中古マンション投資9つの注意点とは?利回りやリスク対策を徹底解説

2020.10.1   2022.7.7
小泉由貴乃(レイビー編集長) レイビー編集部
中古マンション投資9つの注意点とは?利回りやリスク対策を徹底解説

近年、注目を集めている投資方法の1つである中古マンション投資。

中古マンション投資とは、オーナーチェンジ物件を購入し、賃貸することで家賃収入を得る投資方法のことで、利回りが高いなどメリットが多い反面、知っておくべきリスクもあります。

この記事では、中古マンション投資のメリット、リスクや注意点、狙い目の中古物件の特徴などを解説しています。

中古マンション投資を検討中の方は是非参考にしてみてください。

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中古マンション投資とは

不動産投資 初心者

中古マンション投資とは、中古マンション(オーナーチェンジ物件)を購入し、運用する投資方法です。

中古マンションを一棟まるごと購入して運用する方法と、一室ずつ購入して運用する区分所有という方法があり、比較的始めやすいのは後者の区分所有です。

中古物件には築浅物件から築数十年の築古物件まで数多くの物件があり、選択肢が豊富にあることが一つの魅力です。

また中古マンションは新築マンションと比べて割安な価格で購入できるため、高い利回りを期待できるという魅力もあります。

中古マンションは新築マンションと比べてどれほどの利回りが期待できるのでしょうか。利回りの相場を比較してみましょう。

利回りの相場比較

マンションに限らず、新築物件は購入後一定年数経つと物件価格は下落します。

比較的きれいな築浅マンションでも割安な中古価格で購入できるため「中古マンションは高い利回りを期待できる」と言われているのです。

ここでは、参考までに新築物件と中古物件の利回り相場を比較しました。

都内の新築
区分所有マンション
表面利回り相場
2%~4%程度
都内の中古
区分所有マンション
表面利回り相場
3%~6%程度

上記はあくまで一般的な利回りの相場であり、必ずしもこの利回りで投資を運用できるわけではありません。

マンション投資の場合は物件の状態やエリア、空室状況によって利回りは細かく変動します。

また、中古マンションには修繕リスクや家賃下落リスクがあるため、長期で見たときの利回りは上記相場より下がる可能性もあることには留意が必要です。

とはいえ、中古物件は新築に比べて割安で購入しやすいのは事実です。掘り出し物を見つけてうまく運用できれば、上記の相場以上の利回りを期待できるかもしれません。

中古マンション投資6つのメリット

メリット デメリット

不動産投資は家賃収入と売却益が魅力です。
この章では中古マンション投資における6つのメリットを紹介します。

  1. 新築マンションに比べ利回りが高い
  2. 比較的安く購入できる
  3. 節税効果を高めやすい
  4. リノベーションできる
  5. 毎月の家賃収入を見込める
  6. すでに入居者がいる可能性も

