不動産投資では、所有するマンションやアパートの賃貸管理業務を管理会社に委託しているケースが多いでしょう。
しかし、空室状態が改善されなかったり、部屋の管理状況への不満があったりすることなどから、賃貸管理会社を変えたいとお悩みの大家さんもいるのではないでしょうか？
そこで今回は、賃貸管理会社を変更すべきケースについて解説します。
賃貸管理会社を変更する際の注意点や変更方法についても解説しますので、変更を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。
そもそも賃貸管理会社は変更できる？
賃貸経営を行う上で、賃貸管理会社は非常に重要な存在です。
しかし、対応に不満があるなどさまざまな理由から、賃貸管理会社を変更したいと考える人もいるでしょう。中には、変更することはできるのか不安に感じている人もいるかもしれません。
結論からいえば、賃貸管理会社を変更することは可能です。
ただし、変更する場合に違約金等の支払いが発生することもあり、メリットばかりではありません。さらに、変更を検討する際には契約内容を確認することも大切なポイントです。
賃貸管理会社を変更したいと考えたら、まずは「改善してほしいこと」を明確にすることから始めましょう。
内容によっては、現在の管理会社のままでも解決できる可能性があります。
賃貸管理会社とコミュニケーションを取りながら、賃貸経営を行っていくことが大切です。
賃貸管理会社を変更すべきケース
ここでは、賃貸管理会社を変更すべきケースについて解説します。ご自身のケースに当てはめて検討してみましょう。
空室状態が続いている
空室状態が続いている場合、賃貸管理会社が積極的な空室対策をしていない可能性があります。
そもそも空室が長引いているということは、周辺にあるライバル物件よりも家賃や設備などの条件面で劣っていたり、仲介会社に積極的な客付けをしてもらえていなかったりするなどの可能性が考えられます。
しっかりと空室対策をしている管理会社であれば、オーナーに対して客付けするための提案をしているはずです。
空室状態が続いているにも関わらず、対策に取り組んでいる様子がない場合は、担当者に現状を確認した上で、必要に応じて管理会社の変更を検討しましょう。
また、空室状態が3カ月以上続いているようであれば、客付け力の強い賃貸管理会社への変更も視野に入れてみてください。
賃貸経営における主な収入源は、家賃収入です。空室が長引けば、その分収支にも影響があります。
賃貸経営状況はそれぞれ異なるため「3カ月」はあくまで目安となりますが、空室に悩んでいる方は他の管理会社の情報も集めておくと比較検討しやすくなるでしょう。
賃貸管理費手数料が高い
賃貸管理費手数料が高いと感じている場合は、管理会社の変更を検討してみてください。
管理会社によって対応している業務や料金プランが異なるため、変更することによってご自身に必要なサポートを受けながら手数料を抑えることができる可能性があります。
なお、賃貸管理会社に支払う管理費手数料の相場は家賃収入の5%程度といわれていますが、基本管理手数料を無料としたり定額制を採用している会社もありますので、管理手数料の金額だけで判断するのは難しいでしょう。
そのため、他社と管理手数料を比較する場合は、見積もりを取るだけではなく、その管理会社の強みや委託できる業務、サービス内容もあわせて比較することをおすすめします。
担当者の対応に不満がある
賃貸経営を円滑に行うためには、賃貸管理会社とのコミュニケーションが必要不可欠です。
「こちらからの連絡に対して、担当者からレスポンスがない」「依頼したことをなかなかやってもらえない」など、窓口になっている担当者の対応に不満があれば管理会社を変更したいと考えるのも無理はないでしょう。
担当者を変更することでは解決できなかったり、コミュニケーションがうまくいかなかったりする場合は、他社への変更を検討してみましょう。
管理状況に不満がある
部屋が空室になっているにも関わらず連絡がない、入居者の退去が決まってもなかなか次の入居者を募集してくれないなど、賃貸管理状況に不満がある場合も管理会社の変更を検討してみてください。
新しい管理会社を検討する場合は、現状の何が不満でどういった部分を改善したいのか明確にすることが大切です。
他社独自のサービスを受けたい
賃貸管理会社によっては、空室対策の一環としてデザインを追求したリノベーションをしているなど、独自のサービスを提供しているところがあります。
どうしても他社にしかないサービスを受けたい場合は、その他の内容も比較した上で変更を検討してみましょう。
賃貸管理会社の経営状況が悪化している
賃管理会社の経営状況が良くない場合は、変更を検討し始めることをおすすめします。
万が一、倒産してしまった場合、入居者から回収している家賃を送金してもらえないなどのトラブルに遭うリスクが考えられるからです。
事前に新しい管理会社の目星を付けておくと、万が一のことがあったときにも対応しやすくなるでしょう。
賃貸管理会社を変更する際の注意点
ここでは、賃貸管理会社を変更する際の注意点について解説します。管理会社の変更はメリットだけではありません。注意点も把握した上で変更を検討してみましょう。
管理手数料と管理内容の関係
賃貸管理会社に支払う手数料を抑えられれば、毎月手元に残るキャッシュを増やすことができます。
しかし、必ずしも管理手数料は安い方がいいとは限りません。料金の安さだけで選んでしまうと、管理内容が不充分である可能性もあります。
新しい管理会社を探すときには、管理手数料だけでなく、強みや委託できる業務、サービス内容についても確認しておきましょう。
