収の人でも、勤務先や勤続年数、サラリーマンと自営業、収入の内訳(本業と副業など)、他の借入金の残債、購入する物件などの条件によって融資限度額が変動することが考えられるでしょう。

【年収別】不動産投資の物件購入例

年収別 不動産投資

ここでは、不動産投資の購入物件例を年収別にご紹介します。

今回ご紹介するのはあくまで一例ですが、ご自身の状況に近いものを参考にしていただければ幸いです。

年収500万円

融資限度額の目安3,500万円~5,000万円
購入物件例新築区分マンション

中古区分マンション

年収500万円の方の場合、新築・中古の区分マンションへの投資が検討できるでしょう。

築年数にもよりますが、中古区分マンションの場合、担保評価が低い傾向にあるため、審査に通りやすくするためには、ある程度まとまった自己資金を準備する必要があります。

ご紹介した年収600万円の松島さまは、頭金10万円で新築区分マンションを購入しています。

新築の場合は建物の法定耐用年数が残っているため、中古物件よりも担保評価が高いのが特長の1つ。

そのため、新築区分マンションは自己資金が少ない場合でも検討しやすいといえるでしょう。

年収800万円

融資限度額の目安5,600万円~8,000万円
購入物件例新築区分マンション

中古区分マンション

中古一棟アパート

年収800万円の方は、年収500万円の方よりも大きい金額の融資を受けられる可能性があるため、中古一棟アパートも視野に入れられるでしょう。

ご紹介した年収700万円の竹田さまは、頭金100万円でJR総武線、都営地下鉄浅草線「浅草橋駅」から徒歩4分の新築マンション(1K)を2,400万円(2016年購入時価格)で購入しています。

竹田さまは、さらに投資物件を増やしていこうと考えているとのこと。

このように、1つ目の物件を足掛かりにして複数の物件を所有していく投資方針も検討できるでしょう。

年収1,000万円

融資限度額の目安7,000万円~1億円
購入物件例新築一棟アパート

中古一棟アパート

区分マンション2~3戸

年収1,000万円以上になると支払う税金も高くなることから、より高い収益性や節税効果を求めて一棟アパートを検討する人もいるでしょう。

大きな家賃収入を目的として新築アパートを建築したり、建物の減価償却による節税効果を狙って中古アパートを購入したりするなどの投資方法が考えられます。

また、区分マンションを複数戸購入して分散投資する方法もあります。

たとえば、ご紹介した年収1,060万円の高橋さまは、区分マンション3戸を所有しています。

不動産は高額な買い物になるからこそ、複数の物件に投資してリスクを分散する戦略も考えられるでしょう。

年収400~500万円

融資限度額の目安2,800万円~5,000万円
購入物件例中古戸建て

中古区分マンション

新築区分マンション

年収400~500万円の方の場合、金融機関などの条件によっては審査が通らないことがあります。

その場合は、収入を上げる、自己資金を増やすなど属性を上げるための対策が必要でしょう。

融資が受けられないけれど不動産投資をしたい人は、現金で購入できる範囲での物件を探す方法もあります。

しかし、不動産投資はレバレッジ効果により収益性を高められることがメリットの1つ。

ただし、不動産投資では物件購入後にも支出が必要になる場面が出てくることもあります。

現金で物件を購入する場合でも、ご自身の収入や資産状況、今後のライフプランなども考慮した上で検討しましょう。

年収400万円未満

年収400万円未満の方は、ある程度のまとまった自己資金を準備しましょう。

自己資金をまったく用意できないと、銀行から融資を受けられない可能性が高くなるからです。

民間の金融機関から融資を受けるのが難しい場合に日本金融政策公庫から融資を受けられるケースもあります。

ただし、日本金融政策公庫では「不動産投資ローン」は取り扱っていないため、融資目的が「不動産賃貸事業」となり、融資申込の際に「事業計画書」などを準備する必要があります。

また、融資期間は10年~15年と短くなっているため、一般的な金融機関から融資を受けた場合と比べて月々のローン返済額が大きくなってしまいます。

さらに、日本政策金融公庫の担保評価は低い傾向にあるため、他の金融機関から融資を受けた場合と比べて、購入時に必要な自己資金は多くなります。

いずれにせよ、ある程度の自己資金は必要になるので、まずは資金を準備すること、そしてご自身の年収や属性を上げるための対策を行うとよいでしょう。

不動産投資についての注意点

今回ご紹介したように、不動産投資ローンの借り入れ条件は年収のみで判断されるわけではありません。

年齢や勤務先といった本人の属性だけでなく、物件の収益性についても評価されています。

不動産投資を始めるために、ご自身の年収で融資を受けられるか不安に感じる人は、まずは不動産会社に物件選びから相談してみることをおすすめします。

また、融資審査があまり厳しくない金融機関は、他と比較すると一般的に金利などの負担が大きい場合があります。

不動産投資をする場合は物件選びを慎重に行い、資金計画を立てて長期的な目線で判断することが大切です。

まとめ

マンション投資 年収

不動産投資物件の購入方法を大きく分けると、現金購入と不動産投資ローンを利用して融資を受けて購入の2パターンがあります。

しかし、レバレッジ効果を高めたり、手持ち資金を多く残したりするなどのメリットを享受するために、不動産投資ローンを利用して購入するのが一般的です。

不動産投資ローンの借り入れには審査があり、本人の年収は審査の対象となりやすい項目の1つです。

しかし、今回ご紹介したように、金融機関は年収以外にもさまざまな条件を加味した上で審査を行っています。

不動産投資での融資を受ける上でご自身の年収に不安を抱えている方は、投資物件の取り扱いがある不動産会社に相談してみることをおすすめします。

ご自身の条件に合う物件や投資方針を探していきましょう。

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小泉由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)

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