新築マンションに比べ利回りが高い

中古マンションは新築マンションより物件を安く購入できるため、高い利回りを期待できます。

都心の新築マンションの表面利回りは2〜4%ほどですが、中古マンションだと3〜6%程度と言われています。

また、地方の物件で掘り出し物を見つければ、10%以上の利回りを期待できる可能性もあります。

比較的安く購入できる

新築マンションと比べると、中古マンションは価格そのものが安くなります。

中古でも築数年で物件の管理状態が良い築浅物件や、利便性が高く人気の立地であれば賃貸需要もあるでしょう。

特に東京圏や大阪市中心部などの都市部では人口が増え続けているため、中古でも入居者が見つかりやすい可能性もあります。

そういう需要のある物件を割安で購入できることが、中古マンションならではのメリットです。

節税効果を高めやすい

中古マンションのうち、特に一棟マンションは不動産投資による節税効果を高められる可能性があります。

不動産投資の節税効果とは、減価償却費の計上で課税所得を減らすことによって、所得税や住民税を軽減できるというもの。

ただし、新築物件の場合、短期間で減価償却費を大きく取ることができず、中古物件と比較すると短期間での節税効果は期待できません。

しかし、中古の一棟マンションであれば、短期間で大きな減価償却費を取りやすくなるため、高い節税効果を期待できます。

課税所得が多い高所得者で、一棟の中古マンションを購入できる人には、大きなメリットになるでしょう。

リノベーションできる

中古マンション投資は安い価格で物件を購入し、設備や内装を自由にリノベーションできます。

入居者の需要に適したリノベーションをすれば、築30年超の古い物件でも借り手がつく可能性は大いにあるでしょう。

自身の創意工夫によって収益に繋げることができるのも、中古物件の魅力と言えます。

毎月の家賃収入を見込める

これは中古マンションに限った話ではありませんが、マンション投資によって毎月の家賃収入を期待できることも不動産投資のメリットの一つです。

賃貸需要の高い物件を見つけてうまく運用できれば、給与とはまた別の収入になり得るのが不動産投資です。

もちろん、空室が発生すれば家賃収入はゼロになってしまいます。

不動産会社によっては、入居者の有無を問わず毎月一定の家賃収入が約束されるサブリース契約※を結ぶことも可能です。

そのような契約も検討しながら家賃収入の安定化を模索していく必要があるでしょう。

※サブリース契約は、期間中であってもサブリース会社から解約することができます。物件オーナーからの解約については借地借家法第28条に基づく正当事由が必要となります。契約期間中であっても借地借家法第32条に基づき家賃の減額請求をすることができます。

すでに入居者がいる可能性も

中古マンションの中には、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件もあります。

すでに入居者がいれば投資開始後すぐに家賃収入を得られますし、集客のための広告費やリフォーム費用は不要です。

「せっかく投資を始めたのに入居者が決まらなかったらどうしよう」と不安になることもありません。

特に初めて不動産投資をする場合、「投資開始時の空室」には大きな不安があるはずです。

賃貸中のオーナーチェンジ物件であれば、そのような不安もなく始められるため、オーナーチェンジ物件から始めてみるのも一つの方法でしょう。

中古マンション投資6つのリスク

リスク

投資にはリスクがつきものです。失敗して後悔しないためにも、事前にリスクを確認しましょう。

中古マンション投資の主なリスクは下記の6つです。

  1. 空室リスク・・・入居者が決まらない
  2. 家賃下落リスク・・・家賃が下がる
  3. ランニングコスト上昇リスク・・・管理費や修繕積立金が上がる
  4. 価格下落リスク・・・不動産の価格が下がる
  5. 災害リスク・・・災害や火事が起こる可能性
  6. 老朽化・修繕リスク・・・修繕やリフォームの費用が大きくなる

