サラリーマンの不動産投資|先輩から6つのアドバイス【事例付き】

2019.9.9   2021.6.14
小泉由貴乃(レイビー編集長) レイビー編集部
サラリーマンの不動産投資|先輩から6つのアドバイス【事例付き】

近年、サラリーマンからの注目を集めているのが不動産投資です。

不動産投資は、日中働いていてなかなか資産運用の時間を確保できない人でも、不動産会社に管理を任せることで効率良く資産運用することが可能です。

実際に不動産投資を行っているサラリーマンは、不動産投資を始めたことにどんな感想を抱いているのでしょうか?

サラリーマンオーナーに行ったインタビューの内容を見てみましょう。

不動産投資を行っているサラリーマンの体験談

Case.1|H.Hさん

2017 年12月から投資用物件を購入して運用を開始したH.Hさん。

Hさんは現在、20代後半。株式投資を少しかじる程度で、本格的な投資経験はありませんでした。

「貯金するくらいなら何かに投資しておきたい」という思いはあったものの、不動産投資に関しては、知らない業者からの電話勧誘があったことから不信感を抱いていました。

しかし、すでに不動産投資を始めていた職場の同僚の紹介で話を聞いてみたところ、不動産投資に対する印象が大きく変わりました。

そして、「不動産投資を始めた場合にどのような収入が得られるか」丁寧なシミュレーションに加え、「購入後の運用に関してわからないところもサポートする」と親身になってくれる担当者の人間性に魅力を感じ、不動産投資を始めました。

Case.2|K.Fさん

2018年の3月から投資用物件を購入して運用を開始したK.Fさん。

Fさんは、20代後半で、将来に向けての資産運用に興味を持ち、セミナーの参加をきっかけに不動産投資を始めました。

他の業者で中古物件を紹介されたものの、現在の業者では新築物件であるにも関わらず、今の給料でも運用できるというシミュレーションの提示があったため魅力を感じました。

しかし、周囲に不動産投資を行っている人がいなかったため、一時は購入を諦めていました。

ところが、再度担当者と会って丁寧に話を聞いてみたことによって、不動産投資への不安が和らいだことから契約に進み、現在に至ります。

契約後もこまめに連絡を取ってくれるほか、些細な質問にも答えてくれるため、安心して不動産投資を行うことができています。

Case.3|J.Nさん

2018年6月から投資用物件を購入して運用を開始したJ.Nさん。

Nさんは、現在30代前半。奥さんとお子さん2人の4人家族です。
共通の知人を介して業者の担当者と出会ったことで不動産投資を開始しました。

Nさんは、昨今メディアで伝えられている情報などから、不動産投資に対してポジティブな印象を抱いていませんでした。

しかし、担当者に不動産投資の仕組みについて説明され、中長期的な資産形成になることに強い魅力を感じたことで印象が変わりました。

「入居率99%を超えるビジネスモデル」50年分の予測を立てて、1年ごとに発生する出費の説明を事細かく受けたこと」が業績の安定感・信頼性を高めるきっかけになり、不動産投資を始める後押しになりました。

不動産投資は融資を受けながら行うのが一般的であるため、「不動産投資にリスクはないか」「始める年齢が早くないか」など、疑問や不安が生じます。

安定した不動産投資を行うには、信頼できる不動産会社に出会えるかが重要なカギを握っているといえるでしょう。

なぜ、サラリーマンは不動産に投資するのか?

「不動産投資は自己資金にゆとりがある人が行う」という印象を抱いている人もいるかもしれません。

では、なぜ多くのサラリーマンが不動産投資を行うのでしょうか?その理由は、以下の5つです。

  1. サラリーマンは銀行から融資を受けやすい
  2. 他人の力を活用できるから管理の手間がかからない
  3. 所得税・住民税が節税できる場合がある
  4. 生命保険の代わりになる
  5. 私的年金の確保ができる

①サラリーマンは銀行から融資を受けやすい

不動産投資を行う場合、多くの方は自己資金だけでは足りないため、金融機関からの融資を受けながら行います。

しかし、金融機関の融資は誰でも受けることができるものではありません。

返済が滞らないよう、しっかりとした収入があるかどうかが重要視されるため、安定した給与が保証されているサラリーマンであれば比較的融資を受けやすいのは、ポイントといえます。