また、管理会社によっては月々支払う管理手数料の他に、更新手数料などが設定されていることがあります。
管理会社を変更する際は、トータルの費用やサービス内容を確認して、複数の会社を比較検討することが大切です。
契約内容や保証について
賃貸管理会社の変更を考える場合は、必ず現在の管理会社と結んでいる管理委託契約の内容を確認してください。
解約予告期間が設定されていることが多いため、基本的にはすぐに解約することは難しいでしょう。具体的な解約手続きについては、現在の管理会社に確認してみてください。
契約解除にかかる違約金
賃貸管理会社によっては、解約時の違約金を設定している場合があります。
違約金が設定されている場合は、違約金が発生する条件や金額が管理委託契約書に記載されているので、確認してみてください。
入居者家賃の振込先を変更
入居者の家賃回収を賃貸管理会社が行っている場合、新しい管理会社の振込先を通知したり、新しく口座引き落とし手続きをしたりする必要があります。
入居者とのやり取りがうまくいかないと、家賃が予定どおり送金されなかったり、クレームに発展してしまったりする可能性があります。
現在の管理会社・新しい管理会社と連携して、丁寧な対応で入居者から理解を得ることが大切です。
新旧賃貸管理会社の引継ぎがうまくいかない可能性
賃貸管理会社を変更する場合、現在の管理会社から新しい管理会社への引継ぎが行われます。
新旧賃貸管理会社の引継ぎがうまくいかないと、管理業務が滞る期間ができたり、入居者からのクレームに発展してしまったりする可能性があります。
不安に感じる場合は、現在の管理会社にきちんと引継ぎをするよう伝えたり、新しい管理会社に引継ぎの進捗状況を確認したりするとよいでしょう。
賃貸管理会社の変更方法
ここでは、賃貸管理会社を変更するときの方法について解説します。変更の流れを知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。
新しい賃貸管理会社に変更する方法
現在の賃貸管理会社から新しい管理会社に変更する方法をご紹介します。
現管理会社の不満と新管理会社に求めることを明確にする
まずは、現在の賃貸管理会社で不満に感じていることと、新しい管理会社に求めることを明確にすることから始めましょう。
不満の内容によっては、管理会社を変更しなくても解決できる場合があるからです。
また、「満室にしてほしい」「ニーズに合ったリフォームを提案してほしい」など求めることを明確にすることで、管理会社を選びやすくなります。
管理会社によって提供しているサービスや強みが異なるため、ご自身のニーズに適した管理会社を見つけましょう。
複数の賃貸管理会社を比較検討する
賃貸管理会社を選ぶときには、管理手数料だけでなく提供しているサービスなどの中身も十分に確認しながら、複数社を比較検討することをおすすめします。
オーナーの要望をきちんとくみ取ってもらえたり、物件に対する改善・提案を積極的にしてくれたりする管理会社は、管理の質が高いといえるでしょう。
現在の賃貸管理会社に解約通知する
新しい賃貸管理会社が決まったら、現在の管理会社に解約通知をします。具体的な解約手続きは管理会社によって異なるため、確認してみましょう。
なお、解約にあたって解約予告期間が決められていたり、中途解約の違約金が設定されていたりするケースがあります。
詳しい契約内容がわからない方は、管理委託契約書や現在の管理会社に確認してみてください。
新しい管理会社への引継ぎ
賃貸借契約に関連する書類や管理会社で預かっている敷金、対応中のクレームなど、現在の管理会社から新しい管理会社に引継ぎが行われます。
引継ぎがうまくいかないと管理業務に支障が出るため、オーナー自身でも引継ぎの状況を確認することをおすすめします。
入居者に賃貸管理会社の変更を通知
賃貸管理会社が変更になったことや今後の連絡先などを入居者に通知します。
「管理会社変更のお知らせ」などの書面で通知するのが一般的です。
会社が契約して社員を入居させているケースや、親が契約して子どもが入居しているケースなど契約者と入居者が異なる場合があるので、どちらにも通知できるように手配しましょう。
自主管理に変更したい場合
賃貸管理会社への業務委託をやめて自主管理に変更したい場合の大まかな手順は次の通りです。
- 現在の賃貸管理会社に解約通知をする
- 賃貸管理会社から業務の引継ぎをしてもらう
- 入居者に家賃の振込先や今後の連絡先などを通知する
自主管理にする場合、賃貸管理業務をすべてオーナー自身で行わなければなりません。
そのため、各入居者の契約内容や保証内容、火災保険の加入状況、家賃の支払い状況などをきちんと把握しておく必要があります。
また、対応中の情報がきちんと共有できないと、新たなクレームに発展してしまう可能性が考えられます。
現在の賃貸管理会社から現状をしっかりと聞き出して、入居者には丁寧に説明して理解を得られるように努めましょう。
まとめ
不動産投資オーナーにとって、パートナーともいうべき存在の「賃貸管理会社」。
空室率が改善されない、対応が遅いなどの不満から管理会社を変更したいと考える人もいるでしょう。
賃貸管理会社の変更を検討する場合は「現在の管理会社への不満」と「新しい管理会社に求めること」を明確にすることから始めてみてください。
不満の内容によっては、管理会社を変更せずに解決できるかもしれません。
今回ご紹介したように、管理会社の変更にあたり保証会社との契約が終了するケースがあったり、解約に違約金が設定されているケースがあったり、新旧管理会社の引継ぎがうまくいかない可能性があったりするなど、さまざまな注意点があります。
メリットだけでなく注意点も踏まえた上で、管理会社を変更するか検討することが大切です。