空室リスク・・・入居者が決まらない

中古マンション投資において、重要になるのは入居者の有無です。長期間空室が続くと、融資の返済にも影響が出ます。

中古マンション投資を始めた時には満室でも、退去され次の入居者がなかなか決まらないケースもあります。

その場合は、家賃を下げるか差別化するためのリフォームなどが必要になります。

家賃下落リスク・・・家賃が下がる

近隣の似たような物件が家賃を下げてしまうと、価格競争に巻き込まれます。その場合、家賃を下げないと入居者は付きづらいでしょう。

また、築年数が経つにつれ家賃は少しずつ下がる傾向にあります。

新築当初と同額の家賃で募集しても、よっぽどの魅力がない限り入居者は決まらないでしょう。

ランニングコスト上昇リスク・・・管理費や修繕積立金が上がる

マンションの場合、耐用年数を迎えたエレベーターなど共用部の設備を交換・修繕する必要も出てきます。

設備によっては、交換や修理に多額の費用がかかる場合もあります

また、管理費や修繕積立金は、一般的に上昇していく傾向にあり、社会情勢の変化などにより人件費や物価が高騰した場合にも上がる可能性もあるので注意しましょう。

価格下落リスク・・・不動産の価格が下がる

年数が経った不動産は価格が下がり、売却時に損失が出るケースもあります。

また抵当権付きのままでは、買い手がつきません。売却時は融資を全額返済し、抵当権を外します。

売却金額が融資額より少ない場合は、貯蓄など手持ちの資金からの持ち出しが必要になります。

災害リスク・・・災害や火事が起こる可能性

これは中古マンションのみに当てはまることではないのですが、近年、地震・台風などの災害が起こるリスクが高まっており、購入物件が被害を受ける可能性があります。

また入居者の失火や放火などによる火事が起こる可能性もあります。

中古マンション投資を始めるなら、必ず火災保険と地震保険には加入しましょう。そうすることで、ある程度の補填が可能になります。

なお、銀行から融資を受けて購入をする場合、原則として火災保険に加入しなければなりません。

老朽化・修繕リスク・・・修繕やリフォームの費用が大きくなる

中古マンションでは、設備の交換やリフォーム費用が大きくかかる場合があります。

築年数が経過している物件は、設備も古くなっているため、給湯器の故障やトイレ・洗面所の排水口のつまりなどが発生する可能性があるのです。

また、物件の管理状態が悪ければ、当初予想していたリフォーム費用より増えてしまうでしょう。

費用がかかりすぎると、想定していた利回り通りに運用できないケースもあるので注意しましょう。

中古マンション投資9つの注意点

ポイント

中古マンション投資を購入する場合、いくつか注意点があります。ここでは重要な注意点を9つ紹介します。

  1. 物件を内見する
  2. 借地権付き物件は選ばない
  3. 定期点検や大規模修繕の実施状況を確認する
  4. 実質利回りで確認する
  5. 融資を受ける場合は頭金が必要
  6. 物件価格が極端に安い場合は要確認
  7. 適正な家賃か確認する
  8. 人口が減少している地域は避ける
  9. 新耐震基準が適用されている物件か確認する

物件を内見する

ご自宅から離れている物件の場合、内見をしないで購入する方もいますが、非常に危険です。

既に入居者がいる物件の場合、部屋の中まで確認することはできませんが、実際に物件を訪れることで、共用部は綺麗に清掃されていているか、物件の外壁に問題はないか、日当たりはどうかなどがわかります。