もちろん、年齢や年収の要件はあります。また、車のローンをはじめ他の借り入れがある場合、融資に影響が出ることもあるので、注意が必要です。

②他人の力を活用できるから管理の手間がかからない

購入した不動産の入居者管理や建物管理を、自身で行う必要があるのでは?と不安に感じている人もいるかもしれませんが、不動産の入居者管理や建物管理は、必ずしも全てご自身で行う必要はありません

不動産会社に管理を任せれば、オーナーはただ物件を所有しているだけで済むため、FXや株式投資のように自身で運用を行う、情報を調べるといった手間を省くことができるのも大きなポイントです。

物件管理の方法

物件の管理業務は多岐にわたり、管理ノウハウや法律知識が必要になることもあります。
ここでは「建物管理」と「賃貸管理」の2種類を解説します。

1.建物管理

共用部分の清掃や火災報知器、エレベーターなど各種設備の保守・点検など、建物の物理的な面の管理を指します。

2.賃貸管理

入居者の募集や家賃の集金、滞納者への督促や「こうしてほしい」「ここが困っている」など入居者からの要望に対応します。対入居者の管理だと考えればよいでしょう。

一棟丸ごと購入して賃貸する場合には、建物管理、賃貸管理、両方の対応が必要になります。

ワンルーム投資する場合は、建物管理をする会社はすでに決まっていて、管理費を毎月一定額を支払うことになります。

居者の生活上のトラブル対処などは24時間発生する可能性もあり、時間を取られることも多いものです。

サラリーマンの方が賃貸管理を自ら行うのは現実的ではないといえるでしょう。

③所得税・住民税が節税できる場合がある

不動産投資によって得られた所得は、給与所得と通算して所得税や住民税を算出するため、不動産投資の所得が赤字になれば節税につながります。

不動産投資では、減価償却という建物の経年劣化による資産価値の減少を、実際には支出を伴っていないにも関わらず、経費として計上できます。

本当に赤字経営になってしまっては意味がありませんが、利益を出しながらの節税になることがポイントといえるでしょう。

④生命保険の代わりになる

金融機関から融資を受ける際に、団体信用生命保険(通称「団信」)への加入は必須条件になっていることが多く、ローンの借り入れと同時に加入していることが一般的です。

団体信用生命保険とは、ローン契約者が返済途中で死亡したり、高度障害状態になったりした場合、生命保険会社が残りのローンを肩代わりしてくれる不動産投資ローン専用の生命保険です。

残債が生命保険会社から支払われることになるため、金融機関側も滞納などによる回収漏れを防ぐことができます。

なお、一般的な団体信用保険は、契約者の死亡や高度障害状態になった時のサポートしかありません。

しかし、金融機関によっても違いはあるものの、借入金利に年0.1~0.3%程度を上乗せすることによって、 がんや脳卒中、急性心筋梗塞といった三大疾病、さらに糖尿病や高血圧などの生活習慣病などもカバーすることが可能になるプランもあります。

そのため、万が一上述のような理由によって返済が困難になったとしても、残債に困ることなく、家賃収入を継続して得ることができるのです。

このように、生命保険代わりになることは不動産投資のポイントでしょう。

特に小さなお子さんを抱えているご家庭には、大きなメリットになります。

また、50歳以上の方で生命保険に加入されている方で、「年齢を重ねるにつれて、保険料が高額になってきてしまった」と感じている方も、比較的低い費用にて同等の保障を受けられることもあります。

⑤私的年金の確保ができる

定年退職した場合は、年金収入を得ながら生活することになりますが、年金は減額が続いているため、結果的に退職金などを切り崩しながら生活していくことになります。

不動産投資を行っていた場合には、私的年金の代わりとして安定して毎月家賃収入を得ることができるため、老後の不安も解消されることがポイントといえるでしょう。

先輩サラリーマンから6つのアドバイス「不動産投資をやろうと思っている方へ」

不動産投資に多くのメリットがあることはわかったものの、「失敗するリスクはないの?」と気になっている人も多いと思います。

ここからは、実際に不動産投資をしている先輩サラリーマンに聞いた、「これから不動産投資を始めようとしている方向けの情報」をご紹介していきます。

不動産投資での失敗を防ぐために、押さえておくべきポイントと注意点を踏まえ、どのような人が失敗しやすいのか、見ていきましょう。

アドバイス1.|他人に任せきりにせず、自分でもしっかりと知識を貯めよ!