借地権付き物件は選ばない

土地と建物の所有者が別で建物だけを購入した場合、地主に毎月土地代を支払います。
毎月固定費として支出することになるのです。

借地権付きの物件は安く手に入りますが、あまり好まれないので売却しにくいというデメリットもあります。

定期点検や大規模修繕の実施状況を確認する

定期点検や大規模修繕の実施状況によって、外観・共用部分の状態は変わります。
前回の点検や大規模修繕はいつ実施されたのか確認しましょう。

定期的に点検や修繕が実施されていれば、物件の状態は良好の可能性が高いでしょう

実質利回りで確認する

不動産会社から提示されるシミュレーションの多くは、表面利回りで計算されています。

表面利回りの計算方法は年間の家賃収入などの収益÷物件購入価格(リフォーム代も含む)×100」です。

一方、実質利回りの計算方法は、「年間の家賃収入などの収益-経費)÷物件価格(リフォーム代も含む)×100」です。

実質利回りでは、購入時や運営時のコストも考慮されているので、表面利回りよりもより現実的な数字になります。

想定よりも収益が手元にあまり残らない……という状態を避けるためにも、支出を反映した実質利回りで計算するようにしましょう

融資を受ける場合は頭金が必要

かぼちゃの馬車事件やスルガ銀行の通帳改ざんなどにより、不動産投資に対する金融機関の融資が厳しくなっています。

そのため、頭金として物件購入額の10~20%ほど必要になる金融機関が多く、頭金がない場合は融資を受けることができない可能性もあります。

物件の価格が極端に安い場合は要確認

物件の価格が極端に安い場合も注意しましょう。
賃貸需要が空少ない、事故物件である、再建築不可であるなど何か理由があるはずです。

通常は高く売りたいはずなのに安く売却しているのは、必ず理由があります。不動産会社に売却理由を聞いてみましょう。

適正な家賃か確認する

不動産投資において家賃設定は重要です。周囲と比べ家賃が高すぎる場合、入居者は入りません。

反対に安くすると入居者はすぐに見つかりますが、家賃収入は少なく融資の返済に影響を及ぼす場合もあります。

周囲に似たような物件がある場合、家賃を参考にしましょう。

人口が減少している地域は避ける

人口が減少している地方などは、一度入居者が退去すると次の入居者探しに苦戦するでしょう

リフォームを行い他の物件と差別化するなどの対策が必要になりますが、リフォームにも費用がかかります。

そのため、物件は今後も人口や賃貸需要の増加が見込まれる地域で探しましょう。

新耐震基準が適用されている物件か確認する

1981(昭和56)年に耐震基準が新しくなりました。
それまでの物件は現行の耐震基準に満たしてない可能性があり、大地震が起きると倒壊する危険性があります。

耐震補強を行う場合、まとまった費用が必要になるため、できるだけ1981年以降に建てられた物件を探しましょう。

中古マンション投資の失敗例

失敗例

失敗例1.賃貸管理会社が入居者を積極的に探さない

中古マンション投資を始めたAさん(仮)。
満室状態で購入したもののわずか半年で退去者が続出しました。

賃貸管理会社に入居者募集などを任せていましたが、数ヶ月経っても入居者は決まりません。
不思議に思ったAさんは管理会社に聞いてみると、あまり積極的に入居者を募集していないことがわかりました。

評判も悪かったため、知り合いの大家さんに別の賃貸管理会社を紹介してもらい、その会社に管理を変更したところ、入居者も決まり再び満室状態になりました。

失敗回避のためには

事前に賃貸管理会社の評判などを確かめましょう。

インターネット上には、専門情報サイトや大家のコミュニティが数多くあります。

勉強会や交流会なども定期的に開催されていますので、積極的に参加して、賃貸管理会社に関する有益な情報を得るようにしましょう。

失敗例2.融資の金利が高く、毎月の返済金額が高い

頭金0円で多額の融資を借り入れたBさん(仮)。

満室状態だったものの融資の金利が高く、今後の運用方法について悩んでいました。

家賃収入より毎月の返済額が多かったので、不足分は自身の給料から補填していました。
今後、家賃の下落や空室が出ると、家賃収入は減り、補填金額も増えるため返済が厳しくなってしまいます。

そこで、Bさんは他の銀行で借り換えるなどの方法を採り、金利を下げることに成功し、毎月の返済金額を減らすことに成功しました。

その後も、リフォームなどを行い差別化することで家賃を上げ、家賃収入も手元に残るようになりました。

失敗回避のためには

事前のシミュレーションを必ず行うことが大事です。

家賃収入に対して、融資の金利も合わせた返済額がいくらになるか確かめましょう。

また家賃が下落する可能性を考えると、想定家賃の80%程度でシミュレーションするのがよいでしょう

築年数ごとの特徴、メリット・デメリット

中古 不動産投資

中古マンションとひと口に言っても、築年数ごとに特徴は異なります。築年数ごとの特徴からメリット・デメリットまで確認していきましょう。

築年数10年未満の中古マンション

築年数10年未満の中古マンションであれば、マンションの構造や設備は現在の新築マンションと大きな差異はないケースが多いでしょう。

特に築5年未満の築浅物件であれば、設備は同等という物件がほとんどでしょう。

メリット

入居者入れ替えの際、リフォーム不要でハウスクリーニングのみで済む場合が多い。築10年未満であれば賃貸需要も高く客付けしやすい。

デメリット

構造や設備は新しくても、部屋の状況によっては小規模なリフォーム(修繕)が必要な場合もある。

築年数10年超20年未満の中古マンション

一般的に、マンションは「10年以内に不具合がなければ工事精度が高い」と言われています。逆に言えば、10年以上不具合がない物件であれば中古でも品質面で安心して購入できる可能性が高いということ。

購入時に過去10年の不具合の状況を確認し、今まで特段問題がなかったということであれば、価格も割安で購入しやすい物件と言えるでしょう。

メリット

過去10年間の間に不具合がなければ、状態の良いマンションである可能性が高い。

デメリット

築15年~20年ともなると水回りのリフォームや床・壁紙の張替が必要になる。

築年数20年超30年未満の中古マンション

築年数20年超30年未満の中古マンションは、基本的には1981年以降の「新耐震基準」に適応している物件でしょう。

これは震度6~7程度の地震では崩壊・倒壊しない設計の中古マンションということですので、古くとも一定の安全性は担保された物件と言えるでしょう。

ただし設備や内装は古くなっているため、リフォーム費用や管理費や修繕積立金が高額になる可能性もあります。

メリット

新築マンションに比べるとかなり価格が下がっているため、購入しやすい。

デメリット

新築物件と比べ、不動産投資ローンを組みにくくなってくる。リフォーム費用や管理費や修繕積立金が高額になる可能性もある。

築年数30年以上の中古マンション

築年数30年を超えてくると、大規模なリノベーションやリフォームありきの不動産投資となります。

ただマンション自体の価格も下がってくるため、立地が良ければ修繕費を差し引いても投資対効果が高くなる可能性もあります。

築年数は経過していても、昭和の香りが色濃く漂うヴィンテージマンションは人気が出るケースもあります。リノベーションの工夫次第で利回りを高められるのは、築古物件ならではの魅力でしょう。

メリット

購入価格が安く、家賃も下がりきっているため、購入後の家賃下落リスクはある程度抑えられる。

デメリット

大規模なリノベーションやリフォームが必要。管理費や修繕積立金が高額になりがち。

狙い目の中古マンション物件

中古物件探し

中古マンション投資において、狙う物件は事前に定めておく必要があり、物件選びで失敗すると入居者が付かないこともあります。

ここでは狙い目物件の4つの特徴を紹介します。

  1. 人口が集中している都市にある
  2. 利便性の高い駅の近くにある
  3. 近くにスーパーなどがある
  4. 単身向けの間取りである

人口が集中している都市にある

不動産投資は入居者がいないと、家賃収入を受け取ることができません。

日本は人口がどんどん減っているため、人口が集中している大都市などを狙うと、退去しても次の入居者は比較的早く見つかるでしょう

参考:第2回 不動産投資に対する意識調査~マンション価格高騰と人口動態にあわせて注目物件・エリアが変化~(グローバル都市不動産研究所)

利便性の高い駅の近くにある

人口が集まる都市は電車通勤する人も多く、電車の利便性を重要視します。

また駅から離れたところより、最寄駅から徒歩10分以内の物件が人気です。

近くにスーパーなどがある

駅から物件までの間に、スーパーがあるか確認しましょう。自炊をする入居者の場合、スーパーが近くにないと候補から外されてしまうかもしれません。

また生活のために必要な病院・コンビニも近くにあるか確認しましょう。

単身向けの間取りである

東京都は人口や単身者が増加しており、今後しばらくは増加傾向が続くと言われています。
そのため単身者向けの1Rや1Kは一定程度の需要があります。

単身者向けのワンルームマンションは、立地が良ければ入居者が退去しても、次の入居者を見つけやすいのが特徴です。

また、築年数が10年以上経過した物件だとリフォーム費用がかかってきます。そのため、築1年~7年前後の築浅物件を狙うのがおすすめです。

まとめ

情報収集

日本の人口は減少傾向にあり、地域によってはマンションの需要も減ることが予想されます。

リスクや注意点などを理解し、狙い目の物件があれば不動産会社に確認して内見してみましょう。

また中古マンション投資に関する知識は書籍やセミナーに参加することで学べます。
事前に情報収集をしっかりしてから中古マンション投資を始めましょう。

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小泉由貴乃(レイビー編集長)

監修:小泉 由貴乃(レイビー編集長)

管理業務主任者、マンション管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、衛生用品メーカーで経理業務を担当。2016年 株式会社グローバル・リンク・マネジメントに入社。建物管理部門に所属し、マンション管理士、管理業務主任者の資格を活かし、管理組合の管理事務に携わる。2019年 レイビーのサイトリニューアルを機に、レイビー編集長に就任。マンション管理業務で得た知識を生かして、コンテンツ制作のディレクションを担当。出社前のジム通いが日課で、趣味はグルメ探索と実家のうさぎを愛でること。 レイビー公式Twitterアカウント(@R_E_I_B)
東海林 康太(賃貸管理の専門家)

監修:東海林 康太(賃貸管理の専門家)

宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士

2002年に株式会社グローバル・リンク・マネジメントへ新卒入社。 アセットマネジメント営業部に所属し、約3年間投資用マンションの販売に携わる。 2004年に同社の賃貸管理部へ異動し、現在は同部署にて課長を務める。 マンションの販売に携わった経験を活かし、お客様の立場に立って、 一人ひとりに寄り沿った対応を心がけている。 趣味は野球とプロレス観戦で、休日は子供と粘土細工をして過ごしている。 好きな食べ物はつくね。

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