不動産投資がいくら不動産会社に管理を任せることができるといっても、任せきりにしていると、空室のリスクなどに直面してしまう可能性もあります。

「不動産投資をはじめれば誰でももうかる」と安直な考えで勝手に未来予想をするのではなく、「不動産投資にはどのようなリスクがあるのか」「出口戦略はどうすればいいのか」などを考えながら不動産会社に的確なアドバイスを求める姿勢が重要といえるでしょう。

アドバイス2.|リスクが何かをしっかりと理解せよ!

不動産投資には、さまざまなリスクがあります。例えば、「空室リスク」「自然災害リスク」などです。

空室が生じる理由として挙げられるのは、需要のない立地条件です。
駅からのアクセスや利便性などに考慮することである程度は空室リスクに備えることができます。

しかし、いくら空室のリスクに備えることができるといっても、周辺環境の変化などで急に空室が生じる場合があります。

融資の返済に困ることがないように借入割合を考えるなど、さまざまなリスクへの対策を事前に練っておくことが重要でしょう。

アドバイス3.|投資用不動産の種類と特徴を理解せよ!

不動産投資には、「アパート一棟」「区分マンション」「戸建住宅」という建物による違いもあれば、「新築」「中古」という築年数による違い、「ファミリー向け」「単身者用(ワンルームなど)」という部屋の間取りの違いがあります。

これらを適当に選ぶのではなく、「学生の一人暮らしが多いエリアならばワンルーム」「閑静な住宅街で子ども連れに人気のエリアであればファミリー向け」など、地域や立地条件を考慮しながら需要に合った物件に投資することが安定した不動産投資を行う上では重要です。

アドバイス4.|知識のある街からはじめよう

投資する不動産物件を選ぶコツは、自分が実際に住んでいたことがある場所や通勤・通学などでよく訪れる場所にすることです。

親類や親しい友人が住んでいて、頻繁に行く機会がある場所もよいですね。

そうしたエリアの物件は、利便性や治安がどうかといった知識があるといえるからです。
そのため周辺の環境や価格相場がつかみやすいはずなのです。

選ぶ物件のタイプは、自分が独身なら単身者用のワンルームを購入するとよいでしょう。
子どもがいないDINKSであれば夫婦用の1LDKや2DKマンションといった具合に、自分のライフスタイルを考慮した物件を選ぶようにします。

そうすることで物件の良し悪しを自身の体験と感覚で評価できるからです。

アドバイス5.|おすすめの情報収集方法はこれだ!

不動産投資の情報収集方法には、「書籍」「セミナー」「資料請求」「インターネット」など、さまざまな方法が挙げられます。

書籍には著者の経験談やノウハウについて詳しく書かれているものの、素人にはどの書籍なら基礎知識の習得や正確な情報収集に最適なのかがわかりにくいものです。

一方で、インターネットでは無料で情報収集ができるものの、情報の信憑性が低いことや、やはり自分にとって最適な情報へアクセスしやすいのかが必ずしも保証されていないことがデメリットです。

また、資料請求では実際の物件の運用成績などリアルタイムの情報が手に入りますが、すぐには質問できないことがデメリットです。

その点、セミナーに参加すれば、リアルタイムの情報が手に入るほか質問もできるため、おすすめの情報収集方法といえるでしょう。

アドバイス6.|不動産会社を選ぶ際に注目すべきポイントはこれだ!

不動産会社を選ぶ際、不動産の購入と管理でチェックするポイントが異なります。

例えば、不動産を購入する場合は、資本金、会社規模、設立年月日、販売棟数、販売戸数をチェックします。

不動産の管理の場合には、資本金、会社規模、設立年月日、管理棟数、管理戸数をチェックします。

実績が豊富な不動産会社を選ぶことはもちろんですが、設立後間もない不動産会社 でも急成長中の不動産会社もあるため、総合的に考えることが重要でしょう。

このほかにも宅地建物取引業免許証番号の()内の数字を、不動産会社の信用度の目安として参考にする人もいます。

新規で免許を取得した場合は(1)となり、5年が経過するごとに数字が(2)、(3)と増えていく仕組みで、この数字が不動産業務歴の長さの目安として信用に繋がるという考えです。

しかし、若い番号であっても創業年数が長い業者もあるのであくまで参考に留めるとよいでしょう。

おすすめの不動産投資セミナー3選

投資用不動産会社では、様々な不動産投資セミナーを開催していますが、ここでは東証プライム市場上場企業である株式会社グローバル・リンク・マネジメント(以下、GLM)が開催しているセミナーをご紹介します。

GLMでは主にオンラインで様々なテーマのセミナーを開催しています。

不動産投資や資産形成において、悩みや不安を解消してくれるセミナーが見つかるかも知れないので、ぜひ参考にしてみてください。

0からはじめる不動産投資セミナー

こちらは、不動産投資の初心者を対象とした、不動産投資を基礎から学べるセミナーです。

不動産投資を活用し、将来の生活に対する不安や貯蓄の問題解決を図る方法について、丁寧に解説していくのが特徴です。

不動産投資未経験の方、漠然と将来が不安な方、不動産投資をはじめるかどうか、しっかり勉強してから考えたい方や生命保険に月3万円以上払っている方などにおすすめです。

より詳しいセミナー情報が知りたい方は、こちらからご覧ください。

不動産投資を決断する前に知っておくべき5つのコト

不動産投資家の道を踏み出そうと決意を固めた方に、ぜひおすすめしたいセミナーです。

より実践に近い内容に定評があり、最初の1件目の選び方から、2件目3件目に至る過程やポイントについても学ぶことができます。

不動産投資の本を数冊読んでもあまりピンと来てない方や業者や知り合いに勧められ、深く考えず物件を購入したことがある方にもおすすめです。

より詳しいセミナー情報が知りたい方は、こちらからご覧ください。

【朝活60分】朝から学べる不動産投資

知識ゼロから、1時間で不動産投資マスターに!?

不動産投資をはじめようと思っても、何からはじめればいいかわからないという方も多いことでしょう。

資産性が高い物件とはどのようなものなのか、端的にわかりやすくご説明します。

質疑応答も含めて約1時間半で勉強会・相談会を行います。仕事が忙しくて中々勉強する時間が取れない、仕事に集中したいから安心して管理も任せられる会社が良い、朝の時間を有効活用して、短時間でわかりやすい話を聞きたいという方におすすめです。

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【実例】運用ケースをご紹介

運用ケースの実例として、東京都江東区にある新築区分マンション(最寄駅まで徒歩8分。11階の1K)を購入した場合を見ていきましょう。

【物件価格】 3,580万円

【間 取 り 】 1K/25.68㎡

【頭  金】 10万円

【融資金額】 3,570万円

【融資期間】 35年

【金  利】 1.70%

【初期費用】 70万円

この場合、ローン支払いは月々112,838円、管理費・修繕費は月々10,860円です。

家賃保証の付いたサブリース契約の場合、家賃収入は月々110,500円、月々の収支は-13,198円です。

家賃保証がなく、管理だけを依頼する集金代行の場合、家賃収入は114,229円、月々の収支は-9,469円です。

では、上記と同じ物件で頭金500万円を拠出して3,080万円をフルローンで契約したケースを見てみましょう。

【物件価格】 3,580万円

【間 取 り 】 1K/25.68㎡

【頭  金】 500万円

【融資金額】 3,080万円

【融資期間】 35年

【金  利】 1.70%

【初期費用】 70万円

ローン支払いは月々97,851円なので、サブリース契約の場合、収入と支出を差し引くと月々2,289円のプラス収支です。

家賃保証がなく、管理だけを依頼する集金代行の場合は、月々6,018円のプラス収支です。

頭金を拠出しない場合には、月々の負担が発生しますが、頭金を拠出すると月々の負担なく不動産投資が可能です。

自身の懐事情に合わせた運用方法を選びましょう。

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小泉由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)

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